陈真诚：真的房市狼来了？
——08房地产年中盘点分析系列之七
文／陈真诚
(特别提示：本文内容不构成任何投资决策或市场操作的依据。任何据此以进行任何市场决策或投资操作等行为，风险自担！
内容导读：在2008年下半年，阶段性供大于求，空置率进一步趋高上升，将会成为比较明显的全国性现象。全国各地县城以上城市，就一般情况而言，平均下来，或有超过50%以上的商品房因滞销形成供大于求的积压，有不少房屋将事实性地形成被动空置。如果高通货膨胀导致决策层不得不继续从紧调控，我们将之可能形成对房地产市场的打击，称之为威胁房地产之“虎”的话，那么，这种可能出现阶段性供大于求、大量商品房滞销积压情况，则或可称之为威胁房地产之“狼”。如今，对房地产来说，或可称真的“狼来了”……)
多项数据说明全国已是供增销跌
事实上，在今年3、4、5、6月份这几个传统的房地产销售黄金时期,虽然房价上涨、房市回暖的春天并没有如期而至，而商品房供应则已是在销售成交普遍性大幅下滑的同时全国性大增。商品房滞销形成的积压和空置面积，也已经全国性地快速增加。
中国人民大学经济研究所发布的最新一期研究报告认为，今年1-4月，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩：全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。
来自国家发改委的数据称显示，今年1-5月，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%，增幅比去年同期提高4.4个百分点。住宅完成投资6806亿元，增长35%。全国房地产开发企业完成土地开发面积10196万平方米，同比增长4.3%。全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%，增幅比去年同期分别上升4.1。其中，住宅施工面积15.45亿平方米，增长26.6%。房地产开发竣工面积增长18.2%，增幅比去年同期上升1.3个百分点。全国新开工项目84368个，计划总投资27212亿元。今年1-6月，全国房地产开发完成投资13196亿元人民币，占固定资产投资的近三分之一，同比增长33.5%，这一增速比去年同期高出５个百分点。其中，住宅完成投资9497亿元，同比增长36.5%。全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%。
而与供应大增相对应的销售，却是相当地“不繁荣”。如今，房地产业的景气度已跌回一年前。6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点。7月18日，国家统计局公布的数据显示，6月份，国房景气指数为103.08，呈现双回落。比去年6月同比回落0.55点。与 5月环比回落0.26点，已是连续第7个月环比回落。而6月份的房地产开发投资分类指数为104.79，比5月份上升0.71点，同比上升1.94点。
有数据显示，目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7。
北京或将迎来供大于求的阵痛期
来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队21日联合召开的上半年北京市经济运行情况发布会的数据显示，上半年，北京市完成房地产开发投资794.4亿元，同比增长11.9%。其中，商业及服务业等经营性用房完成投资124.5亿元，同比增长38.1%。全市房地产开发企业购置土地费用231.6亿元，比上年同期增长11%，增速比一季度回落28.3个百分点。北京市商品房销售面积为457.1万平方米，同比下降47.1%，降幅比一季度扩大1.1个百分点。其中，住宅销售面积为349.3万平方米，下降49.5%，降幅比一季度扩大1.6个百分点。
有数据显示，今年1-5月，北京期房住宅成交量同比减少四成。仅4月和5月两个月，北京新增商品住宅供应面积为186.5万平方米，销售量为170.7万平方米。其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。
有机构7月10日的报告指出，今年北京市场已经出现明显的供过于求，结束了连续四年供不应求的状况。目前全国还有11亿平方米的土地即将开发，这相当于过去两年中国房地产的供应量。预计本轮房市调整到2010年左右才能基本结束。
