新的“住房和城乡建设部”刚成立不久，全国各地就开始公布明年的住房建设计划，而08年的住房建设计划，早在1月份就已公布。根据之前建设部工作会议的部署，在6月以前，各地还将公布2008年至2012年的住房建设规划。住房和城乡建设部有关负责人曾表示，公布住房建设计划，很重要的一点是给老百姓一颗“定心丸”，让他们有一个市场预期。

实际上，这句话更多的是对中低收入者说的，因为在住房建设计划中，各地政府将提出廉租房、经济适用房的建设计划，让中低收入者可以有所盼。

在3月最后一天公布的“上海市2009年住房建设计划的通知”，开头这样写到“编制2009年住房建设计划，既是贯彻落实科学发展观，加快建立符合我国国情和上海实际的住房建设和消费模式的客观需要，又是调整住房供应结构、稳定住房价格，促进房地产市场持续健康稳定发展的必要途径，更是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）精神、强化政府住房保障职能，切实解决城市低收入家庭住房困难的重要措施。”

 

经历了五年房价过“山车式”的大起大落之后，刚刚改制的新建设部给民众的第一份“见面礼”是以住房保障建设和长期住房计划来稳定人心。更为重要的是，在住房建设计划中，要公布经济适用房和廉租住房的建设和供应计划，这对中低收入家庭来说更是一种希望。而这些房源的建设选址，其低价将对周边乃至整个城市、全国的房价造成影响。于是，一场不见硝烟的调控，在新部委成立之日，就开始全面铺开，这对未来的楼市会造成怎么样的影响，引起了各界的研究与论讨。

回到实质上，房价的涨跌无非是供需关系的平衡问题。新部委的住房建设计划政策，只能解决长期供应的问题，中短期的供应还是会受到开发商的经营策略和营销策略的影响。因此，新部委期待通过住房建设计划来监督地方政府，对房价进行更加有效的调控可能会过于理想。

首先供应方面。从一个3-5年的较长时间来看，保持供需关系的平衡，相对容易做到。住房和城乡建设部要求的09年住房建设计划已经公布，未来五年的住房建设计划也将在下月公布，这将保证住房供应的长期稳定。但是，中短期的供应将会受到开发商行销策略的影响，而开发商的行销策略除了企业自身发展的考虑外，还将受到中短期需求面的影响。

从需求来看。人口的增长、城市化进度、收入增长等方面都相对稳定，三、五年以上的长期需求，可以保持稳定。但由于人们对房价的预期不同，中短期的需求波动非常巨大。因为，国家经济的基本面、人民币汇率、通货膨胀、利率、税收、银根等等政策，都将影响到人们在一、二年内的购房计划。更多的时候，一个重要人士的话、一条新闻、一个经济数据都会影响到购房行为，从而影响到开发商的供应行为，最终对房价波动起到巨大作用力。

因此，住房长期供应的平衡相对容易做到，长期房价的稳定也相对容易控制。但是，一、二年的短期房价波动，却是政府难以把控的，以上所讲到的各种因素，对供应和需求都会起到影响，因此短期内供需的平衡是难以控制的，短期内的房价也难以控制。除非，长期处于供过于求状况，任何时候都有足够的房源供购房者挑选，这样长期的供略大于求，才能保证房价的稳定。但以我国的人口规模、城市化进度来看，这点显然是难以做到的。

因此，本期的深度报道，希望分析短期住房供应、利率和最近人们最为关注的开发商的经营情况（潘石屹的房地产商百日剧变）、汇率（人民币6时代）、通货膨胀（通货可能不止4.8%）、利率（通胀压力与美国降息下的利率决择）、金融（房贷）等方面的情况。

虽然，这样的探讨并不能得出未来几个月或一、两年的房价，会上涨或下跌的结论。但他有助于人们了解影响房价背后的实质情况，以便于人们更加客观理性地去判断市场，给自己的购房或经营、投资行为以决策依据。

 

 

 第一章、住房建设郊区化   房价两极化

 3月31日，上海房地局发布了2009年住房建设计划，预计当年新开工面积为1800万平方米，其中新建经济适用房和廉租房400万平方米，配套商品房400万平方米，两项合计达到了新开工总量的45%。而早前公布的08年住房建设计划，预计的新开工住房面积约为1800万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。实际上，根据早前公布的经济适用房建设计划，未来5年上海将新建2000万平方米经济适用房，也就是未来5年内，每年都将有400万平方米的经济适用房可供应。

