陈真诚：地价85元/平方，大房企踏着死亡之躯形成第一集团
——新析万科系列之十文：陈真诚
2007年10月以前，中国房地产市场上演了惊心动魄的一幕：房价快速疯涨，地价快速飚升，“地王”层出不穷。买房的曾一房难求，买地的满世界飞跑，大大小小的房地产企业都浸泡在圈地的浪潮中。已股票上市的企业用资本市场上所融来的资金疯狂圈地以待增发再融资，未上市的企业也疯狂圈地以为IPO做准备。直到2007年9月27日“房贷新政”出台，投资购房者被重力棒打，房地产市场预期急剧逆变，市场观望日浓，全国性房价开始进入阶段性理性回归式的下降通道。
由于作为资金密集型的房地产业，土地是房地产企业所赖以生产、经营的最主要也是最重要的生产资料，所以地价与房价之间从来就是血肉相依的关系。本文作者陈真诚分析认为，实际情况往往是，当房价看涨，房价走势预期向阳，地价跟着房价也快速飙升。而当房价开始下跌，房价走势预期向阴，地价便抢先于房价快速下降，并进一步带动房价继续下降。时至今日，虽然全国各地一般性而言房价下降的幅度尚不是很大，但二手地价正以比房价下降幅度大得多的幅度下降。政府垄断地源的一手地，也纷纷流拍。
据不完全统计，受39号令、“房贷新政”等调控政策的影响，自2007年10月开始，仅仅两个多月时间，据不完全统计，全国就已有超40次土地招标拍卖“流拍”或底价成交。
进入2008年，土地招标拍卖“流拍”继续蔓延，除北京市广渠路15号这一地理位置极佳、备受地产商瞩目的地块于1月16日因投标企业不足3家而出人意料地流拍外，1月4日，福建省福州市拍卖2007年12月25日流拍的3幅土地，总面积达300885平方米。广东省深圳市新年首次推出的两块限价商品房用地４日在深圳市土地房产交易中心公开招标，一宗位于龙岗区的地块因无人竞投而“流拍”，位于宝安区龙华街道的地块使用权成功出让，但竞投的企业也只有两家。1月7日，江苏省常州市土地市场举行了2008年的第一场国有建设用地挂牌出让活动。8宗土地,2宗“流拍”、3宗底价中标、3宗略有竞争。1月17日，江苏省南京市国土局举行的新年首场土地拍卖会上，5幅地块有3幅以底价成交，而最受业内关注的铁心桥地块“流拍”。此后，加上中央政府明确2008年实行从紧的货币政策，在受继24号文、39号令等系列土地政策调控、行政调控之后，国务院办公厅又于2008年1月7日下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号，以下简称“通知”）的影响，虽然各地政府大量减少推出新地，而土地招标拍卖“流拍”依然在全国继续蔓延。最近，深圳市在一周之内竟然有6块地流拍：继4月8日5块地流拍4块之后,11日,深圳土地交易中心3块挂牌出让土地再现流拍,3块地中只有一块地以楼面地价1149元/平方米成交。6块流拍地的建筑面积已逾100万平方米。舆论认为，此次大面积地块无开发商问津在证实开发商确实缺钱。此后，又有更多的土地出让遭遇流拍。
由于1月份中国南方局部地区经历了罕见的雪灾，2月份又适逢中国传统节日春节长假，房地产市场显得更加寒冷。虽然消费者的观望情绪与开发商的焦虑不安情绪交织着感染整个市场，虽然万科在王石的“拐点论”旗帜下在多哥城市降价促销，但房企们一直硬挺着，期望中央政府能因雪灾和国际经济形势而使从紧的货币政策能松动，梦想房市能在3、4月份回暖。然而，央行明确表态称从紧的货币政策不会因国内外经济形势的影响、干扰而改变。在3月份、4月份，房市并没有回暖，房价在继续下降，消费者的观望在继续。“五一”期间，全国各地房地产成交空前集体下落，降价促销满天飞。
今年“五一黄金周”期间，不管有没有举办“房交会”，全国性房地产市场颇显冷。从各地实际情况来看，正如本文作者陈真诚在五一前所撰文分析预测的那样，开发商纷纷在价格上大做文章，以希望能争取到更多的购房成交。降价促销已不容争辩地成为了今年“五一”的主旋律，成为了今年“五一”的注脚。“五一”期间，房价折扣幅度是历年来最大的，促销力度也是最大历年来最大的。
在广州，“五一”价格相比去年“十一”有明显下调，其中白云新城板块、珠江新城板块、金沙洲板块等降幅明显。随手翻阅黄金周期间的报纸广告便可发现，降价促销成为了吸引消费者的最大诉求。
与“五一”前相比，广州开发商开始集体降价，广州城建、合景泰富、富力地产等广州知名开发商均下调楼盘销售价格，多数楼盘的房价松动幅度很大。白云大道板块、机场板块、金沙洲板块最高跌幅在30%。植物园、北天河等板块比2007年第四季度价格下调20%左右。广州越秀城建雅苑二期在4月30日前登记将有88折优惠。保利五一推出的多套楼盘，客户下2万元酬金将在开盘当日获96折优惠。有的楼盘采取多重折扣叠加的降价策略，不但均价比报价低2000元/平方米左右的降价楼盘并不鲜见，更有楼盘最终均价降低4000元/平方米——曾经均价在2万元/平方米以上的珠江新城楼盘，“五一”期间降至了只有1.6万元/平方米，前后价格相差约4000元/平方米。