最近以来，北京房地产市场的供过于求现象日益凸现，在销售不畅的同时供应量持续增长，将慢慢堆积成产品供应过剩。产品供应过剩，将形成待售房屋不断积累。而又有大量待售新盘不断新增上市，却不易卖出。这些将进一步逐渐转化为积压待售的供应房源，使得下半年的可供应待售房源不断增加。而与供应不断增长相对应的，是消费者继续观望，销售成交面积继续下降。尤其是，随着奥运会日渐临近，继而在不久后奥运概念对房价上涨的支持作用将消退。在房地产市场进一步异变了的下半年，因奥运概念并没有象事先预期地那样对房价产生巨大支撑作用力，并未能对抗住房价下降的走势，消费者或会而进一步改变心态，可能进一步选择弃购或不持房，甚至可能使得北京房地产市场出现一个产品相对比较严重的供大于求阵痛期。
上海房市数月来一直供过于求
上海市统计局发布的数据显示，今年1-5月，上海全社会固定资产投资1534.57亿元，比去年同期增长1%。其中，房地产开发投资占到514.12亿元，同比增长2%。
今年5月，上海商品房的供需比达到1.24∶1。其中，商品住宅的供需比已达1.28∶1。下半年，这个趋势还有扩大的可能。这是因为，一方面将有大量新盘推货上市，另一方面市场清淡，房屋销售大幅度下降。由于房地产市场已整体异变，市场一片观望。在此大背景下，上海房市在5、6月出现了严重的供过于求现象，更多楼盘打折降价，市场观望情绪更，交易空前清淡。有统计显示，7月上半月，上海的新建商品住宅成交量只有33.62万平方米，环比6月下滑了22%，同比去年同期成交的降了七成。在此市场形势下，上海房市7月下半月的成交量，无疑还会进一步下降。预计在8月或其后一段时间里，上海房市成交量大幅度回升的可能几乎没有也很难有。另一方面，今年以来，上海房市中，成交价格下跌的楼盘不少。到了7月上半月，房屋成交均价已从6月下半月的17258元/平方米下跌至13207元/平方米。
7月22日，上海召开市建设交通委党政负责干部会议透露，首批160万平方米经济适用房，分布于交通便捷、生活配套设施相对完善的地区，将于今年三季度全面开工。按《上海市住房建设规划（2008－2012年）》（征求意见稿）确定的目标，今后五年，上海市新开工住房建筑面积约9300万平方米。新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。规划期内，竣工住房面积约1亿平方米，其中经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。这些保障住房，无疑会大量增加上海市的房屋供应，并对其他新楼盘、二手房的供求关系、房价等造成巨大的挤压效应。
连续几个月以来，上海房地产市场一直处于供过于求的过剩状态。因过剩而形成不断积累的待售房屋，和不断新增上市的待售新盘，正进一步逐渐转化为积压的待售房源，使得待可售房源将继续增加。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，在下半年，由于房地产预期进一步深化改变，房价走势进一步呈现下降趋势，消费者的观望进一步加深，房地产销售或更难，成交或更清淡。一方面，有大量新盘在不断推货上市，而成交量维持低走。另一方面，新盘低价开盘与老盘降价销售之间存在一种交替互拉性的循环作用力，把房地产市场走势预期继续下拉。在这种交替互拉性恶性循环作用力的作用下，相对于能实现的有效需求而言，上海房地产市场的阶段性供大于求的局势或会更为严重。
深圳广州武汉成都等地供求局势已是严峻
今年1-5月，深圳新建商品住宅、二手房供应量大增而成交量同比下降五到七成。而仅在6月份一个月内，深圳就有19个项目推出、约5000套单位住房（达到了上半年推盘的高峰）。其中，仅6月的最后两周，深圳一共就有10个楼盘入市，向市场共推出近3300套单位房屋。
深圳市政府18日公布的《深圳市住房建设规划（2008－2012）》显示，2008年至2012年，深圳计划建设住房59.7万套，总建筑面积4700万平方米，其中，计划建设商品住房45万套，建筑面积3960万平方米；建设保障性住房14.7万套，建筑面积740万平方米；全市新增住房用地供应总量为9平方公里（不含旧城旧村改造用地），其中，商品住房用地为7.3平方公里，保障性住房用地为1.7平方公里。规划指出，深圳将加大保障性住房建设力度，力争2010年基本解决深圳全市户籍低收入家庭的住房困难。随着深圳居住证的全面实施，非深圳户籍常住人口也将被逐渐纳入深圳住房保障体系中。
今年下半年开始的一段时间内，深圳的供应大增由此可窥一斑。而销售形势令人很不乐观。7月10日，由深圳市房地产研究中心撰写的《2008上半年深圳房地产市场发展形势分析》指出，今年以来更是连续多月出现“量价齐跌”的局面，5月深圳房价比去年最高点下降了36%，销售面积更是锐减。目前深圳商品房和住宅空置面积已分别达164.73万平方米和65.37万平方米，同比分别增加了26.72%和84.5%，若市场成交继续低迷，深圳今年全年的销售面积恐将跌回10年前水平。根据目前的情势来看，深圳房价下跌还远未到底，依然以较快的速度在下跌。
