让人民都能以房养老的思考
王培绿
(本文部分内容被中共中央政策研究室，国务院研究室等单位主办的决策参考2007年12月5日出版第10期摘要（共3页多一点）刊登，愿能起到抛砖引玉的作用。)
这几年，以房养老渐渐成为一个热门的话题。现在的以房养老一般是指，房屋所有人利用房屋本身的价值或者房屋不断新产生的价值提供一部分或全部生活费用以养活自己的一种养老方式。这种形式的以房养老只能适用于少数人群，对于大多数老百姓而言，只能是望洋兴叹。以房养老只是少数人群的专利吗？回答是否定的。我们认为，在一定的条件下，以房养老也可以成为全体人民都可以共享的公共利益。我们提出了一种可以让人民共享利益的新型的以房养老。
（1） 民间以房养老情况
民间以房养老包括两个方面：
第一方面的以房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的价值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。
其中一种形式被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”的“以房养老”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这种形式的以房养老，对中国老人而言，首先遇到的是观念障碍。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这种做法人们恐怕一下子难以接受。选择倒按揭，无疑是对传统社会家庭道德“底线”提出挑战。因此，此种以房养老模式难以普及，不具有普遍性。
民政部副部长窦玉沛说，“由于我们国家社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”
另一种形式被称为“以房自助养老”，做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。但上海市公积金管理中心在试点后，却迟迟找不到合适的人选。据悉，房屋产权变更阻碍了试点的推广，20多户本已纳入试点的家庭大多表示与想象中不一样而难以接受，人们不赞成将房屋产权变卖给中心。此种以房养老看来很难推行。
第二方面的以房养老，则如南方日报2005年11月22日一篇题为“社保基金仅够吃饭投资房产才能稳定养老”的文章所说，文章说，房产投资可稳定收入来源，城市人口越来越多，土地资源越来越稀缺。房产价格虽然有涨又跌，但长期看，还是会逐步升值。文章说，曾经有人在广州某地投资了一套已经使用10年的80平方米两居室二手房，总投资40万元，用于出租后租金收入约为每月两千元。按房龄70年计算，用于出租的收益：2000元×12×（70-15）=132万元，132万元-40万元=92万元，计算结果没有考虑租金的涨跌、房屋空置以及通货膨胀的因素。但房产的保值功能从以上的计算中可略见一斑。只要没有意外情况，房产投资年平均回报率8%到10%是可以保证的，而且房价和租金会随着通货膨胀水涨船高。投资商铺的回报率更高，某个商圈一楼店铺每平方米售价2万元，月出租收入300元，年回报率可以达到18%。
买房出租虽然能保证稳定收入来源，不过，房产投资的最大问题是占用资金大，因而对于大多数人来说，不具备此种形式的以房养老的条件，这不能成为大多数人的养老模式。
（2） 让人民都能以房养老的思考
怎样才能让人民都能以房养老呢，我们提出了如下方法，即，通过用社保基金资本设立房地产开发企业，进行房地产开发，并出卖、持有、出租所开发的房产，从而赚取超额利润，用以增加社保基金存量，用于全体人民的养老事业。
用社保基金资本进行房地产开发，并出卖、持有、出租所开发的房产，可以有不同的方式和途径。
这里我们不妨举一个例子，我们先拿出1000亿社保基金，选择全国房价最高的一些城市建设房产。我们粗略设定，每个平方米建筑面积的建设成本为1000元，这样我们就能建成1亿平方米的建筑物。如果我们先卖掉其中的十分之一房产，也就是先卖掉1000万平方米的房产，按照现行的市场价格计算，每平方米的利润可以达到8000元左右，但我们不取每平方米8000元利润，而取每平方米的利润为5000元，那么这1000万平方米的房产就可赚回500亿的利润。
然后我们再拿出1000亿的社保基金重复以上过程，我们又能赚得500亿元利润。这样加起来就是1000亿元利润。
另外，我们以用社保基金为资本金设立的房产企业为实体，由国家发行7000亿国债给社保房产企业，这样加上前面的2000亿社保基金和由其产生的1000亿元的利润，总共有1万亿人民币，我们用这些资金去建设10亿平方米建筑面积的各种类型的房产，然后通过出卖房产，出租商业房产，出租住宅房产等等来获取利润。如果每年销售5000万平方米左右的房产,这个数字占全国房产销售量的8-9%，那么，十到十五年就能卖出7.5亿平方米建筑面积的房产，如果每平方米的利润为4000元，那么7.5亿平方米建筑面积的房产就能产生3万亿元的利润。
剩下的2.5亿平方米房产不一定要出卖，这些房产中有很大一部分是商业地产，用于出租更能赚取利润。这些房产出租赚取的利润可能在第十五年的时侯已获取了1万亿元的利润，如果把这两项加起来就是4万亿元利润，这还不包括这2.5亿平方米房产本身的价值。
如果这2.5亿平方米房产中有2亿平方米房产是商业房产，设每平方米商业房产每月租金为100元，这2亿平方米的商业房产每年就可以收回2千4百亿元租金。设另外的0.5亿平方米房产每平方米每月租金为20元，则这0.5亿平方米房产每年可以收回租金1百多亿元。前面的4万亿元按照百分之五的年收益率算，每年又有2千亿元的流量收益。三项合计，社保基金每年就可以增加收益4千5百多亿元。
（3） 需要认清的一个问题
自从去年社保案以来，如果把社保基金和房产这两个关键词联系在一起，人们往往会谈虎色变。把这两个关键词输入到互联网搜索引擎进行查询，搜索结果显示找到相关网页约3,720,000篇条。随意翻几页看看，发现鲜有正面信息，竟有半数的信息是负面的。因此，从表面上看，现在提出社保基金进入房地产业似乎有点不合时宜。
但是，我们略微仔细阅读一下相关网页，并与本文所提出的社保基金进入房地产业对比一下，就可以知道，社保案中那种动用社保基金投入于房地产业与本文提出的社保基金进入房地产业，是两件不相同的事情。
从目的看，社保案中，用社保基金进入房地产，进行房地产开发，其目的主要是为房地产公司赚取利润，而本文所说的社保基金进入房地产业，其赚取利润的目的是为了实现社保基金存量的增加。从结果看，社保案中挪用的社保基金开发房地产，如果房地产开发成功了，那么赚取的利润就归公司或者个人所有。如果亏损了，这种亏损就由社保基金来承担。这样就形成了房地产公司或者个人只享有获取利润的权利，而不必承担投资亏损带来的责任，造成权利与义务的脱节。而社保基金则不能享有应得的利益，却要承担不应承担的责任。
（4） 让人民共享发展成果
以房养老这种理财方式确实让一部分略有一定资产的人得益不浅。当生活风平浪静的时候，以房养老可以提高他们的生活质量，从而给他们的生活带来无穷的乐趣。当生活遇到天灾人祸的时候，以房养老则可以帮助他们度过危难。以房养老之所以有如此的功效，就象住在近水楼台就可以先得月一样，多占有房子，也就合法地占据了“近利楼台”，自然就可以先得利，多得利了。以房养老可以多得利的现象可以通过经济学中的城市绝对地租、城市级差地租理论得到解释。
城市绝对地租理论告诉我们，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的价值；城市服务业和银行保险业用地地租来源与商业用地基本相同；住宅用地地租来源于工资。绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。
城市级差地租理论则告诉我们，城市级差地租包括城市级差地租I和城市级差地租Ⅱ。对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，①流通过程能够节省运输费用而取得超额利润；②资金周转速度较快，因此取得超额利润。对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，具体表现为：①通过提高容积率获得相应提高的超额利润，②通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。
随着城市经济的发展和城市化进程的加快,国有建设单位和国有企业以及其他投资主体在某地块或地段上投入大量资本,在获得这些地块、地段的级差收益,引发周边或两边一定范围内不同地块产生级差收益.而这些周边或两边地块的使用者却不必投资,不费分文就获得了这些地块的级差收益,即土地升值的硕果。
可以看出，以房养老，就是以房养老的主体借助于在资产占有上的相对优势，以合法手段取得了房屋所有权，占据了“近利楼台”，从而能以合法的手段合理分享，同时又“过多”地分享了国家因改革开放取得经济高速发展而带来的丰硕成果。
一部分先富起来的人，通过以房养老方式占据享受国家经济发展所带来成果的有利位置，无可厚非。但改革开放的根本目的不仅仅只是让一部分人富，改革开放的根本目的是为了实现全体人民的共同富裕。