广东省统计局和广东省房地产业协会于五月初发布的统计资料显示，一季度，与去年同期相比，广东省内房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点；购置金额增长28.62%，增幅同比减少55.64个百分点。值得注意的是，土地购置单价同比下降26.16%，即从去年一季度的1009元/平方米下降到了745元/平方米。去年炙热的土地和房地产市场出现明显逆转，广东省房价地价同时呈现下跌趋势。一手住宅方面，广州一季度共实现销售812.74万平方米，同比下降25.69%。商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。一手市场的清淡给开发商资金形成较大压力，开发资金中其他（定金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映出市场交易偏冷。广东省房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大。
有统计称，全广州市今年“五一”期间可售商品住宅达4万套，供应量较去年“五一”与“十一”期间增加10%。预计2-4季度有6万套新货面世，开发商面临的销售压力不小，为了抢占市场份额，各开发商之间或将继续展开价格战。
在深圳，购房者八成选择继续观望，房地产市场依旧跌声一片，甚至有楼盘新推出了具有争议性的“低胸女卖楼”户外广告。媒体称“深圳楼市交易量下降，约六千炒房者深度被套”，被套房产大约70万平方米，还有炒家亏百万抛房。
在5月1日开幕的深圳春季房交会上，虽然人流量有所增加，但是观望气氛依然浓厚，各种打折促销活动铺天盖地。盐田区某楼盘推出特价房，每平方米从11000元左右下降至8388元，每套优惠近30万元。不但开发商都纷纷对已经开盘的老盘推出特价房变相降价，不少刚开盘的新盘的大大降低了开盘价格，加速房价下跌。如几个月前其所处深圳南山区相同区位地段同品质楼盘开盘价一般在15000元/平方米以上的新推出的楼盘“金珠港湾”，开盘均价只有12500元/平方米。南山区“半岛城邦”的每平方米价格已从去年同一时期为3万多下降到现在的不到2.5万元，150多平米的房产降了100万元。
深圳市国土资源和房产管理局披露，五一假期三日，深圳楼市成交量分别为208套、151套、185套，比起4月前三周日均成交量仅60-80套有较大上升，但和4月最后一周日均150-280套的成交相比略为逊色，更没有恢复到此前交易旺期日均250-300套的成交高度。深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，2006年8月，经过一轮猛涨，深圳新房成交均价突破一万元，达到每平方米10669元，成为国内城市中的首个“万位城”。此后，深圳房价不断攀高，2007年10月，均价达到每平方米17350元的历史高位。而自4月30日起，新房成交价格已连续3天跌破万元大关。4月30日，深圳新房成交均价为每平方米9323元，成交量出现放大，当日成交283套，基本恢复到往年的正常水平；5月1日，新房成交均价为每平方米9758元，成交208套；5月2日，新房均价为每平方米9929元，成交151套。深圳市国土资源和房产管理局4月14日发布的报告显示，今年3月，深圳房价环比下降了16.53%，跌到了去年四五月份的水平。相对去年全年均价，则下跌20%以上。分析人士指出，房价可能会继续下跌到2006年底的价位。
在上海，降价促销成为了最受关注的话题。5月1日，“假日楼市——2008上海房地产春季展示会”于在上海展览中心开幕。相比3月春季房展会而言，虽然现场人流量看起来有所回升，但清晰可见的市场观望情绪依然在蔓延：看的多，实际买的少，创下历年来少有的冷淡局面。4天展会成交量大幅跌去60％。主办方的数据显示，参观总人数8万人次，意向成交308套。去年“五一”假日，4天共吸引11万人次前往参观，共有785套房源被预订。相比之下，今年的参观人数下降三成，房屋销售量大幅小跌了60％。房展会4天新房的供应量仅有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米。参展楼盘中。许多以外环以外的楼盘为主，开发商纷纷推出了各种折扣促销手段，在展会现场进行明折暗扣。如1月份开盘价为24000元/平方米、位于新江湾城的合生国际公寓下调幅度达到15%，4月份新开盘价格已下降至20500元/平方米。保利西子湾推出认购VIP享受一定折扣的优惠措施。世茂集团旗下一楼盘，客户现场认购VIP，除享受包括总价95折在内的现金大礼还还赠送2%的购房契税。