按照保障性住房平均每套60平方米来算，未来每年可新增7万多套经济适用房。另外，因为城市改造建设的需要，上海每年还有400万平方米左右的动迁配套房源建设，这些也都是中小户型、中低价位房源。两项加在一起，每年将会有15万配套中低价房源，用于解决中低收入者和旧城区改造居民之用。成交量最高的过去5年里，也就04年和07年的住宅成交量超过30万套，因此这些中小户型、中低价位房源的供应量，将占到未来上海每年住房消耗总量的一半以上，

另外，按照国务院24号文件和建设部《廉租住房保障办法》的精神，上海廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合。通过收购、新建、配建等方式，多渠道筹措廉租实物房源，逐步扩大实物配租比例；按照“政府主导、统筹规划、单位负责、市场运作”的原则，在经济开发区、工业园区等外来务工人员集中的区域，新建或改建部分集体宿舍和集体公寓，定向出租给来沪务工人员，改善来沪从业人员居住条件。这方面的房源，虽然多数不是新建的，是由老式房源改造或是由商品房、经济适用房而来，但总数也将达到2万套。

前不久交房的张江公寓就是如此，在张江地区工作的外来青年，在满足企业注册地为张江科技园、月薪不超过3000元等条件后，就可低价入住该项目。随后，杨浦科技园也启动了同样的项目，预计这种廉租房的供应形式将会在全市各大工业园区铺开，以解决外来人口的居住问题。

从以上数据来看，政府对中低购入者的住房保障能量，将在不久超过市场总量的50%以上。这对高企的上海房价，似乎形成了巨大的压力，但事实将会是如何呢？

在今年即将上市的房源里，浦东、黄浦、卢湾、徐汇等10个中心城区，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开工、竣工面积的30%左右；宝山、闵行、嘉定等近郊区，住宅新开工面积和竣工面积分别占全市住房开、竣工面积的26%左右；南汇、松江、青浦等远郊区县，住宅新开工和竣工面积分别占全市住房开、竣工面积的44%左右。

2009年全市住宅新开工面积中，中心城区十区更是要下降到28%左右；三个近郊区将上升到34%左右；六个远郊区县会下降到38%左右。按照环线分布，全市住宅新开工内环线内约占5%，内外环线间占25%，外环线外占70%。

这也就意味着，作为传统上海市区的外环以内，将只有30%的新增房源，70%的新增房源将在外环线以外的郊区。另外，从上海刚刚公布的经济适用房建设区位来看，也主要是在顾村、江桥、颛桥、周浦等外环以外区域，而之前一直在建设的动迁配套房也基本是在以上区域。

从房源分布来看，这些中小户型、中低价位房源基本上不在外环线以内，他们首先影响到的只会是平均房价和外环外的房价。

但是他们会不会间接影响到市中心的房价呢？

根据上海中长期发展规则，在2020年左右，上海将建成为世界的经济中心，到时的城市布局将呈“1966”（1个外环线以内的中心城区，以郊区县为主的9个卫星城，60个中心镇和600个社会主义新农村）状态。

按照人口布局来看，9大新城的人口分别在“60-100万之间”，合计可容纳500万左右人口；60个中心镇分别可容纳“5-10”万人口，合计可容400万左右人口，600个新农村也可容纳300万以上人口。而中心城区的居住人口，将从如今的1000万下降到800万。

城市经济越来越发达，然而能够住在中心城区的人口将越来越少。按照市场经济规律原则，中心城区的房价只可能越来越贵。

另外，在2009年的建设规划中可以看到闵行、宝山、嘉定三个近郊区的开发将会逐步加大，新房的建设占全市的比重将会比08年上升6%，中心十区和远郊六区的新房开工量都会有所下降。通往这三个区的西城区、闵行航天新城的地铁1、3、5号线已经通车，而通往嘉定的11号线在世博会前也会通车。另外，还有7号线通往宝山地区，这些地区新房供应量的上升，加上经济适用房和动迁配套房都大量建在这些地区，他们的低价位，将可能对目前这些地区高企的房价形成影响。

