目前东莞市场超过10000套供应量

□本报记者  黄志军

来自东莞中原统计显示，2003年~2007年，东莞楼市小户型公寓放量持续井喷式发展，截止到今年4月底，全市有超过10000套的供应量，后市的消化压力相当大。业内认为，东莞城区特别是中心区的房价下调空间极其有限，趁目前市场处于观望期、开发商采取打折促销之际，把握好入市时机，可结合自身资金实力出手投资小户型公寓。

后市消化压力大

回顾历史，城区早期房地产市场多是一些规模较小的单体商住楼，对纯投资的小户型公寓需求相对比较小；从2003年开始，城区小户型公寓项目陆续出现，如2003年莞城的新世纪河畔广场、东城的怡丰都市广场。
但通过开发小户型公寓项目，开发商似乎尝到了其中的甜头：项目开发周期短、投入小、难度小、收益大、资金回笼快、流动性强等等，于是相继加入小户型公寓投资开发的队伍。东莞中原研究部数据统计显示，进入2004年后，小户型公寓项目开发逐年增多。2003年-2007年，小户型公寓放量持续井喷式发展（如图1）；特别是进入到2007年，随着深圳楼市的快速飙涨，深圳投资客一方面进入邻近深圳的镇区投资，主力更是把眼光盯向了快速发展中的东莞城区特别是中心区，使得城区小户型公寓开发进入了一个疯狂阶段。
据统计，2007年全年东莞新增小户型项目15672套，较2006年增长123%；其中城区新增5562套，占总体的65%；特别是CBD周边，加上今年4月新开盘的几个项目，东莞楼市目前有超过10000套的供应量。这些小户型公寓大部分集中在去年底或今年上市，可以预期竞争白热化，一场价格战在所难免，预期后市的消化压力相当大。

投资回报逐年降低

投资回报分为两种：一是转手赚取差价，二是通过出租收取租金回报；对于前者，小户型公寓吸引投资者的是门槛低、总价低、首付低，在房贷新政前首付两成，银行按揭的杠杆是1：5，即10万元可以投资50万元的房产；但房贷新政后，对于购买第二套的投资者首付提高至40%，相当于首付款增加一倍，首付压力剧增。而银行按揭的杠杆是1：2.5。以目前市区小户型8000元/㎡的均价计算，50㎡的总价在40万元，调整前的首付是8万元，调整后首付16万元，中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。另外，除了门槛提高一倍外，提高首付后小户型公寓的收益率下降50%（如图2）。
满堂红东莞公司统计显示，今年的小户型公寓进入二手房租赁市场主要集中在2009年，预期2009年随着出租房源的集中放量，必然导致出租方为追求稳定收益、延长租赁时间，从而降低租金要求。
综上所述，东莞小户型公寓市场目前面临形势比较严峻，市场有理性回归的内在需求，价值投资成为市场投资策略主线，市场将进入个盘分化阶段。

把握好入市时机

作为投资者而言，投资楼市也有风险，理性投资才能获得稳健的投资收益。而做到理性投资，必须充分挖掘投资价值。
早几年前，东莞小户型公寓的租金投资回报率相当高，有些项目高达8%~10%的年投资回报率。近年来，随着房价的快速上涨，而租金水平增长缓慢的情况下，投资回报率日益下降；投资者投资的时候必须计算目前的投资回报和预估未来的增长潜力；如果低于4%，那真的是要慎重考虑，除非未来租金水平预期稳步走高；如果能在5%~6%，投资价值相当不错。这里引入一个租售比指标方便大家计算。就是每平方米的售价除以每月每平方米的租金，租金水平可以参考周边相同物业相同户型的租金；租售比在200~300之间是合理的，超过300意味着风险在加大，或投资回报年限过长，投资回报率很低。
东莞中原市场部认为，东莞城区特别是中心区的房价下调空间极其有限，趁目前市场处于观望期、开发商为完成年度销售目标调低价格，采取打折促销之际逢低吸纳不失为上上策。投资置业者要结合自身资金实力量力而行，谨慎出手，对于中长线而言，中心区及CBD房产的持续升值势在必然，每一次受政策影响价格回调都是入市的良机。

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