网上房地产统计数据显示，今年年初5月初的商品住宅新增供应量比去年同期下滑了8.27%，为357.65万平方米。今年年初至今，商品住宅成交量为312.63万平方米，较去年同期大幅下滑达41.87%。4月份上海住宅成交量147万平方米，相比3月的177万平方米下降17％。
在北京，媒体便早在“五一”前好几日就尽数列举了降价楼盘名录。有舆论称，4月26日—5月3日一周内新开盘的住宅项目多达16个。在五一前后新入市的楼盘，均有不同程度的折扣，其中。位于回龙观的某楼盘的折扣最明显，通过折上折的方式打折后，最高可达8.379折，是目前市场上折扣力度最大的楼盘。假设按照均价10500元/平方米计算，该楼盘房价最多下降了1700元/平方米。
北京市房地产交易管理网的统计数字显示，“五一”假期，北京市商品住宅期房网上签约量3天共只为395套，下滑幅度约为50%。商品住宅现房网上签约量也只有15套。
有房地产学者认为，北京房价的下跌幅度实际已超过了10％。
北京市统计局5月初发布的最新数据显示，今年一季度，北京房地产市场成交量暴跌。全北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。其中，住宅现房销售面积37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，分别下降39.2%和50.9%。从住宅销售套数看，一季度全市销售住宅10598套，日均签约量勉强过了100套，比上年同期下降46.9%。同时，今年一季度，全北京市房地产开发企业本年资金来源688.3亿元，比上年同期增长24.1%。其中，金融贷款243.2亿元，比上年同期增长60.3%，占本年资金来源比重达35.3%，比上年全年提高7.9个百分点；利用外资额达2.8亿元，增长3.6倍；自筹资金136.2亿元，增长7.2%，其中，自有资金增长3.9%，增幅同比回落27.6个百分点；定金及预收款185亿元，下降7.4%，占本年资金来源的比重比上年全年降低9.7个百分点。
从买房送房到买房送宝马车，进入5月的北京楼市再度掀起一波促销风潮，而力度为近十年来罕见。
在南京，在河西，万科的金域缇香楼盘降价了仅4000元/平方米。在江北，一直没停过楼盘的打折促销。有数据显示，即使打折优惠成风，南京商品房市场的成交量还是在持续下跌。5月1日，南京网上房地产公布了4月份一手商品住房和二手住房的成交数据，分别为4429套和3977套，相比3月份，一手商品住房的成交量少了430套。
在长沙，“五一”期间，各大楼盘竞相降价促销，有开发商在巨幅户外广告赫然写道平价才是硬道理。“五一”同时举办的春季房交会上，少有到现场看房的人观望情绪依然浓厚，普遍认为长沙的房价远未到底。开发商在集体探底房价走势，楼盘降价优惠满天飞，特价房层出不穷。长沙市房产研究中心5月初公布最新研发的《2008年第一季度长沙市房产市场分析报告》显示，今年一季度，长沙市新批预售与销售量都呈现大幅下跌。一季度，全市商品房累计批准预售２13.85万平米，同比增长10.04%。其中，住宅批准预售164.42万平方米，同比减少4.05%。长沙市商品房、住宅累计销售153.33万平方米、130.30万平方米，同比减少29.49%、32.73%，环比减少28.34%、30.52%。
在武汉，参加今年房交会（5月9日-12日）的楼盘有76个，其中房价低于全市均价的楼盘接近一半。降价、折扣、优惠是房交会的关键词。有楼盘减免首付少则1.8万元，最多可达到8万元。有楼盘二期赠5000元装修基金和5000元新婚红包等。
广东省东莞市房管局网站显示，在“五一”期间，整个东莞市共只成交197套：第一天仅成交83套，第二天仅成交51套，第三天也只成交了63套。东莞市还出现了3998元/平方米起的项目。此外，中山出现了约2500元/平方米的项目创下了历史新低，佛山中心城区之前不少卖到8000多-9000多元/平方米的楼盘推出了价格在6200到7500多元/平方米的新品。
就这样，众多开发商原本希望在银根紧缩之时能通过楼盘销售回笼资金的希望落了空。
如今，房企纷纷闹“钱慌”。那些大的房企，已上市的寄希望以土地储备做诱饵增发再融资，未上市的则想方设法同样以土地储备做诱饵争取IPO融资。然而，就在这个春寒袭人的3月份，几乎同时发生了两件事，让众多房地产企业所希望通过资本市场融资以用来买地或解决因大量圈地导致资金链困难的梦想几近破灭。
3月20日，中国证监会发行监管部三处处长习龙升日前在“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。