长远来看，松江新城、青浦新城、奉贤新城等等都会在地铁通车的带动下，进行大面积的开发，以分流外来人口快速增加的居住压力。这也解释了新房开工量，在连续4年下降后，在07年创下1634万平方米的低点，08年却可以上升到1800万平方米，09年进一步上升到2000万平方米的原因了。

按照地铁的建设速度和新城、中心镇的开发速度来看。从今年起，上海新房的开工量有望逐年上升，但是越建越远离中心城区。

这样的城市开发进程，对中心城区房价的影响只会越来越小。现在，中低价位的经济适用房、动迁配套房对中心城区房价的影响都几乎没有，未来的可能性更是会降低。因此，上海房价只会出现两极分化加剧的局面。

那就是，中心城区的商品房的价格仍然走高，但是一些老旧小区可能将被收做廉租房，价格不太可能走高，越是郊区的房价越会受到城市外扩的影响而上涨缓慢。

甚至，去年涨得过高的九亭、江桥等郊区板块的房价，有可能受今年经济适用房建设的影响，而出现下跌。

 

 

第二章、开发商扩张过快  三四线城市房价悬

号称要超过碧桂园，成为中国首富的恒大IPO搁置，使得去年开发商以天价疯狂拿地后，资金链跟不上的问题开始突显。

此时，SOHO中国董事长潘石屹发表言论称，大部分开发商财务状况不容乐观。根据潘石屹的估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1／3，农民的补偿费和拆迁费约占2／3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。而国家统计局的数字显示，去年一年房地产的销售是2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币。这一链条显示我国房地产市场的要害在土地。这样的链条是脆弱的，禁不起任何风吹雨打。

开发商的资金链到底紧张到什么程度？

据Ｗｉｎｄ资讯统计显示，截至4月8日，已披露年报的49家房地产上市公司2007年经营活动产生的现金流量净额为－497.21亿元；上年同期，可比的49家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为－169.43亿元，现金净流出增幅高达193.46％。从万科、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商的情况来看，4家公司2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。上述四大房地产上市公司2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率为0.42，连续第5年下降；金地集团的年度存货周转率仅为0.31；保利地产为0.25；招商地产低至0.16。从企业立即变现偿还负债的能力的速动比例数据看，北辰实业为0.35、泛海建设为0.26、招商地产为0.37、天鸿宝业为0.42排名最前，而相应的资产负债率是58％、45％、63％、83％。业内流传的百日内将有大地产商出局的消息似乎不是空穴来风。

在相关业内人士看来，自2004年土地实行招拍挂以来，通过土地带动房地产商资金链条转动，从而实现企业规模超常规扩张的疯狂险招之下，房地产商不停地演绎着辉煌与破败的轮回故事。04年不断以天价拍地的顺驰，在05年的宏观调控面前资金链断裂贱卖资产；碧桂园则在华南楼市超级活跃了两年之后，以07年初融资成功，实现了中国首富的辉煌，但他基本上是以零地价进行扩张而获得成功的。

如今，恒大上市折戟，负债高企。据公开数据显示，恒大地产在过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。这样的资金状况，恐怕就连当年的顺驰也不及其右，有幸的是恒大背后有一批资金雄厚的机构投资者。

业内人士认为，开发商会不会百日剧变，其实是与中国房价直接挂钩的。05年的国六条和70/90政策，使得以上海为代表的房价在经历了03年下半年到05年上半年的长达二年飙升之后，从05年6月起狂泻，至05年底上海市区多数楼盘的价格下跌一半，下跌30%以上的楼盘遍地都是。05年以上海为主的这轮房价调整，直接导致了顺驰的贱卖。

今年的房地产情况也大致如此。以深圳为主的房价，在经历了05年底至07年初的狂飙之后，从去年7月起开始大幅下跌，万科东莞的楼盘早就打七折销售。恒大上市折戟后，正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低赢利预期，以争取回笼更多的资金，金地集团负责人表示：“会考虑做价格的调整，来加快销售速度。”这也就意味着，华南楼市正在踏上上海05年的道路。以华南为主战场的恒大，很有可能重踏当年顺驰的道路。

但是，受这轮资金链影响的开发商会有多少？对中国楼市的影响又会有多大呢？

自05年，孙宏斌与王石在博鳌的中国房地产老大之争后，王石就抛出了5年1000亿的计划，也就是在2010年前万科要实现年销售额1000亿元的企业规模。04年万科的年销售额还只有76亿元，随后的05-07财年分别增长到105、178和341亿，08年更是有望超过500亿。