在广州，广州市统计局发布的最新数据显示，上半年完成全社会固定资产投资754.22亿元，同比增长13%，增速创今年以来累计增速新高。而基本建设和房地产开发依然是拉动广州固定资产投资较快增长的主要因素，分别完成投资348.18亿元和319.12亿元，同比分别增长20.9%和19.7%。有机构7月10日的报告认为，预计今年7、8月广州十区潜在供应总量将有38495套。“阳光家缘”相关数据显示，截至7月7日，目前广州一手住宅可售套数为31062套，可售面积为3798577平方米，按目前的成交量估算，可供市场消化约9个月。
7月23日，广东省房协市场分析课题组发布了《2008年上半年广东房地产市场分析报告》。《报告》指出，今年上半年，广东全省商品房施工面积同比增长35.18%，增幅增加24.95个百分点。其中，商品住宅施工面积同比增长36.01%。竣工面积增长4.04%。其中，商品住宅竣工面积同比增长4.99%。未来一段时间住宅市场供应加大。而广东全省商品房销售面积和销售金额同比降两成，是近五年来的首次上半年下降。今年上半年，广东全省商品房销售面积为2012.58万平方米，同比下降20.35％。销售额为1180.2亿元，同比下降20.66％。上半年商品房均价是5864元/平方米，同比微降0.39%，基本回落到去年同期水平。其中，一手住宅的均价为5711元/平方米，同比增长2.77%，环比下降0.12%；而全省二手房均价2640元/平方米，同比下降一成。其中广州、深圳二手房销售均价分别为4353元/平方米、5722元/平方米，同比分别增长17.08%和9.87%。《报告》还指出，除商品房房价也已经回落到去年同期水平外，与上年同期相比，上半年广东全省市场整体消化系数均为负增长，下降0.4270。今年上半年末，广东全省的商品房空置总面积为1586.42万平方米，较2007年末增加7.2万平方米，增长0.46％。其中，住宅空置面积增加60.35万平方米，增长8.03％。其他物业的滞销和积压面积，也大幅度增加。说明，随着去年企业扩张、政策制约等带来后市供应量的增加，广东省商品房空置量在下半年呈现不断增大的趋势。
有数据显示，今年1-6月，成都共供应商品房面积约1520.4万平方米，同比增长16.8%。其中，主城区商品房供应约732.9万平方米，同比增长11.1%。郊县商品房供应约787.49万平方米，同比增长22.5%。然而，与供应大增相对应的是，销售的持续低迷和房价普降。今年上半年，全成都市9成楼盘降价。商品房成交约678.78万平方米，同比下降了40.5%。其中，主城区商品房成交约386.26万平方米，同比下降34.3%。郊县商品房成交约292.52万平方米，同比下降47.2%。
7月3日，武汉市统计局发布前5个月全市经济运行状况的数据显示，今年1-5月，武汉市房地产开发投资160.14亿元，同比增长29%。其中，90平方米以下住宅投资同比增长101.8%达到21.21亿元，高档房地产开发投资平均增幅为72.8个百分点。房屋施工面积2352.42万平方米，同比增长19.2%。其中，90平方米以下住宅施工面积468.24万平方米，同比增长204.5%。与供应大增尤其90平方米以下小户型房源将大量增加相对应的是，商品房销售面积同比下降30%，为266.05万平方米。
据统计，武汉有大量空置未住的二手次新房，可能达10万套、面积过千万平米。这一规模庞大的房源，将会对即将上市的新房造成巨大冲击。另外，今年武汉市将建设90万平米限价房、300万平米经济适用房，占到了全年预计商品房销量的一半以上。这些每平米售价不到4000元的保障住房，无疑会大量增加武汉市的房屋总供应量，并对其他新楼盘、二手房的供求关系、房价等造成巨大的挤压效应。
以湖南长沙为例：供求局势不容乐观
目前，各地市场上消费者已经形成一致看跌观望情绪仍在持续蔓延，销售困境仍在延续。今年1-6月，全国其他各城市，也是普遍性供应大增而需求下降，商品住房交易量普遍性明显下降。
在此，以在中部具有代表意义的非一线城市长沙市及湖南省房地产市场的情况为例进行相关分析。