此前，房地产业界一直由来已久地存在着股市融资——圈地——再融资——再圈地的现象。房企上市后融得资金，一大部分用于买地。待圈到地之后，该房企的股票会受到投资者追捧，股价随之攀升。房企再融资后，房企又不惜花重金将资金投入到土地市场圈地。这样，在房价继续上涨的预期下，房企们群体非理性圈地又进一步地在推高房价的同时进一步拉高地价，然后，地价的上涨又反过来助长房价，形成“地价股价对赌怪圈”。因此，本文作者陈真诚认为，IPO融资后禁止买地后，开发商要么增加了IPO或增发的难度，要么在资本市场筹到钱后却不能直接买地，就会阶段性地减少土地的需求，降低土地市场的热度，在一定程度上促使地价下降。同时，在从紧的货币政策下，由于房企只得依靠加速开发、快速销售已有项目以回笼资金。这样，在清冷的市场环境下，一些开发商就可能在短期内楼盘供应增加同时降价促销，从而加速房价下降。房价下降后，房地产预期进一步异变，更进一步促进地价下降，改变土地市场的供求格局，房价地价互相促进上涨的怪状有望终结。
在内地资本市场上禁止房企IPO所募用于囤地之外，赴港上市等境外上市似乎成了房企们通过资本市场上市融资以解决资金紧张问题的另一个途径。而习龙升亦称，房地产公司境外上市、境外间接融资，仍受商务部等六部委发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》（10号文）限制。2007年乃至今年个别实现境外上市的房地产公司，均为10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的企业，10号文颁行之后，没有新批房地产企业间接境外上市。
可是，那些在10号文发布之前得到国家有关主管部门受理的房企在赴港上市途中也遭遇了几乎相同的境遇。随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，房地产投资预期改变，香港资本市场也已逐渐将目光从“地主型”开发商转向具备短期营利能力及发展质量的房企、开始抛弃大量圈地囤地的房企。
3月20日，继1月23日昌盛中国暂停香港IPO计划后，仅2007年一年，土地储备数量迅速膨胀近8倍达到4580万平方米，今年1月份还在为上市前增加土地储备作最后的努力、以41亿元的天价拍得广州天河区员村地块造就广州的新“地王”，准备集资额过百亿、备受瞩目的恒大地产IPO计划因认筹不够而搁浅。继恒大地产香港上市遇挫后，第一家通过聆讯的内地房地产企业河南建业，也已决定将上市日期延后。此外，包括星河湾地产在内的多家内地房企已经在早前通过上市聆讯，但也因市场状况不好而迟迟没有展开招股活动。另还有卓越、恒盛、香江国际、棕榈泉、宝龙集团、龙湖地产、方圆、花样年集团等多家房企在筹划上市，也变得前途暗淡。如今，房地产企业IPO之路很难。
3月21日，潘石屹高调祭出“百日剧变论”认为，恒大IPO搁置是2008年中国房地产界最具标志性的事件。因为跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金。这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。由于房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持。任何一个国家的房地产市场，都无一例外地需要大量资金的支持。现在，一方面房地产企业需要大量资金，另一方面信贷紧缩，市场成交量低迷，很难解决现金流的问题。由于中央政府坚决打击通货膨胀的决心，从紧的货币政策不会动摇，因此，房地产企业的调整已经近在眼前，“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”。
4月12日，国际货币基金组织中国理事、中国人民银行行长周小川率中国代表团出席在美国首都华盛顿特区召开的国际货币基金组织国际货币与金融委员会（IMFC）第十七届部长级会议。周小川指出，中国将继续推进经济结构调整，转变经济发展方式，实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，努力防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为全面的通胀。
4月12日晚，央行货币政策委员会委员樊纲表示，当前中国宏观政策的首要任务就是要防范金融危机，去年已经采取了从紧的政策，频繁出台了一系列措施，今年，货币政策仍然是从紧的，央行货币政策方向会是多种政策工具的组合，利率、准备金率、公开市场操作（央票）、窗口指导（贷款额度控制）、汇率等各种调控工具都还有运用的空间。