在万科的带领下，全国的大开发商几乎都进行了几何级的扩张脚步，每年都有为数众多的房地产公司业绩增长100%以上。而他们每年所赚来的钱，都会悉数被用来买地，以备第二年更大规模的扩张。因此，房地产商的业绩增长越快，他们来年需要再融资的规模也就越大。

原定于3月28日在港交所挂牌的恒大地产最终折戟，随后证监会表态，对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。这让40余家排队等待IPO的房地产企业感到绝望。

目前仍在港有融资计划的房地产企业也不在少数。集资分别为10亿美元和4亿美元的星河湾和建业地产，早已通过上市聆讯；方圆地产、卓越地产、重庆龙湖和深圳佳兆业房地产均已递交上市申请，有望在未来1-2个月内进行聆讯，赶及在第二季上市。其中，卓越和龙湖的集资额分別超过10亿美元。此外，恒盛地产、棕榈泉控股和中惠集团也期望在第二季末尾至第三季上市，分別集资近13亿美元、8亿-10亿美元，以及6亿美元。但据香港媒体的报道，有保荐人表示，目前仍在等待市场情况全面稳定下来，才有信心推出内地房地产新股。

这也就意味着，有50家以上大中型的房地产商的资金链将会受到影响。另外，已经上市的上百家房地产商，在国内和国外的再融资和发债计划也都难以实施。除了去年起就以收缩战略的万科、SOHO中国外，绝大多数房地产商的资金链都可能出现问题。

潘石屹这样的企业或许正等待低价收购这些企业，以实行新一轮的扩张。毕竟，中国经济、人口规模的扩张和城市化进程的加快，使中国楼市能够长期看好。这些准备好“食草”的开发商，不可能坐视如此之好的扩张良机错之。

因此，业内人士认为，在今年银行紧缩和楼市调整的情况下，房地产业的百日剧变只会是开发商新一轮的优胜劣汰。带给中国民众的只会是，更多类似万科那样更加巨无霸的开发商，而不会是让房价更加接近人们的愿望值。但或许，更多巨无霸的良性竞争，会给中国人民带来更多优质的住宅产品。

但是，近年来过多的大型开发商向三、四线城市扩张，可能导致三、四线城市的房价，出现新一轮的调整。

在业内人士看来，四大一线城市、30多座省会城市和一些经济实力较强的沿海二线城市的中心城区的房地产市场，多数已经被这些大型开发商占领，早已处于饱和状态。近两年如此之多大开发商的扩张，只能朝二线城市的郊区和三、四线城市。然而，这些地区的住房消费能力有限，增长速度更是缓慢，因此在大开发商的蜂拥而至之后，房价必然会出现调整。

以一个30万人口的三线城市为例，每年新房的消化能力也就5000套左右，还不够本地的中小开发商蚕食。而向这些城市扩展的大型开发商，一动就是几十万方上千套的大项目，之前他们的优质产品可能带动当地房价的走高。但是，如此之大规模的房源上市，肯定会扰乱这座城市的房地产市场。要是有两家这样的大开发商同时进入一个城市的话，那这座城市的房价将会是在短期的带动之后，再被压跨。大型项目扎堆的东莞、惠州等华南城市的房价已经在雪崩，更不用说那些经济实力相对落后的内陆城市了。

因此，在银根紧松的今年，三、四线城市的房价不保，这些开发商的资金链也不保。但他们更多的会像顺驰那样，被更大的开发商吃掉，而不是造成大片的烂尾楼，来扰乱房地产市场。

  

第三章、汇率升值外资抄底  紧缩银根控房价

在中国楼市进行盘整的08年，人民币的汇率屡创新高，并于4月初首破7元关口。于是一场外资即将抄底中国楼市的说法开始弥漫于坊间。

新江湾的地价在去年11月突破20000元/平方米，事隔不到2个月的08年1月份，来自美国的铁狮门就以7300元/平方米的楼板价，拿走了新江湾城有史以来的最大地块。今年以来财富海景花园6号楼5亿元整体出售、翠湖天地御苑9.6亿元和华山夏都12亿元的再度易手、济南路8号20亿元的第四度华美转身等，全是外资在操作。另外，投资研究机构Ｃｈｉｎａ Ｖｅｎｔｕｒｅ在4月7日披露的一份研究报告统计指出，今年第一季度，中国私募股权投资市场共披露案例27起，投资金额23.09亿美元，平均单笔投资金额为8551万美元。其中，房地产、物流业成为私募股权基金的重点投资领域。

