销售的怪异增长预示着什么？
戴欣明
“5月夹击”下，房地产市场开始出现怪异的增长，其实这种增长正意味者刚性需求与理性置业的存在。“汶川地震”无疑加快了理性需求的的释放。戴欣明认为，按正常的中国楼市规律，本来在今年5、6月份，随着金融从紧措施的奏效，9070这些“数字化政策”的如期显现，房价一路趋将，回暖应该是时机成熟。但是，目前一些城市的销售回暖属于怪异增长，真正的回暖需求价格回归到理性状态。房地产的深度调整在近期不会改变，原来是从深圳向内地蔓延，现在又加了个从成都到内地各大城市的降价蔓延，这种趋势近期将不太可能改变。但是，房地产预计回暖的推迟，确加快了理性置业回暖的步伐。
在去年，戴欣明预测在5、6月回暖，这种回暖包括投资需求，明显这种回暖在汶川地震的打击下被大大推迟了，而另一方面，另一种回暖；理性需求开始被释放出来。前段时间，成都的新房、出租房突然活跃一阵子，这基本上是震后的在安居乐业的刚性需求。深圳的需求在5月似乎有所上升，开发商的特价房的确有吸引力，…这相对于刚性需求而言是小巫见大巫。事实上深圳的刚性需求很大，全国的刚性需求都没有被有效的释放出来，这同中国的房价在高价位徘徊有非常大的关系。
在目前看来，是否是刚性需求，要看一是否是一次购房，是否是中小户型，是否是不易脱手的区域、楼层…如果成交量集中在大户型、豪宅区域，无敌风景，容易转手…那么这种需求并不是市场的回暖，也就是说富人的投资与自住需求不是刚性需求，只有真正的中产阶级的需求意愿在市场中有效的释放才是刚性需求的开始。
深圳5月的销售数据显示，中小户型的的销售比重超过在大幅度攀升，而在现在这样的时期是这种需求还不是完全意愿的刚性需求，或者说这种需求是“不得已”的需求，这种需求的释放与心态的转变有很大的关系。真正的刚性需求的释放还必须让房价和居民的可支配收入比达到合理的范畴之内，而这种衡量标准还远没有达到。
戴欣明指出：这次汶川地震还让刚性需求加快来临，这个这个进程至少比在没有汶川地震这件事情之前缩短一半以上，原因是汶川地震缓释了大部分带有投机成分的投资需求，“活在当下”，“及时行乐”无疑在这代人的心目中被烙上深深的痕迹。房子，只是人们生活得更好的一件必要消费品，随着小户型住宅的大量生产，人们这种基本需求将逐渐得到满足，当中产阶级的住房要求得到进一步的满足，也就是刚性需求的来临；当理性房地产市场的来临，也说明那个时候的房价水平才是正常的房价水平。
链接一篇同戴欣明有关的文章：
5月日均售房152.6套 疲软的深圳楼市稍有起色
2008年06月03日《深圳晶报》 方丽敏采编
作为传统的销售旺季，5月深圳楼市的新房成交情况让地产人特别关注。据市国土房管局网站的数据统计，5月全市新房成交总量达4732套，差不多接近去年同期水平。这是否是市场释放的回暖信号？业内人士对此说法不一。但新房成交量的回升是不可否认的事实，对于疲软的楼市来说，不啻是一针强心剂。
5月日均售房152.6套
据深圳市国土房管局网站的数据统计，5月全市新房共成交4732套，成交总面积约40.5万平方米，日均成交约152.6套，单日成交量最高达276套，成交均价约11254.3元/平方米。
从成交套数看，5月全市成交总量接近去年同期水平，且创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。
尤其值得注意的是，从5月1日到15日，前半个月全市日均成交量约193套，基本恢复深圳以往每日200多套的正常成交量。
虽然这种成交量在后半个月发生了变化，日均成交量仅仅100多套，而且最低的日成交量只有69套。但需要指出的是，在这段时期，汶川发生特大地震，举国上下奋力投入赈灾行动中，不少新楼盘均推迟入市，市场新盘推量不大。
“如果没有发生特大地震，估计成交总量会更大。”业内人士指出。
降价释放刚性需求
5月全市成交总量的回升并非偶然。
近期不少新推项目降价促销入市，如集信名城二期，开盘均价7600元/平方米，这个价格比去年开售的一期公寓类产品还低；宝安中心区的金港华庭，折后均价8800元/平方米；中海西岸华府北区三期，起价5500元/平方米，入市均价低于6500元/平方米，成为目前宝安入市楼盘的最低价格。
较为到位的价格下调，有效地刺激了刚性需求入市，购买力逐渐得到释放，加速市场成交量的回升。如集信名城二期，开盘两天销售约300套，主要购买力来自有换房需求的本地置业者，而开盘售出近三成的金港华庭，购买人群主要为首次置业和换房的自住客。
“目前市场存在很大的刚性需求，其爆发需要一个突破口，譬如一次到位的降价。随着房价进一步回落，会有更多的刚性需求被释放。” 深圳地产独立研究人士戴欣明指出。
是否回暖仍有待观察
成交总量戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧)
成交总量回升，刚性需求越来越多被释放，对于低迷已久的市场而言，这是否意味着回暖信号的出现呢？
在戴欣明看来，5月本来就是传统旺季，目前的销售和价格都处于较好的状态，回暖可能性比较大，同时受地震影响，房价可能会进一步下调，将会刺激更多的刚性需求入市。
戴欣明还指出，目前“回暖”的意义已经不同于以前，真正的市场回暖体现在房价有明显的回落，中小户型成交量持续大幅增加等方面。
《深圳晶报》刊载