4月22日，央行行长周小川主持召开党委中心组集中学习，继续深入学习第十一届全国人大一次会议审议通过的《政府工作报告》。周小川指出，根据国内外经济形势和宏观调控任务的要求，下一步，央行将采取五大措施应对当前经济形势，要按照“两防”的要求，坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长。这是央行近期再次重申坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长。
其前的周日，央行行长助理杜金富表示，一季度货币信贷调控虽取得初步成效，但基础尚不稳固。由于信贷需求依然旺盛，投资存在反弹压力，从紧的货币政策取向仍然需要坚持。
4月23日，央行副行长易纲又在中国人民银行2008年研究工作会议上表示，2008年是央行做好宏观调控、落实好从紧货币政策的关键一年。
4月25日起，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第3次上调存款准备金率，人民币存款准备金率将达到16%。
5月4日，央行行长周小川在布鲁塞尔参加国际清算银行会议间隙强调表示，在季节性因素的影响下，中国的通胀压力有望在今年二季度得到缓解，但全年的状况仍存在不确定性，中国人民银行将继续坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长，央行不排除加息的可能。
5月5日，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。
2007年大量圈地的开发商可能因资金紧张而破产，但更多的将是中小房地产企业的死亡。这是因为，在2007年的7、8、9三个月内，一些上市公司陆续在全国范围内圈地，在广州、长沙、南京、东莞等全国各地不断有“地王”浮出水面。而事实上是，一方面，在上市公司等大房企的带领下，在地价已经炒热的情况下，很多中小房企也跟风圈地，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。另一方面，不少区域性的中小房企，手中囤地已经超过2年甚至更长时间，在目前房地产市场清冷、从紧货币政策、从严土地新政等多种因素作用下，既经营能力不够，又缺乏资金，金融环境进而经营环境乃至生存环境变得更为困难。继2007年9月27日出台的“房贷新政”规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”之后。今年1月8日国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》（3号文）规定，土地闲置两年的将无偿收回，土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。最近，《国务院2008年工作要点》进一步明确严厉打击炒地炒房行。这些无疑是给了期待囤房囤地赚取高额利润的房企们一记沉重的打击。尤其那些经营实力不济、缺乏资金的中小企业可能遭遇“财地两空”的命运。于是，由于资金链吃紧，不少中小房企面临生死抉择，纷纷开始吐地或寻求与有资金的大房企合作或直接被兼并。这或正迎合了大的房企们的心意——可借此大批收购中小房企来实现扩张。可大型房地产企业看上的是那些中小房企手中的土地，而不是那些企业。而那些大房企们，一般来说，在2007年以来所囤积的土地要到2009年才到2年“生死大限”年限，早期所圈土地因其开发规模庞大而问题不大。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，除了少数大房企因大量圈地、资金严重缺乏而破产、倒闭外，更多的是中小房地产企业被淘汰出市场，或土地被收购，或直接破产倒闭。
2007年12月，在汇丰银行年度论坛上，冯仑发表惊人言论，称地产企业在未来3-5年内将进入合并重组及优胜劣汰的高峰期。以目前全国5万家企业计，3-5年后将只有不到5%的企业可以存活。冯仑所指的，也应该主要是中小房企的命运。
另一方面，一份《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测指出，到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。同时，银行体系每向房地产行业注入4元资金，就约有1元被沉淀在土地上。截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。供地和囤地可以解释当前全部房价上涨的70%。