数据显示，今年上半年，因市场供给惯性增长和政策逼迫大量项目加速开发、上市等原因，长沙市的房地产投资等大幅度增加。长沙市预计完成房地产开发投资约195亿，占全市固定资产投资达27%以上，与去年同期相比增长约30%。仅一季度，长沙市就完成房地产开发投资75.8亿元，同比增长35%。今年上半年，长沙市商品房施工面积约3800万平方米，与去年同期比增长约44%。其中，新开工面积约1040万平方米，与去年同期比增长约102%。商品房竣工面积约320万平方米，与去年同期比增长约9%。仅一季度，长沙市商品房施工面积，同比增加32.5%。而今年以前的2006年、2007年，长沙市场新开工面积总和超过2150万平方米（其中，2006年新开工面积为1050万平方米，2007年新开工面积也约1100万平方米），但今年上半年竣工面积只有320万平方米。根据房地产市场开发周期中的新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售来分析，这就意味着，2006年、2007年所新开工面积中，将有超过1830万平方米的产品在今、明两年形成上市供应。
今年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积为561.97万平方米，同比增长56.96%。其中，住宅批准预售面积为481.46万平方米，同比增长58.25%。就纯商品房这部分，今年上半年，长沙市商品房批准预售面积为501.78万平方米，同比增长64.74%。住宅批准预售面积为423.40万平方米，同比增长67.94%，住宅占商品房批准预售总量的84.38%。从这些官方公布的数据来看，今年上半年，长沙市商品房批准预售量大幅增长，楼盘出现集中扎堆上市，入市房源骤然大幅增多。其实，早在2007年下半年开始，长沙市的商品房批准预售量就已经逐月增长。特别是2007年10月后，长沙市的商品房批准预售量大幅增加。这一趋势一直延续至今年，在2008年1月份，批准预售量达到有史以来长沙单月批准预售量最高点。今年1月份，长沙市商品房批准预售面积为134.83万平方米，同比增长59.28%，环比增长14.52%。其中，住宅批准预售面积为94.81万平方米，同比增长26.58%，环比增长11.45%，占商品房的批准预售比重为70.32%。今年4月份，长沙市商品批准预售面积达到124.35万平方米。其中，住宅批准预售面积为119.96万平方米，突破了1月份的高点。今年6月份，长沙市商品房批准预售面积出现井喷，成为上半年第三个商品房批准预售面积超过100万平方米的月份。就纯商品房而言，今年上半年，长沙市商品房批准预售面积为501.78万平方米，同比增长64.74%。住宅批准预售面积为423.40万平方米，同比增长67.94%，住宅占商品房批准预售总量的84.38%。同时，今年上半年，长沙市非市场定价住宅供应面积也大幅增加。总面积为58.06万平方米，同比增长27.92%。总套数为5093套，同比增长42.18%。这还只是全年经济适用房供应计划量的约一半。根据长沙市房屋产权管理局发布的计划，在从2008年开始的3年里，长沙市将建设经济适用住房300万平方米，每年将有平均100万平方米的经济适用住房投向市场。长沙市每年建设经济适用房总量将占全市新建住宅总量的10%-15%。这就是说，在从下半年开始的随后时间里，长沙市非市场定价类的住宅供应量还将继续保持强劲的增长。
另一方面，与巨大上市供应量相对比的是销售量锐减。按月平均来看，今年上半年，长沙市月均供应面积达90万平方米以上，而月均销售面积不足60万平方米。
今年上半年，长沙市商品房累计销售面积为347.74万平方米，同比减少22.89%。其中，住宅销售面积为291.44万平方米，同比减少28.2%，占商品房销售面积的比重为83.81%。商品房销售金额为141.54亿元，同比减少0.77%。其中，住宅成交金额为105.9亿元，同比减少11.45%。就纯商品房这部分，长沙市商品房销售面积为294.89万平方米，同比减少29.72%。住宅累计销售面积为242.36万平方米，同比减少35.3%，住宅销售占商品房销售总量的82.19%。
人们通常使用以同期商品房批准预售面积÷同期商品房实际销售面积来得出商品房供销比，通过商品房供销比来分析商品房的供求现状。当商品房供销比为比值小于1，表示供应小于销售；比值等于1，表示供销平衡；比值大于1，表示供给超过销售。这就是说，比值越大，销售形势越困难。
数据显示，今年上半年，长沙市商品房供销比为1.62∶1，较2007年全年供销比增长0.57，这意味着有约40%的商品房将滞销形成供大于求的积压。其中，商品住宅供销比为1.65∶1，较2007年全年供销比增长0.7，意味着有超过1/3的商品住宅将滞销形成供大于求的积压。纯商品房供销比为1.7∶1，意味着有超过40%的纯商品房将滞销形成供大于求的积压。这其中，纯商品住宅供销比为1.75∶1，意味着有超过40%的纯商品住宅将滞销形成供大于求的积压。事实上，剔除掉非市场定价类住宅后，商品房供销比还要增大。