为什么中国人都在叫要下跌的楼市，外国人却如此的热衷的大举购入。

天下没有免费的午餐，外国人是不可能带着大把的美钞，来给中国楼市买单。唯一可以解释的是，外国人在抄底中国楼市。不用多久，他们也将和过去两年在中国楼市的外国投资者一样赚得盆满钵满。

不信，先让我们来看领国日本和宝岛台湾的经验。

1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！

与日本类似，台湾的汇率改革也导致了岛内的房地产价格大幅度波动。在1985年12月之前，新台币汇率基本维持在40:1的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币逐步升值，与美元的汇率从1985 年的100新台币兑换2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。

这两个地方在汇率上升的初期，房价都出现了爆发性上涨，让投资其中的外资赚得盆满钵满。但不久之后，随着获利回吐，两地的房价都出现了雪崩性的下跌。

因此，在汇率上升期间，政府把国际游资当成洪水猛兽，不断收缩银根以降低货币的流通总量。但是，开发商却把国际游资当成救命稻草。因为，银行的钱贷不出来了，民间的资本也更加谨慎了，此时乐意进入中国的国际资本成了开发商紧绷资金链上唯一的“救命稻草”。 这给外资抄底中国楼市，提供了绝佳良机。

但是在这里，我们要谈的不是外资如何抄底楼市赚走大把钞票，而是要关心外资的大举进入，给中国人带来了什么。

先看领国日本。自60年代起，日元就在不停的升级，外国资本也不停的流入日本。此时，日本通过低利息政策，把资金引到了房地产、市政建设、人才培养、养老金等公共产品领域，使得日本国内的硬件和软件建设突飞猛进。有了如此丰富的公共产品，日本人的钱就可以更多地用到创业和创新上，成就了松下、索尼等一大批引领世界产业发展企业。这使得日本在短短的20年内，从战败后的经济空洞国，成为了“世界工厂”，随后更是上升为世界上最具经济竞争力的国家。尽管，在90年代苏联倒台、世界政治经济环境突然恶化的情况下，外资大举撤退，使得运用外资过多，并大举进行海外投资的日本经济被釜底抽薪；从而导致了日本经济长达20年的滞涨。但是瘦死的骆驼比马大，用20年时间创造的世界第二大经济体和最强产品竞争力的日本，仍然保持了20年不倒。

但是台湾并没有很好的利用外资。新台币的升值导致岛内企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了降低成本，台湾企业纷纷投资大陆和东南亚，特别是传统的制造业向岛外转移劳动密集型生产，岛内出现产业空心化趋势。产业的空心化使台湾岛内的就业出现困难，从而导致国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了一个恶性循环。自90年代台湾股市、楼市泡沫破灭之后，岛内的经济就一蹶不振。十年来，台湾的经济与当年的四小龙已经拉开了很大的距离，岛内多数民众不得已才依靠农业为生，近年来台湾农产品成为了世界上最先进的产地之一，同时也形成了我们今天所看到的台湾农产品优良却卖不掉的情景。

反观今天的中国，我们整天只关注外资对中国房价的炒作赚了多少倍。却并不关心，如何更好地利用这些外资，来建立和完善我们落后的公共产品服务体系，以促进我们国内企业的创新与发展。改革开放最早的广东，以低成本实现了世界工厂的梦想，然而没有更多的资金用于创新发展，现在广东每年倒闭的企业数以万计，从中脱颖而出的企业却只有格力、美的等屈指可数的几家。大有重导台湾覆辙之势。

因此，业内人士认为，我们除了防止外资对中国楼市的过份炒作外，更应该关心如何运用外资，使他们为中国的房地产业、城市建设、人才培养、养老保险等公共服务产品建设服务。只有用发展的眼光，去更好地利用外资，来发展我们的经济，才是上上之选。当中国人变的比外国人更有钱的时候，我们就不只是怕人家如何炒作我们的房价，而是跟他们拼谁更有炒作资本和能力。

当然，在如何运用好外资的过程中，去防止一些领域被外资过份炒作和防止外资的突然撤离，而抽空中国经济是有必要的。因此，我们的对策应该是，按照自己的步骤进行汇率改革，同时扩宽国内的投资渠道，以更好地利用外资。

首要考虑的是国家的经济安全和经济利益。诺贝尔经济学奖获得者、“欧元之父”蒙代尔曾讥讽美国“本国经济出现了问题，就向中国施压，要求人民币升值，这种做法很奇怪，在货币史上也是罕见的”。所以能拖则拖、缓慢升值是目前人民币升值问题的最佳解决方案。拖和缓慢升值有这么几个好处：一是增大了国际游资的投机成本；二是弱化了人民币升值的预期。

同时，做好运用这些外资的举措，不能让外资躺在银行里吸我们的利息。也就是，在防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀下，紧持从紧的货币原则的同时，还要增强灵活性，对内稳健的前提下，需要适度偏松。

但是，现在中国的金融市场欠完善，投资的渠道不是很多，资本不能通过金融市场进入更多的公共服务用品进行投资，股市本身就有问题，且在去年冲高后今年会大幅调整。因此，房地产成为国际游资最可能的投机渠道。为了避免国际游资过度冲击中国楼市，政府对银行向房地产业的贷款仍会严格控制，因为银行资本既是房地产投资过热的制造者，又是风险的最终承受者。

通过以上讨论，我们知道日本通过低利率，让外资只能赚到汇率回报，国内却利用这些外资建全了教育、养老、基础建设、金融、房地产等大量的准公共服务产品，使得日本国内可以把更多的资金投入到创业、创新领域，促进日本经济长达20年的高速发展，最终实现一大批领先世界的日本企业和世界第二大经济体。中国是一个拥有14亿人口的大国，不可能在20年内实现脱胎换骨的改变，因此只能实施更加稳健、有管理的利用外资政策。那就是，汇率不放开、资本项目缓开放。

所以，中国的房地产市场不太可能出现日本那样的大泡沫，像日本那样的房价成倍于汇率上涨的局面到最终破灭的情景，也不会在中国出现。对于正在盘整的国内楼市来说，外资的抄底不可避免，但在政府对银行的严格控制下，想要引起中国房价的大涨，可能性极低。从中长期来看，人民币的升值与国内经济的发展成正向关系，因此他将带动中国房价的走高。

认清真象后，更好地去运用外资，把他们引导到有利于经济发展的领域，以帮助我们国家实现现代化建设的跨越式发展；才是国家之幸、人民之福。

 

 

第四章 、通货膨胀不停  投资需求不减

    潘石屹在抛出房地产业百日剧变论调的同时，对于房价的走势如此说到：“今年1、2月份，因为一直在说拐点，加上天气冷，需求不旺，成交量都在跌，但从2月底开始、到3月份，销售量上升幅度很大，证明需求还是旺盛的。在这种需求下，开发商会不会降价还要看通货膨胀能否控制得住，如果控制不住，我建议大家就要赶紧买房子，只有买了房子才能抵御通货膨胀，这是特别简单的道理。我认为应该买些值钱的东西，而房子才是最值钱最保值的。”

总理在两会的工作报告上指出，要把今年的通货膨胀控制在4.8%，要防止通货膨胀由局部扩张到全面通胀。但是，总理同时也指出，4.8%只是在通胀压力过大的情况下，政府稳定市场的一个数据，并不是能够保证实现的指标。今年2月份，CPI同比就上涨了8．7％，创12年来的新高。国际经济研究机构和国内研究机构对通货的看法，也远高于总理所给的数据。

因此，在通货膨胀维持高位运行的背景下，房地产作为投资品的属性越发凸显。如果房地产行业整体具有抗通胀性，那么不同的物业类型抵御通胀的能力是否也会有差异呢？住宅、写字楼、商业、工业地产，究竟哪个是最佳的通胀抵御工具？

以美国为例，1984年至2007年，美国的消费物价指数约年均上涨2.8%，房地产市场年均综合收益率明显高于CPI增速。以截止到2007年1月的数据看，写字楼的收益率是最好的，工业地产收益率略高于零售物业。而国内的房地产市场还未到成熟阶段，这导致不同物业之间的收益率存在着较大差异。监测北京、上海两个城市的房地产市场后发现，从2006年中期到2007年底，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼，同时写字楼的租金涨幅高于商厦。所以住宅成了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。

但是，目前我们的住宅产品相对落后，质量难以保障。同时，大户型偏多，小户型供应不足。因此，房地产值不值得投资、哪些产品更有投资潜力等问题也接踵而来。

从长期趋势来看，房价是会上涨的。但这更多的体现在新建的、产品更为先进、配套更为齐全的新房越来越贵上。人们投资的房产经过几年之后，会不会因为落伍或质量问题而不能保持同步的升值，甚至贬值的可能性都有。

    那么，我们先来看国际先进大都市的经验。日本白领主要居住在郊区的公寓里，建筑面积在100平方米左右，精装修全配套的房子。由于东京都的商业氛围浓厚，市区地价成本高企，因此在东京都里基本上是50平方米的小户型和配套精良的百平米以上大户型高档公寓。这些高档公寓内，基本上都有24小时温水、空调、全自动门禁等目前只上海为数不多豪宅里使用的配套。

有望成为高档房源的上海市区楼盘，面积在高档公寓行列，配套却只能算得上普通。这样的产品，经过多年之后，可能成为市场上的鸡肋。因为，相对小户型来说，他的面积更大，影响单价和租金；相对高档公寓来说，产品配套又不能达标。我们知道，近年来在上海投资整栋物业的外资，没有一家不是投入巨资，对所购物业进行升级改造后，使物业获得升值，从而获得高额回报。

但这点是个人投资者难以办到的。因此，并不是所有的房产投资者，都能够在通货膨胀，房价上涨的过程中获得丰厚回报；只有极少数眼光独到，能够选择到有前瞻性物业的投资者，才能达到保值升值和获得丰厚回报的效果。

　　高通胀和宏观政策的收紧，中短期的房地产投资必须兼顾抗跌性好和增值潜力高的产品。首先是选择相对成熟的区域，因为这些区域拥有较稳定的人流；其次是选择二级市场的交易比较活跃的地区；再次，避免投资受金融产业政策影响比较大的项目。在这三个原则之下，目前有三类物业仍具有投资价值，即教育地产（高校或者重点学校周边的项目）、新兴商圈楼盘和高档公寓。

在教育地产投资方面，目前属于重点学校周围的“片区房”要比周边同品质的房产价格高出15％以上，价格年平均涨幅也要高出5％左右，而且两者之间的价格差距仍在逐渐拉大。

近年来传统商圈的房产价格已经达到相对高位，并出现“滞胀”现象，由于国内消费水平的不断升级，新兴商圈不断涌现，且呈现出蓬勃发展之势。如早先的徐家汇，近年的花木。

另外，目前大多数高档公寓所处的区位都比较好，产品配套也具有一定的前瞻性，与之对应的租金也较高，因此这些项目的抗跌能力也较强，同时升值能力也更强。

说到租金方面，因为目前国内没有一个成熟稳定的租赁市场，也没有成熟的租房人群。因此，目前房产的租金差异巨大。一些以外籍人士为主的租赁房源，租金年回报率可达5-6%；而以国内客户为主，特别是以大学刚毕业的学生租赁为主的大多数房源，租金回报率低到3%以下，有的甚至只有2%。目前，市中心一些多层老公房，售价超过120万，但租金只有2000元出头。

虽然，以外籍人土居住为主的房源，租金长期高企不太现实；市中心老公房的租金长期低迷也不太可能。但是租金收益，直接决定了房产的长期升值潜力，这点也需要引起投资者购买房源的注意。

我们相信房地产市场具有很好的抗通胀能力，但是国际经验已经表明，这并非万无一失之举。因为，伴随着高通胀的是不断加息，在这两者的共同作用下，房地产的成本不断上升，实际房产消费和投资也会有达到极限的时候。那就是到了通胀末期，一旦主要资产价格泡沫破灭，房地产市场在第一时间受到影响，房价下跌，继而CPI急速下降，并且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI，美国和加拿大上世纪70年代的高通胀末期的情形都印证了这一点。

近期的国内，我们还看不到通胀到顶的期限，但是美国经济的衰退，也让中国经济的压力凸显，今年出口的增速在极速放缓。因此，防止接房地产的最后一棒，也是投资者需要时刻需要警惕的工作之一。

结论：权益差距拉大   房价两极分化

 

通过以上四个章节的分析，大致可以得出：房地产商的百日剧变，不过是发生在房地产商之间新一轮“大鱼吃小鱼”的运动而已；所谓的房价拐点论，是一些在过去两年里房价上涨过快的华南等地区的房价，需要一轮调整而已。

因此，在业内人士看来，发生在房地产业的巨大变化，对于房地产行业本身的发展来说，或许是一轮淘汰赛后优胜者留下的进步。对于购房者来说，未来能够买到更高品质住宅的同时，可能得付出更大的成本。因为，购房者将要面对的是越来越少、规模却越来越大的开发商；选择空间减少的同时，权益的维护能力却可能要越来越不对等。如果要更好的平衡购房者与开发商的关系，或许更多的建立房委会、验房师队伍、购房者法律同盟等能够集中广大购房者能量的协会，来平衡购房者与开发商谈判的对等能量。否则，本来就难以自我保护的购房者权益，将更多地被开发商所侵战。

另外，内业内人还认为，城市化进程的加快，是中心城区的房价越来越贵，住房建设的越来越郊区化。更多收入不高的人，将被迫迁往偏远的郊区居住。因此，政府把更多的财政投入到郊区的市政建设，完善郊区的交通、教育、医疗卫生等事业，以平衡中低收入者对享用公共服务配套的公平性。

在这方面，上海房地局在其2009年的住房建设计划中已经提出，“充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的要求，合理配置经济适用住房和廉租住房建设项目用地，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。另外，结合中心城区产业调整、工厂置换来安排一定量的廉租房和经济适用房用地。”

今年以来的实际房价走势也是如此反映。戴德梁行的统计显示，2008年第一季度上海住宅市场总成交面积为1,816,000平方米，比前一季度下降4%；一季度上海住宅成交均价为11,478元/平方米，比上季度下降3%。其中，上海2008年第一季度高端住宅市场（单价20,000元/平方米以上）成交面积为223,734平方米，比上季度下降11%，主要由于内环内供应量较少；成交均价则为29,707元/平方米，比上季度上涨3%。在总体房价盘整的情况下，上海高档楼盘的价格仍在上涨，表明上海市中心与郊区房价的两极分化正在加剧。

戴德梁行的统计还显示，今年第一季度，上海住宅投资市场较上季度活跃，以服务式公寓为主。第一季度，上海商品住宅批准预售面积为2,117,124平方米，比上季度下降43%，与去年环比上升28%。另外，前文提到的财富海景花园、翠湖天地御苑、济南路8号、华山夏都等外资大宗收购案，也在房价盘整的年初集中爆发。表明，以机构和外资为主的投资者仍然看好上海高档住宅的前景。

外资之所以大举投资高档住宅，从而导致中心城区与郊区房价两极分化加剧的，正是本文第一章节住房建设郊区化中所讲的：在上海城市经济不断发展的情况下，居住人口不断外移；与此同时，占上海楼市近半的经济适用房、动迁配套房等中低价房源，主要都建在郊区；这就形成了同心圆效应，经济能量聚集的中心城区，房价不断走高；而越是郊区的经济能量越薄弱，房价也越低。

从全国来看，一、二线城市房价与三、四级城市房价分化也在加剧。

我们国家的经济发展正在依靠长三角、京津唐、珠三角中的上海、北京、天津、广东、深圳等核心都市带动，中西部的经济发展正在依靠武汉、重庆、成都、西安等大省会城市带动。这样一来，经济能量更多的集中在几大都市圈的核心城，周边城市的经济能量逐步减弱。住房的购买能力也就从大都市向周边城市逐步递减。

依这个结构判断，过去两年里向三、四线城市过度扩张的开发商们，会给这些城市带来住房供应的暴增，一时难以消化，从而导致房价萎靡。这点在第二章的开发商百日剧变中已经讲明。

总体来看，在购房者与开发商的权益方面，两极分化正在加剧；房价正在出现大都市与小城市差距的拉大，中心城区与市郊差距的拉大。

认清这些形势对于政府、开发商、购房者来说都有好处，因为这有助于各方做出更为合理的决策。