潘石屹也表示，据国家统计局的数字得知，2007年一年房地产的销售是2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币。可是2007年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元，所以，2008年的房地产在资金方面特别困难。
无疑，约10亿平方米的囤地中，有很大一部分将直接遭遇土地闲置两年的将无偿收回、土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费的命运。这实际上意味着，将来有大量的二手地被挤上市，形成阶段性土地供应的空前充足。其结果是，一方面房价、二手地价下降，另一方面政府所供应的新地流拍将可能继续进一步蔓延。进一步地，房地产市场格局将发生重大改变，由于从紧的货币政策、从严的土地政策下，证监会禁止IPO囤地，除不少中小房企被淘汰出市场外，那些大房企尤其已经上市融资了的大房企，可利用手中的相对资金优势进一步尽可能多地吃进地价下降了的二手地（有些二手地买卖的资金付迄时间长达2年，实际上在缓解大房企的资金交付压力，或有利于大房企利用有限的资金而可吃进更多的土地），那些没有上市、缺资金的房企，即使不被淘汰，但在进一步吃进土地方面则处于劣势。这样，房地产市场将可能进一步分化。
据2007年年报等有关资料分析得知（可能尚不完全），至2007年年末，碧桂园的土地储备约5400万平方米（有资料显示，碧桂园已卖出部分土地，现土地储备约4300万平方米），恒大的土地储备达4580万平方米，富力地产的土地储备约3300万平方米，招商地产的土地储备约3300万平方米，万科的土地储备达2050万平方米，保利的土地储备达1007万平方米，金地的土地储备近1000万平方米，金融街的土地储备达400万平方米， SOHO中国的土地储备约120万平方米。其中，只有恒大还没有上市。
以万科为重要举例来说。万科2008年低价拿下的五个项目总投入不到20亿元，新增土地储备却高达88万平方米。而今年1-4月的四个月，万科销售金额高达140亿，加上在年初留下的170亿的现金，共达300多亿，除去正常经营、维持开发所需要的资金后，万科手持现金流大概在200亿左右乃至更大的规模。
从万科发布的4月业绩快报来看。4月，万科实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元。尽管比三月71.9万平方米的销售面积和66.8亿元的销售额均有所回落，尽管其4月的销售业绩增速放缓，但在土地市场的萧条期，凭借手中握有大量的资金，万科可进一步加紧市场布局，低价买入更多土地。
除截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户外，万科在今年1~4月取得了10个新项目。其中，通过合作形式获得有7个大型项目及高端项目，万科全资拥有天津的两个中小型项目。在1-3月，万科新增了7个项目，合计总地价约41.5亿元，总建筑面积超过151万平方米，平均楼面地价约为2748元/平方米。4月一个月，万科新增了青岛、惠州、武汉三个项目，相比此前新增项目的地价大幅降低：合计建筑面积为78.1万平方米，总地价为11.63亿元，平均楼面地价1489元/平方米。除万科在青岛拿的地块地价为2707元/平方米外，
万科在惠州的海景别墅项目地价仅605元/平方米，在上海宝山区的罗店项目地价约4689元/平方米，在东莞通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米（而该项目旁边的最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米）。
另外，万科正在加紧在城市布局，正在加紧老市场的调整和新市场的开拓，除将长沙市场由机会市场调整为战略市场外，还布局了西安市场：4月7日，西安万科企业有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司联合开发的综合商业项目，在2008西安市投资环境说明暨项目推介会上签约。
万科一度采用“3+X”的市场战略布局，其战略重点中，3是指珠三角、长三角以及环渤海区域，X是指长沙、武汉、成都等地。万科已在北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、成都、沈阳、南京等全国近30个大中城市中有了项目开发。在万科已经进入的城市中，一线城市有：深圳、北京、上海；二线省会城市有：天津、南京、成都、杭州、武汉、长沙、南昌、沈阳、长春、西安；三线城市主要集中选择在珠三角与长三角的比较发达些的中小城市：广东的中山、南海、佛山、东莞、珠海，福建的厦门，江苏的镇江、苏州、无锡，以及大连与青岛。
