加拿大老牌开发商的启发：

08年中国房地产业面临转折

 

6月15日，一个细雨缠绵了几天的凉爽午后，在嘉里中心10楼的办公室，来自加拿大多伦多拥有70年房地产开发经验的Tridel上海部经理Tony Tong与上海佑威房地产研究中心主任薛建雄，进行了一场有益于中国房地产业发展的探讨。这场长达6个小时的会议，可能会改变开发商、购房者对房地产业的观念。

 

充分互动才能让房产适应需求

    据Tony Tong先生的介绍，加拿大由于所有的土地都是私有的，任何开发商都得通过各种不同的渠道从私人手里获得土地。虽然，加国政府会在国家经济发展需要的前提下，对土地的使用功能有所限制，但并没有明细的硬性限制。而开发商所获得的土地，要开发成怎么样的项目，详细情况需要得到市政议员的多数认可，同时还要获得所在社区居民的多数认可，而且无任何合理合法的反对意见，另外由于加拿大政府为了避免房地产出现泡沫，银行为了避免项目烂尾损失，要求房产预售七成左右才会发放商业贷款。

     在以上前提的限制下，就要求开发商获得土地之前，就需要研究做什么样的项目对当地的城市发展最有帮助、并能够融入社区获得目标客户的认可，这样才能够获得市政议员和社区居民的认可，并达到理想的预售效果，以获得银行的支持。

     期间的任何一步没能达到要求，都可能影响到项目的发展。因此，在整个开发流程中，开发商都要根据市政、社区、目标购房者的要求，不停地调整完善项目规划，以求协调各方的需求。

     薛建雄认为，在国内整个开发流程都是在开发商和政府这两个并非真正的使用者身上通过，由于这些人都并非最终的真正使用的受益或受影响人群，而开发商和政府部门对将涉及众多人群长时间使用的房产，不可能有深切的体会及了解。特别是在目前供不应求的楼市情况下，开发商就更不会有足够的精力去考虑这些需求。在这种情况下，所造出来的房子对城市经济、对社区的和谐进步、对购房者适用的舒适性等都难以达标。最终导致了人们对开发商的满意度极低，对房产的投诉抱怨不断。

     虽然，目前中国房地产的开发流程存在着极大的问题，但其主要原因是我们国家目前的经济还相对不发达，房地产行业还处于初步发展期。过去几十年所积累下来的需求（主要是对现代居住环境的需求）在98年房改后短时间集中暴发，而98年刚刚建立成型的中国房地产业，开发能力还相对不足，只能尽量减少各方的协调和磨擦以求快速开发，只要能够最大程度上适用市场需求的产品，同时也培养和积累专业人才。另外，国外的通过各方协调出来的成本之高，也是目前经济条件下国内开发商和购房者都难于承受的。

     事实上，不论是加拿大还是美国，在二战后的经济重建中，也面临着住房供不应求、房地产专业人才缺乏和低成本需求，造成房地产开发初期价格严重脱离价值的困境。在随后的15-30年的时间里，才逐步改变供不应求和产业落后的状况。

     因此，国内房地产业目前的困境有其必然原因，但是借鉴国际经验，我们可以改造和加快这个流程的进度，发挥我们的后发优势，以求在最短的时间内满足国家经济发展需要、社会和谐需要和购房者的需要。

 

汶川震后重建  将成为房地产业转折点

     经过以上分析，我们发现要改变中国房地产业的开发现状，只有引入公众和媒体的监督，才能协调各方需求，促使房地产业的新发展。从目前的情况来看，中国房地产业已具备了美国60年代，加拿大70年代房地产成熟期的基本特征。

     98年中国真正拥有房地产业，03年进入高速发展期，实际上中国房地产业的发展只有短短10年，真正的成长期只有5年。但已经发展出一批拥有世界级实力的开发商和人才队伍，并且在07年中国楼市全面疯狂之后，在08年出现了全国性的楼市滞销现象，并且开发商的土地储备充足。表明中国楼市已经改变了供不应求的现况，而且从这几年的经济增长和实际购买能力来看，中国人的经济实力和房价已经有能力接受精雕细琢后的相对高成本房产。

     此时，只要再引入各种实际受益者的参于，就可以使开发商与市场互动起来，促进开发出最适应市场的高性价比房屋。

     汶川震后救灾及灾后重建通过媒体对公众的高度开放和中国最高层接受公众监督的良好表现，让我们看到了希望。从这一刻起，中国所有的行业都有希望引入媒体达到公众的监督效果，使得实际需求者与执行者达成良好的互动，帮助把事情做到满足更多人需求的完善程度。任何一个房产项目的开发，都会涉及上至城市经济，下至社区、个人利益，引起公众关注受到媒体监督顺理成章。这正是房地产这一特殊产品所非常需要的，因为不动产的属性决定了其在开发之前就必需与公众互动，在规划建设之前就要不断改良，才能使产品更好地满足各方需求。

 

经济形态决定生活形式  最终决定房产需求

   对于，近来上海等各地楼市冷清，小户型及豪宅却热销的怪象。薛建雄认为是目前主力购房者的需求所致，在目前的房价压力下，二代人分开居住后的家庭小型化，使得小户型抢手；早先富裕起来的人，特别是以灰色收入为主的人群，在目前中国的经济环境下，购房成为了最佳途径，在经济快速增涨下对住宅的需求不断升级，因此以投资为目的的人都购买最高端的产品，价格也自然最贵。

     随着经济的发展，人们对住宅产品的需求热点，还将改变。

     对于80年代以前的中国和60年代以前的欧美，人们的休闲时间不多，居家的休闲时间和娱乐项目更少。对于多数普通家庭来说，一个小小的餐厅足已；只有少数富裕家庭因为会客的需要才会买带有大客厅的房产。因此，小客间大卧室成为了那个年代最受欢迎的房型。

     但随着经济的发展，人们的休闲时间越来越多，家电开始占据家庭休闲的主要时间，此时就需要一个能够一家人一起看电视等休闲的空间，而卧室基本上只有就寝的功能。因此，大客厅小卧室成为了当今主流。

     但是随着经济的进步发展和信息技术越来越发达，人们的工作及休闲时间基本上被IT产品所占用。因此，现在的居家需要更多考虑IT主要是电脑使用功能间的设计，谁的房型设计能够更好的把IT空间容入，谁的楼盘就将会成为最受欢迎的楼盘。

     由于房价的压力，购房者希望房型能够越来越小。要小到怎么样才合适，两位专家同时认为目前的情况下，客厅面积不小于18平方米、卧室面积不小于8或12平方米（储不储藏衣服的功能区别），厨房面积不小于5平方米，卫生间不小于3平方米，就不会影响到居家的舒适性。

     另外，三维空间的比例也要合适，最理想的空间长宽比应为4：3，长高比应为5：3，偏差越多感观上的舒适性就越差。上海唯一白金五星级的波特曼酒店，大堂前那条长回廊令人难受的真正原因，就是三维空间的失衡。超过10米长的回廊，宽不到4米，最矮处不足3米。

     对于豪宅来说，也并非是越大越好。除了大庄园外的豪宅，平面空间（单层）超过250平方米就会影响居住的舒适性，小于80平方米也会影响舒适度。超过部分最好加层为复式或多层，但加层也会影响舒适性，主要功能间最好控制在两个楼层以内。庄园是因为主人除了主要功能间外，不常使用其他功能间，所以单层面积和楼层都可以不受限制。

     这些开发和选购豪宅时需要注意的基本准标，目前国内都很难做到。更不用说在研究地块位置及周边环境后，选择最适宜采光、通风的位置建楼，以最适宜的角度安排各功能间的朝向来达到住宅与自然最佳协调的效果。Tridel公司正是看到国内还没有做到这些标准，才敢于来到移民量巨大的中国，推销其所开发的加拿大豪宅。

     根据这些标准，就会发现前些年建的一些多层联体别墅并不太适宜居住，因为他们楼层过多和单层面积过小都影响了居家的舒适性。那些别墅是在绝大多数人，还没有真正住过豪宅前，对农村有天有地住宅向往下的产物，当年一些同样没有享受过豪宅生活的建筑设计师们也负有不可推卸的责任。

    到这里，不得不提到中国第一盘“汤臣一品”。该案的单层面积严重超过250平方米的舒适限度，同时4：3和5：3的三维空间比例也被践踏。结构上的硬伤该公司都没有很好地去弥补，更不用说在营销、品牌方面的错误，使得该案滞销长达3年。

 

5年内诞生20万元豪宅  

     前虽然，最近发生的御翠豪宅降价事件非常引人注目，但那只是前期过高价格向价值的回归而已。提到10万（元/平方米，下同）的天价豪宅“汤臣一品”滞销也是由各种原因所至，并非简单的价格过高卖不动，同时也谈到经济形态将决定房产需求。因此，上海在不久的将来（比较中肯的时间是5年内），会诞生20万米左右的新天价豪宅，也是极有可能的。

     以目前上海的汤臣一品和翠湖天地嘉苑的水平，可以算的上5星级。但是近年因石油涨价成为世界最富裕的中东地区，已经出现7星级的超奢华型住房。随着经济的发展，上海有望在5年内成为世界一流的大都市（580米的上海中心建成之时），而这种7星级的产品也不用多久就会向纽约、东京、伦敦、巴黎还有上海这样的世界级大都市蔓延，这些同样是世界主要富豪聚居的地区，一样可以消费目前世界上顶尖奢华的房产。
那么，到时上海出现20万以上的超级豪宅也就顺理成章。从这样的经济发展轨迹，回过头来看近年外资炒家在上海及国内涉涉获得暴利的原因，就一目了然。在3-5年之前，上海甚至整个内地市场，还没能消费的起翠湖天地、济南路8号那样的高档豪宅时，人家根据他们的发展经验已经预见到了上海及中国的前景，开始投资于一些有潜力成为目前顶级豪宅的项目。到如今，市场可以消费的起这些高档豪宅时，提前几年进来的炒家开始转手，并获得高额回报。

     因此，我们就可以理解，今年那么多炒家出手项目，是因为他们低点进入的产品，目前已经达到一个可以消费的水平，所以炒作的高点到后暴利的空间自然消失，炒家们也就出手转接。以经营豪宅获利的实体运营商，此时进入可以获得稳定的收益，自然就开始接受这些成熟的项目。今年，一些地段相对不如陆家嘴滨江和新天地的豪宅频频被收购，就是目前达到消费水平的顶级豪宅，可能更新换代而外移的情况下，炒家们的新目标。

   回过头来，我们可能还要感谢这些炒家，提前开始开发，为目前市场需求准备好了可供应产品。我们知道，过去几十年积压下来的住房需求，在过去5年里爆发，但由于之前没有充足的开发准备，就导致了房价的过快上涨，从而价格背离了价值。如果，没有这些炒家们的前瞻性投资，今年我们就可能没有足够的顶级豪宅来满足高端消费的需求，根据房地产的开发需要3年来算，供不应求的市场可能持续3年以上，那么顶级豪宅的价格更会背离今天的价值。而炒家们也要冒着眼光失准的风险，提前3-5年投资来获得高回报也确实不易。

 

中国房价分化将加剧

     前面谈到，中国楼市出现了供不应求向供过于求逆转的迹象，这个时候前期背离价值的房价应该回归价值才对，却成了上海诞生二倍于“汤臣一品”的论调，似乎不可理喻。

     实际上，这是附合正常的市场逻辑。前面提到的纽约、东京、伦敦、巴黎这些世界级都市，甚至一些国家的最大城市，中心区的公寓价格都在10万左右，但是他们郊区的房价却只有1-2万，全国大多数经济较好的城市房价也就只有2-3万，中级城市的房价只有1-2万，小城市的房价不到万元。

     原因是，超级大城市吸引了全国最主要的经济能量，使得超级大城市的商业价值高企；又由于超级大都城的规模较大，使得核心区与郊区的交通成本和时间成本差距巨大，商业价值又被再次拔高；核心中的核心使得超级大城市的区的商业价值和房价一样高企。小城市因为经济能量的外流，房价的水平甚至要低于当地的实际购买能力。

     过往，在房价应与购买力相当的惯性思维下全国房价一盘棋，大家差距都不大。因此，上海、北京等大都市房价上涨的带动下，小城市的房价也紧跟上涨。这虽然体现了供、需能力相当的水平，却脱离了经济流动转移支付的前提条件，因此过去几年上涨过快的中小城市房价和郊区房价，在经济增长没能填补前期过快上涨的房价泡沫下，可能出现回调的压力；这与上海、北京等大都市核心区房价在经济增涨的带动下保持上涨大势将形成反方向。

     中国房价将开始与世界同步，出现两极分化加剧的局面。