二 房价
房改,是中国改革开放最大的财富再分配.有很多的人快速成为世界级富豪,而其背后是亿万的普通人成为”房奴”,生活质量大幅下降.
中国人对房子的执着已经超出了经济范畴.其背后原因是五千年的农业社会,所有人对于土地拥有权的渴望.虽然时过境迁,人们还是痴迷于不动产的”所有权”,即便这所有权也只是70年的使用权.所以中国的房地产市场是一个刚性市场,有大量”刚需”,但很少有人会因为房价变动而抛出住房. 因而决定了这个市场涨易跌难.用租金回报率考量房价也是没有意义的,因为绝大多数人从心理上拒绝租房,根本无心去算经济账.而那些租房的人,则是实在买不起房子的人,因而租金回报率必然极低.同样,用房价收入比来考量意义也不大,因为很多人是用全家人的积蓄来买房的. 冯仑的这句话很有意思:生理需求加男性本能导致房价上涨,我看应改成女性封建思想+男性生理需求=房价上涨.由于经济逐渐富裕,及对房子的非理性需求,目前房子在财富再分配中居最优先地位,即人们愿意把除了日常必须开支以外的全部收入都拿来买房.房价必然涨到人们能够出得起的最高价.
因此,即便没有任何外因,中国的房地产价格也会成为世界上最贵的.有很多聪明人看到了这一点,大量投资房地产,成为了房价的推波助澜者.
所有人都有追涨的本能.当房价开始大幅上涨,房子就不再是生活用品,而变成了投资品.有大量的人为了赚钱而去囤积房子,甚至都不出租.于是房子的供不应求陡然加剧.接着,开发商开始惜售房子,政府开始惜售土地.当房价上涨在所有人心中形成一种共识,所有的人都不愿意降价出售房子,因而虽然后来房子已经供大于求,价格还是在不断上升.
房子作为不动产,与其他商品的最大不同是,决定价格的核心要素是地段.所以,油可能会涨到烧不起,猪肉可能会涨到吃不起,但是房子不会涨到买不起.只是用同样的钱买同样大的房子,会越来越远.从这个角度更加好理解房价上涨:当城市人口不断扩张,大家都想住在市中心,于是市中心的房子供不应求,只好涨价,价高者得.
所以,房价其实是一场传销游戏.最先进来的人住在市中心,后来的人住在外圈,推高了市中心的房价,再后来的人住在外外圈,中心两圈的房价继续上涨.依次类推.直到没有了”下线”,房价就不再上涨.如果人口开始减少,则房价就开始下跌.从这个角度看,房价与供求就更没有关系了.因为新增供应基本都在外圈,内圈始终是供不应求的.假如未来北京修了8环,呼和浩特被圈了进来,那么即便呼和浩特新建了无数免费的房子,三环内的房价该涨还会继续涨的.
因此,房价取决于居民收入的增长和城市人口的增长.中国正在经历快速的城市化,因而所有城市的房价都会出现快速的上涨. 人口集中向大型城市,背后是有本能心理需求驱动的.挤进大城市,不仅意味着更多的发展机会,也意味着更好的人文环境,更高的生活品味.纽约人口占美国10%,东京人口占日本30%,汉城人口占韩国50%,而北京上海各只占中国人口1.5%,未来的人口增长潜力还非常大,因而房价上升空间也非常大.而二三线城市,市区人口很少达到辖区内人口的10%,加上房价基数低,仍有很大上涨空间.
房价上涨的另外一个因素来自于外国人的迁入.中国的文化远比日本开放,加上生活成本远低于外国,因而有非常多的外国人喜欢在中国生活,尤其是华裔.无论他们租房还是买房,都会推高房价.上海的房价之所以成为全国最高,与这点关系很大.
由于中国人均耕地排在世界末位,大规模城市化占用了大量耕地,粮食供应成了战略要点.因而国家已经开始严控房地产土地供给.这又是推广房价的一个关键因素.
从长远来看,由于中国的计划生育政策,当60年代婴儿潮这批人开始大批辞世的时候,人口将快速减少,房价会开始大跌.按照现在平均寿命70岁计算,人口因素导致的房价下跌要等到2030年.
当然,并不是说房价会一帆风顺地涨到2030年.
这期间只要经济发生衰退,房价就会下跌.当然我们宁愿接受房价上涨,也不愿接受经济衰退.
眼下的存款准备金政策,正在酝酿一场楼市危机,即房地产开发商为了回笼资金在短期内”跳楼”抛房.由于人们经历了05年的那次危机,所以这次对房价应该很有信心,一旦房价真的大跌,会有很多资金进场抄底,把房价拉回来,甚至会创新高.毕竟中国房价上涨的趋势还在.另外,国家也不敢让房价暴跌,因为房价暴跌意味着大量银行坏账,2007年中国房贷余额为3万亿,而银行总净资产才2万亿左右,大量坏账会引起银行破产,导致金融崩溃.因此国家只是不希望房价涨,不希望房贷有风险,并不希望房价暴跌.
去年以来的生活用品价格上涨,增大了人们的生活成本,因而可用于购买房子的钱减少了.从短期上会对房产购买力产生影响.这种影响是收入越低的人影响越大,因而价格越低的房子受影响越大.同时,由于油价的上涨,越远的房子生活成本越高,人们更倾向于购买离市中心近的房子,反倒有可能促进市中心房价上涨.
还有,像深圳房价的暴涨暴跌,是因为游资的狂炒,虽属特例但未来还会发生,眼下杭州就有这个趋势.
关于房价的小结: 房价没有合理不合理,只有趋势.房价上涨的路还很长.除非永远租房,不然是越早买越好.眼下的危机,可能带来一次短期波动, 但不会影响长期趋势,是一次很好的买进机会.