关注地产变局与东莞城市价值论坛
本报记者 黄志军
2008年，注定是中国房地产行业发展史上具有重要意义的一年。从2007年底开始的楼市成交量、成交价格“寒冬”，在2008年继续蔓延。一轮又一轮的宏观调控后，房地产企业开始面临越来越大的资金压力，有关资金链的各种传闻始终萦绕在业内人士耳边。
2008年，也注定是东莞房地产发展史上非常重要的一年。2008年，受全国经济大格局的影响，东莞房地产行业开始对自身进行调整。与此同时，东莞本身依靠“三来一补”所构成的城市经济产业结构，也出现了升级换代的预期……这些因素无一例外地推动着东莞地产变局。
本周二下午，“地产变局与东莞城市价值论坛”在东莞举行，北京大学房地产金融研究中心主任冯科、东莞沿海丽水佳园开发有限公司总经理郭汉斌、中国著名城市与房地产战略策划家（戴欣明策划机构首席顾问）戴欣明博士、雅颂机构总经理秦刚、联华国际总经办执行总经理贡立华、搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华等嘉宾和东莞地产界300多人出席了论坛。
论坛上，热点话题“货币紧缩后东莞房地产企业的融资与营销之道”受到了与会嘉宾的关注，大家各抒己见，纷纷发表看法。
正面
长期通货膨胀让我们受益
对于地产变局的影响因素以及如何应对问题，北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为，未来长期的通货膨胀肯定让我们受益，我们站在这里恒盘其实等于降价，如果跟踪通货膨胀，我们至少按照目前的价格每年有10%的涨幅不为过。
“四川汶川地震以后我们房地产的销售更加困难，我们的汽车销售也下降了很多，大家的这种防灾的意识、危机意识加强了，特别是对于房地产行业。”冯科说，我们认为最保险的房子这个资产也有可能在一夜之间顷刻毁灭，这对整个社会心理的影响是非常大的，所以楼市有一个长期的观望阶段。从这个意义上讲，这种市场调整还会延续至少6个月。
总体来看，目前的经济形势对房地产宏观形势有两个因素，通货膨胀对于房地产是利好的因素，但我们的整个资产价格的下降跟宏观调控的不确定性也影响到市场的信心，我认为通货膨胀提高了建安成本、公司收入、资金回报、信贷利率。按照现在市场化的信贷利率，按照我们的增长速度和经济的热度，我们的标准信贷利率应该是15%，通货膨胀对信贷的影响是一种间接的影响。
冯科认为，如果中国的经济不出现大的问题，房价会在恒盘一段时间以后在需求的推动下还是会有一个上涨的趋势。我们对房价的定义，合理房价就是你的建安成本、人工成本、土地成本，包括资金成本总合算起来以后20%的利润算进去。
楼市刚性需求大
与会嘉宾达成共识认为，东莞城市化春天刚到来，东莞的房地产发展前景看好。
“东莞产业转型为我们带来最直接的效果，就是我们这个城市中间阶层也就是中产阶级在产生，而且这个中产阶级是非常强大的一个购买房子的力量，也是我们对东莞应该有非常强烈的信心。”
郭汉斌分析说，东莞这个城市有它的特殊性，政府前两天公布的存款是接近4000亿，居民存款是2200个亿，加上企业存款是3300个亿，实际上东莞没有国有企业，基本上是民营企业，企业加居民个人的存款都差不多视同为居民的个人存款，在3000亿左右。“作为一个经济实力、资金实力如此强的城市，东莞的需求特征和其他城市是有区别的，其刚性需求应该有三种。第一种，首次置业的自住型；第二种是大量的改善型的需求，因为东莞在5年前外来品牌发展商进入比较少，所以5年前有很多买房子的人，现在正好进入需要改善的阶段，所以东莞的改善性需求应该是比较强劲的；第三种刚性需求就是介于改善型需求和投资型需求之间的，这里面主要是我们中国人的情节，为下一代考虑。鉴于东莞有这样的三种刚性需求，应该说现在东莞楼市的问题不是购买力问题，也不是没有需求的问题，而是市场信心的问题。
反面
短期难获稳健支撑
作为对东莞和深圳的房地产都有很深研究的地产专家，雅颂机构总经理秦刚自然有他的独到观点。