在万科已经进入的市场中，虽然，在天津市场节节败退、萎缩得最为厉害、快被挤出市场，在南京这个潜力巨大的市场遭遇到栖霞建设这个强劲对手，也快被挤出市场，在上海的市场份额07年几乎下降了30%，在北京市场遭遇了滑铁卢市场份额不断缩小，但万科在杭州有着比较大的市场份额，在成都市场07年占到5.73%的整个成都市场份额，在苏州市场也获得了比较好的发展，在大连市场也为万科贡献了不少市场价值、成为万科在东北市场的一面旗帜。同时，万科正在培养武汉、长沙以及西安、无锡、厦门的市场，希望能成为科重要的市场增长极。
广东作为中国房地产业的第一大省份，广州有如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等等众多房地产开发企业巨头云集，虽然万科在广州市场上的竞争力并不够明显，但2007年珠三角地区的项目利润为万科贡献了60%以上的利润。在深圳这个万科的本部市场，虽然2006年万科的市场份额落后于在上海的市场份额，但2006年万科依然占据了25%左右的深圳市场的市场份额。到了2007年内，万科在深圳市场的优势相当明显，市场份额已经大大超越了万科在上海的市场。深圳市场，已经成为万科在房地产市场中的第一大市场份额的支撑性贡献者。在广东省的二级城市东莞、佛山等城市，万科也取得了不错的市场份额。
除万科外，今年1-4月，保利地产和招商地产等也大有收获。
在1-4月，保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都、辽宁丹东等地合计7个项目。一季度，新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目，新增总建筑面积255.2万平方米，总地价也只有28.14亿元，平均楼面地价仅为1102元/平方米。其中，长沙和成都项目为绝对控股的合作形式，除了上海和长春项目外，各项目的地价都已经付清。尤其是4月新增保利持有51%权益的辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米，土地出让金仅4500万元，楼面地价仅只有相当于85元/平方米的负“天价”。
在4月中旬，招商地产在北京新增了一个项目，享受50%的价款和权益，获得了介入北京大型项目开发的机会。该项目总建筑面积52.3万平方米，出让金为16.5亿元。
此外，还有更多的大型房地产企业，或在市场销售上获得比较好的收获，或在新增土地方面获得比较好的收获。如碧桂园，第二季度全国新推15个项目，预计可售总面积高达362.4万平米，总建筑面积超过1247万平米。加上在售的17个项目，第二季度全国会有32个项目在同步销售。在今年“五一假期”间，碧桂园采用价格策略，低价抛盘 3天之内就实现合同销售金额约9亿元人民币。
2007 年，房地产上市公司等大型房地产企业的营业收入和利润双双大幅增长。其中，排前的20 家房地产上市公司2007 年度合计营业收入达到1489 亿元，比2006年度的799 亿元增长86.27%。2007年共有9 家公司2007 年度营业收入增长较2006年超过1倍：万通地产7.68倍，合景泰富4.91倍，SOHO 中国3倍，泛海建设2.11倍，华发股份1.56倍，首创置业1.39倍、2007年在香港上市的碧桂园以177亿元成为2007年度营业收入的亚军的碧桂园1.23倍，金地集团1.1倍，保利地产1.01倍。2007年，以高达355 亿元的营业收入位列龙头地位的万科也比2006 年度的179 亿元增长近1倍，中国海外发展的营业收入达156 亿元比2006 年度增长42.09%，富力地产的营业收入达148 亿元比2006 年度增长45.01%42.09%。今年一季度，宝安实现了8822.65万元净利润，比去年同期增长了101.69%。
以前述各大房地产开发企业等为代表的大型房地产企业群体，尤其是上市公司，已经囤积大量土地，具有相对资金优势，占有庞大的市场份额。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，一般正常情况下，如果不因为意外而出现某家企业破产或倒闭的情况，那么，他们还可能继续利用优势吃进土地，增加市场份额，扩大优势。如今，中国房地产市场正在发生的空前变化，房地产企业正经历严酷洗牌。小企业被淘汰出局，使得型房地产企业可能获得相对更好的市场机会，表现出更大的市场优势，占有更大的市场份额。今天的房地产市场，大型房地产企业踏上在市场变局中死亡的小房地产企业躯体的堆积，使得他们变得更高大，这将加速大型房地产企业与其他众多房企进一步拉开差距，加速中国房地产业中的第一集团军形成。
（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜）