一、对前期调控决策思路的评价

    1、前期房地产调控基本决策思路是：“压缩供给，加重成本，抑制流通，限制消费”。意在制止房地产投资过热，又抑制房价过快上涨。

    2、前期房地产调控思路的形成，在一定程度上弱化了房地产业作为国民经济支柱产业地位的作用，并采用行政手段来限制房价，从而“使穷人也买得起房”。

    然而几年来的实践证明，这样的调控代价较大，效果不佳，房价上涨速度依然过快。

    二、十七大对调控提出新的思路

    1、强调房地产业是国民经济的支柱产业之一，调控不是要打压房地产业而是要让其持续稳定健康发展。

    2、提出要增加居民的财产性收入比重。

    3、强调房价要由市场机制和价值规律、供求规律调节，对房价上涨过快的城市要增加土地供给。

    4、明确提出解决住房供给两大体系，即市场体系主要解决有支付能力的需求，而社会保障体系主要解决缺乏支付能力的中低收入阶层的基本需求。商品房、“两限房”、经济适用房、廉租房，以及最近提出的“经济租用房”，按分层次供给各个阶层，使之都居有其屋。

    5、鼓励租赁市场的发展，对个人出租住房收入改按10%征收租赁综合税（原来规定要征收营业税及附加5.5%、房地产税12%，其余收入还要征收个人收入调节税）。

    三、尚须继续调整的某些思路和对策

    1、房地产投资规模失控属于体制性弊病，即“公款投资饥渴症”。每一次宏观调控的导火线之一就是基本建设和固定资产投资规模失控，房地产过热。所不同的是过去房价太高，房子卖不掉；而这次是一边讲房价太高，一边是房子不够卖。

    其实，造成房地产投资规模失控、房价暴涨的原因，是由体制性弊病造成的，即“公款投资饥渴”是根本原因。地方政府投资冲动，过多地投入开发区、园区和形象工程开发；国有垄断行业将大量垄断利润投入多元化经营，大规模圈地搞房地产开发；国有大型房地产企业集团和上市公司借助于政府背景和融资优势高价拿地，经过包装再上市融资圈钱；境外资本则借助于国际资本市场的有力支撑，瞄准城市化提速的一、二线城市作战略扩张。公款投资盲目扩张的后果，是“无效供给过大与有效供给不足同时并存”。而作为一般的内资民营企业尤其是中小企业，以及广大群众对房市的投资和消费，并不会导致房地产市场的盲目扩张，因为他们用的是自己的钱。所以，我们的政策立足点应是遏制公款投资和公款消费，鼓励民间投资和私人消费，因为后者是支持国民经济持续健康发展的原动力。

    2、房地产属于部门经济，房地产市场属于地产地销地用的区域性市场，各地有各地的具体情况。因此，房地产调控不属于宏观调控，应由地方政府结合当地具体情况进行适当调控，不能全国各地“一刀切。”为了有效抑制房价涨速过快、涨幅过大，应当采用“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”的思路来调整对策。与“打压投机、抑制投资、限制消费”的做法相比，“抑制投机、规范投资、满足消费”的做法更切合实际。

    3、地价、税费是推动本轮房价快速上涨的主要原因。2007年全国财政收入51000亿，土地出让收入有人说是10000多亿，有人说是近40000亿，总之，政府部门是本轮房价上涨的最大赢家。作为服务型政府，不应与民争利。为此，政府应尽快改变“生地、毛地出让”为“净地出让”，改变“自由竞价、价高者得”为“标价合理、方案优秀，综合评价，高分者得”。应尽快改城乡两元结构，以“土地换资本”来代替“土地换保障”，让城郊集体非农建设用地通过等价交换，自营或合资、合作经营的方式合法地进入房地产市场，以弥补城市住房建设用地之不足，增加农民的财产性收入，便于政府的规划和管理。

    应尽快调整与房地产有关的税种、税目和税率，减轻投资者、经营者、购房与租房的消费者的税费负担，降低开发成本、购房成本、交易成本和租赁成本，鼓励大、中、小企业错位竞争，二、三级市场相辅相成，合法投资与合理消费良性互动。目前企业和民众负担都过重。理想的税收制度应当是建房、买房时负担轻一些，以鼓励扩大有效供给和民众长期投资和自住消费；在流通环节，对房屋出租和为买而卖的二手房出售也应减轻税负，以鼓励通过流通实现资源合理配置、要素优化组合和居住条件的梯度改善，而对短期（两年）内的炒卖行为则可征以重税。而对房产持有阶段，则可按照合理分类，分别开征或减免新的不动产保有税。鉴于我国目前正处于城市化加速阶段，大多数中低收入家庭还处于租房住的阶段，部份已有产权房的中产阶层居住条件还急需梯度改善，加上现有房地产税负过重现象尚未扭转，故而现阶段房地产保有税还不是出台的合适时机。若强行推出，则覆盖面广会招致多数人的反对，覆盖面窄又会导致成本高、收益少，得不偿失。

    4、解决民生问题的根本出路，还在于充分调动人民群众的积极性，通过发展经济增加收入来提高自己的生活水平。因为社会财富是创造出来的，所以发展是硬道理，没有投资就没有创业，没有创业就没有就业，没有就业就没有收入，更无法解决民生问题。因此，当前还是应坚持“效率优先，兼顾公平”和“鼓励投资，鼓励消费”。

    如果盲目与发达国家的高福利制度相攀比，总希望依赖政府来解决自己的住房问题，这是不对的，也是办不到的。现阶段应鼓励大多数城市居民“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。有经济能力的可以买房，能力不足的先租房，等有能力时再买房，对于租不起房的低收入家庭，则由政府分别提供廉租房和租房补贴来解决。城市里有一批“夹心层”，既不属于低收入者，目前又缺乏足够的经济能力通过市场来买房或租商品房，政府可通过减免地价、市政配套费和部份税费的办法，鼓励开发商造一批“双限房”作为过渡性措施，但“双限房”不属于住房保障体系，仍属于市场体系的全产权房，只是政府提供了一部份补贴，大部份钱还由居民自己出。此外，还可选择若干房产经营企业长期持有一批经济适用的“租屋”，如青年公寓、人才公寓、民工公寓、老年公寓等向“夹心层”出租，租金低于市场水平，经政府核准，此类企业可享受营业税、房地产税和所得税的减免优惠。

    5、对于经济适用房，应该是这样的思路：一是经济适用房只卖不租，而能买得起房的不会是最穷的人，而我们有限的财政资源应优先补贴给最困难的家庭，重点是搞廉租房；二是经济适用房建设用地属行政划拨，免收出让金，所以地方政府大多会将远离市区、市政配套条件差的地拿出来。而低收入家庭既无法在当地就业，也负担不起沉重的交通费用和时间成本；三是对象审核既困难，成本也很高，很难杜绝以权谋私和变相福利现象；四是低收入家庭勉强举债买房，必然挤占合理消费，导致生活质量下降，而稍有能力买房者又未必愿买路远、质低、房型小的房子，因而很可能像过去搞的安居房一样，因市场定位错位而卖不掉，白白浪费财政资源；五是大规模集中建造经济适用房可能形成新的贫民区，从而形成社会问题，并成为下一轮旧区改造的对象。所以，建议政府不要大搞经济适用房，只搞一小部份“双限房”。对于现在买不起房又不符合享受廉租房条件者，搞一些经济租用房即可。同时，政府应注意控制廉租房的规模，不要“矫枉过正”，不然又会回到住房福利化的老路。

    当前各地大举建造经济适用房的势头超过廉租房，这是不对的，有些城市甚至要将中产阶层也纳入住房保障范围更是不恰当的。国家财政属于全民所有，广大农民的经济能力比城里人差得多，农民解决住房问题都是自住其力的，国家并没有贴钱。对于城市低收入阶层，国家财政贴钱提供廉租房是可以的，但只能满足基本需求，要条件好或者自己置业还得靠个人努力。

    建议将经济适用房改造为廉租房和经济租用房，只租不售，或部份升级改造为“双限房”，作为含有财政隐性补贴的商品房定向供给城市动迁户、返沪的支青家庭、军队转业人员、国内外引进人才，以及其他符合条件的家庭。

    为了落实廉租房和经济租用房的房源，建议政府采取政策鼓励尚住在市区公有住房中的一部分有一定支付能力的家庭，通过使用权套现来购买一般商品房或“双限房”，实现梯度改善，腾空的房子则用作廉租房或经济租用房。政府不宜在郊区大规模集中建造廉租房，否则会形成大批贫民窟，带来严重的社会问题。实际上我们制定政策时一定要考虑清楚，是要穷人住到郊区去，还是要富人住到郊区去。

    6、关于房贷政策，决策思路要调整。商业银行并非政策性银行，银行吸存放贷是做生意赚利差，既然是做生意就必然有风险，银行防范风险就要选择优质客户，对其可以下浮利率，降低首付，而对缺乏偿还能力又无足够优质抵押物者则可提高首付，上浮利率甚至拒贷。我们现在的政策要求银行反其道而行之，将商业行为同政策调控捆在一起，这是政企不分。现在规定第二套房的定义也有问题，前边的贷款已经还清了，为什么不可以再卖旧换新、卖小换大梯度改善呢？现在年轻一代大多数是独生子女，双方父母退休后想和小辈住一起，或在附近买一套房子，但因年老退休不能再供房贷，不得不用子女的名义借房贷，这有什么不可以呢？

    至于对房地产开发贷款和置地贷款不准做更没有道理，建设用地属房地产开发的原材料，同造船厂、汽车厂买钢材、汽车配件一样，属于生产性流动资金贷款性质，买地不准贷款是典型的产业性政策歧视。这项政策导致内资开发商与外资企业的不公平竞争，后果极其严重。商业银行可不可以贷，贷多少，利率多少，应由银行视项目好坏、企业优劣、风险高低来自主决定，政府不宜横加干涉，因为这还是在做生意。至于政府搞土地储备该不该利用商业贷款则由政府自己决定，不能将政府行为与市场行为混为一谈。