据光明日报记者两会报道，全国政协王建伦委员说：“以前我们提过让一部分人先富起来,随着我国经济的发展,贫富之间的差距越来越凸显出来。在构建和谐社会的过程中,如何能够做到既不打压这部分富起来的人,又可以带动贫困人群的收入”?“国家鼓励一部分人先富起来,但是后半句话在意义上更为重要,那就是‘先富帮后富’。”王建伦委员说:“先富帮后富,要调节过高收入,但并不是限制过高收入。富起来是好事情,而且,我们国家现在富起来的人并不多。对于‘先富帮后富’,我们建议政府在协调地区发展的不平衡时,应该向贫困的地区倾斜;在协调城乡发展的不平衡时,应该向农村倾斜”。
令人感到鼓舞的是，我们看到，中国共产党的让一部分人先富起来,先富带动后富这一改革开放的战略思想的实施进程已经进入到带动后富这一阶段，近几年来，带动后富已经逐步进入快车道。
先富带后富，就是先富起来的人或者先富起来的地区，带动其他人和其他地区走上共同富裕的道路。改革开放初期，国家出台了许多有利于沿海地区经济发展的政策，在全国的支持下，这些地区在经济上有了长足的发展，人民的生活水平也得到了很大的提高。而与其他地区相比，这些地区得到了国家更多的政策倾斜，因此其他地区的经济发展远不及沿海地区的经济发展，当然这还有区域经济环境的原因。现在沿海地区的经济发展了，这些地区先富了，理应将这些地区的发展成果与其他地区分享。这种分享的形式可以是多种多样的，既可以通过国家财政转移支付的形式实现，也可以通过地区间的对口支援实现，也可以通过慈善事业实现。而社保基金进入房地产业，并在房价最高的一些城市进行房地产开发，其赚取的利润可以作为全国社保基金存量的增值，也属于先富带动后富的一种形式。社保基金在全国房地产价格最高的城市建设房地产，就需要在这些城市的范围内划出土地给社保基金房产企业，这是先富地区对其他地区人民的一种奉献。
当社保基金房地产企业在房价最高的一些城市开发房地产获取超额利润之后，就可以以巨大的社保资金资本，选择其他地区，在这些后进的，符合人口生存环境综合要求的未开垦的土地上，独立建设超级城市或者超级城市群，这将更进一步带动其他地区的经济发展。
先富地区帮助其他地区，先富带动后富，就可以实现全国人民共同富裕的愿望。其实，在先富地区范围内划出土地给社保基金房产企业，增加后富地区人民生活保障所需资产的同时，先富地区在这一过程中也将得到极大的好处，这将更进一步推动先富地区得到更加突飞猛进的发展。
社保基金进入房地产业，体现为一种先富带后富，后富地区又反过来促进先富地区的发展，其实质就是让全国人民来共同享受改革开放给国家经济发展所带来的成果，是中国进一步深入改革开放，发展社会主义经济的需要。
中共中央总书记胡锦涛在十七大报告中强调指出，科学发展观的第一要义是发展，核心是以人为本，要做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享。
（5）解决中国人口老龄化问题的重要途径
据新华网报道，全国老龄工作委员会办公室公布了我国人口老龄化百年预测，预测指出目前我国已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。
预测说，２１世纪我国将是一个不可逆转的老龄社会。２００１年到２０２０年是快速老龄化阶段。这一阶段，我国将平均每年增加５９６万老年人口，人口老龄化进程明显加快，到２０２０年，老年人口将达到２．４８亿。２０２１年到２０５０年是加速老龄化阶段，到２０５０年，老年人口总量将超过４亿。２０５１年到２１００年是稳定的重度老龄化阶段。２０５１年，我国老年人口规模将达到峰值４．３７亿，约为少儿人口数量的２倍。
人口老龄化给社保基金带来的压力日益紧迫。据报道，全国社保基金理事会希望尽快通过国有股权划拨等多渠道来充实社保基金的资金缺口，并就多渠道筹资全国社保基金达成2万亿共识。从当期效益来看，按年收益率5%，2万亿元规模所形成的流量收益为1000亿元。
报道认为，如果全国社保基金能够保持在2万亿元的规模运营下去，那么就有可能应对未来二三十年之后出现的老龄化危机。
对于筹集2万亿社保基金应对老龄化问题，报道并不乐观，只是认为有可能解决面临的老龄化危机。确实也是这样，用每年1千亿元的流量收益去支撑如此庞大的养老事业，即使能行，也只能属于初步小康社会性质的养老水平，而国家已经提出了全面建设小康社会的战略目标，维持这样一个养老水平，显然与国家全面小康社会建设的要求是有差距的。
有关方面就多渠道筹集全国社保基金达成2万亿共识，打算用2万亿元社保基金支撑如此庞大的养老事业，也是社保基金理事会的无奈之举。2万亿社保基金总量的确定，肯定是社保基金理事会量出为入，反过来又量入为出，反复平衡得出的一个最低限度的数额，这也反映了目前我国的基本国情。
而本文所说的新型的以房养老的方式，则可以有效积聚大量社保基金。采用这种新型的以房养老的方式，就能让全国人民都享受改革开放带来的好处。这是解决我国社保基金严重缺乏的重要途径之一，也是解决中国人口老龄化问题的重要途径之一。