秦刚也赞同冯老师的见解，一个开发商要强调持续经营能力。持续经营能力来源于什么？对于房企来说，首先是来源于人，肯定因为你有优秀的团队，你才有可能会想出办法去经营得更好。第二，来源于你的土地储备，因为你有了土地储备才有可能把它转化成你有附加值的产品，再卖出去获得利润。
秦刚表示，从这两点来看，他对于东莞楼市未来发展有一个不太乐观的判断，就是说在比较短的时间内很难出现上市公司或者有很好的融资能力的这种企业，不管你是通过IPO还是买壳借壳上市。“目前，好像东莞走出去的房企最近这两年可能中惠熙元就算是比较突出的一家了，因为它是走出去了，但从中惠熙元的布局来看，它也是仅仅在阳江、海南、天津这三个区域有，倒是有了一个全国性的雏形了，但也还难以获得一个非常稳健的支撑。”
融资带来人口结构负面效应
秦刚认为，东莞市委市政府提出了下一步要减少城市人口的数量，提高人口的素质。比如提高租金的方式，把低收入的人赶出去让他无法立足。我觉得这些方法都是很难做到的，这要用市场的方法，房源不是控制在政府的手里，是在广大小业主的手里。这种方式很难奏效的，不可能在一夜之间把城市所有的人都换掉。
东莞这个城市是怎么形成的，在10年之间从一个极其无名的城市膨胀到1000万人，东莞人口产生有一个畸形的一面，过去的农民变成了一个工厂主，全国各地的贫困人口往这里汇聚了。10年过去了，过去的农民变成了富豪，纷纷进入胡润榜了。但他的工人依然游离在这个城市，他不能成为城市的市民，如果他不成为城市市民的话，他不可能获得一个持续的经营，城市无法去经营。所以我想这是我们一些隐忧的一面。
精彩语录
与三种人要划清界限
【秦刚】 我觉得东莞的开发商其实是不缺钱的，钱是很多的，但是陈总所说的“安全”两个字。哪些开发商在这个时候最想撤？主要有以下三种类型：
第一类过去他是做包工头建筑的，他很快转型做地产商，这种人在这种情况下抗风险能力差，他想撤。
第二是做别的行业看地产很赚钱，他马上买了一块地想赚钱，这种情况下他嘀咕了，他想撤。
第三是他是一个大企业，他想把房地产作为一个大事业，但觉得不也好想收手做别的。你首先要跟这三类划清界限，让你相信你不是这三类的，比如绿色沿海地产，相信他有长期的战略、有全国性的格局，他一定会给你一个长远的规划，这些企业的自然的抗风险能力强，获得融资渠道和资金支持的能力比较高。
房企应注重营销
【戴欣明】 实际上，我认为东莞人对营销的理解可能还是基于比较浅的层次，刚才我也说出我的观点，只是说他在需要做营销的时候才做营销，这个实际上我们称之为营销，不是一个创意，而是一个系统。事实上很多的开发商在这一点上是不太注意的，只是说我需要一个营销就做营销，而忽略了整个营销是一个整个的系统这样去做。
所以我希望大家在考虑营销问题的时候不要看成一个简单的“忽悠”，实际不是那么简单，更多是一个系统。如果大家把营销像融资、像其他方面注重的话，其实房地产的销售也好，包括现在很多的房地产公司销售虽然是逆境，但是销售同样是很好的。
首推私募有限合伙制
【冯科】 最有效的营销就是你有运营能力的开发商，就是用现在的有限合伙制这样的一个新的机制能够把民间的资金用到你房地产的行业，有的老板不愿意开发房地产的，有一部分人对房地产是情有独钟的，要把这一部分人的热情发挥出来。比如说有限合伙制有些人出20%的钱，可以占50%的分配承担无限的责任，他的所有个人财产必须对他的行为承担责任的，这样一个机制在法律上是行得通的，要用好我们法律机制的合法途径给东莞很有希望的一个工业城市。
最大的资本是营销
【贡立华】 有一句话说“店大欺客，客大欺店”，现在金融机构高高在上，尤其是私募基金，现在也有社会在观望，把房地产看成是“受气的小媳妇”，这样的情况下无论是私募、资本市场也好，融资成本是非常好的，与其让利与这些资本将来你要还的钱不如让利给消费者，所以我认为现在最大的资本就是营销。
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