此外，由于近3年来的商品房新开工面积逐年大幅度增加，今年下半年，长沙市还将有不少于上半年批准面积的新住宅批准预售上市，这就意味着市场还将持续放量。今年全年，长沙市商品房批准预售面积，继2007年新批准商品房预售面积达到937.49万平方米之后，将会继续突破1000万平方米。这就意味着，长沙市房地产市场，将形成史来的供应高峰。
照前述分析可知，就总体来说，自今年上半年以来，长沙市商品房供大于求的情况已开始变得严峻起来。从今年下半年开始，长沙市商品房供大于求的情况可能还将更严峻。正如有人所预估认为，如果在今年下半年销售形势不能大为转好、不能出现销售量大幅攀升情况的话，那么，仅今年上半年长沙市批准的商品房预售量，就需要约一年的间才能消化完。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，从目前情势来看，今年下半年，房地产市场很可能继续萧条，甚至还可能比上半年更萧条，长沙市也将难以例外。这样，仅今年长沙市新批准的住宅预售上市量，就可能需要2年以上的时间才能消化完。也就是说，今年长沙市或有超过50%以上的商品房因滞销形成供大于求的积压，部分房屋将事实性地形成被动空置。而且，这还不包括今年以前、去年房地产降温后所批住宅预售中的未销完部分、部分开发商捂盘囤房陆续释放而形成的待售部分供应及二手房减持、投资客回吐市场（不少回吐是尚未交房的新房）、退房所形成的供应部分等形成的供应增加量。如果在今年新盘供应剧增、销售剧减的基础上，再加上这些供应增加量，今年长沙房地产市场，或将存在比较明显供需结构失衡问题。严重的阶段性供大于求，必将给今年长沙市房地产销售带来巨大压力。如果将所有因素造成的供应量全部计算进去，仅今年长沙市房地产市场的住宅待售量量（包括新批准预售量和前述的供应增加量等）上市，就可能需要3年以上的时间才能消化完。照前述分析可知，今年，长沙市总或有不低于50%甚至高达60%以上的商品房因滞销形成供大于求的积压。部分商品房将事实性地形成被动空置。
就全湖南省来看，长沙市房地产市场的情况并非特例。今年上半年，全湖南省房地产开发投资416.42亿元，增长30.2%。其中，住宅投资308亿元，增长28.8%。全湖南省房地产开发企业完成土地开发面积671.17万平方米，增长27.4%。与2007年同期的“下降17.2%”相比，全湖南省的土地开发速度增长大为加快。而今年上半年全湖南省的商品房销售面积为1050.92万平方米，只增长8%，增幅比一季度大幅回落16个百分点。全湖南省商品房屋销售额256.16亿元，只增长20.7%，增幅同比下降48.2个百分点。其中，住宅销售216.93亿元，只增长19.6%，增幅同比下降74%。另外，至今年上半年末，全湖南省商品房屋空置面积241.4万平方米，增长31.7%。其中，住宅空置面积141.87万平方米，增长56%。
照此分析可知，在从今年下半年开始的一段时间内，将在不只是长沙市而是湖南全省范围内出现供大于求、房屋空置面积快速增加的局面。再加上全国经济可能降温、二手房交易进一步趋淡等对房市供求状况的影响，这种供求状况，可能还将进一步严峻化。进一步地在继新房房价下降、供大于求之后，将直接导致租赁市场供大于求的局面出现，引致房屋租赁价格大幅度下滑。
全国商品房或有50%以上滞销积压
上述关于长沙市房地产供求关系、商品房供应大量增加却滞销或将形成大量积压等方面的分析结论，从某著名全国性代理公司就其他省份一个城市的同类分析结论上得到了应征。该著名代理公司一楼盘营销策划人员称，他们公司在广东惠州的调查结论也是，可能有50%甚至高达60%以上的商品房将滞销形成供大于求的积压。这说明，上述长沙市的情况，或将是全国性的普遍情况。长沙市可能出现商品房阶段性严重供大于求、房屋空置快速增加现的象，可能会成为比较明显的全国性现象。这就意味着，就全国各地县城以上城市一般情况而言，在从今年下半年开始的一段时间里，可能普遍出现新房及二手房供大于求、商品房供应大量增加却滞销形成大量积压、空置面积快速增加等严峻情况。平均下来，全国各地县城以上城市，或有超过50%以上的商品房因滞销而形成供大于求的积压，有不少房屋将事实性地形成被动空置。“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，这种阶段性的供大于求现象，既有阶段性的总供应大于能及时实现的总有效需求方面的表现，还有大量集中于某一相同类别产品定位与目标消费群的产品供应大于所对应需求形成结构性供大于求方面的表现。无论高档商品房或中档商品房，那些大量彼此雷同或差异不大的产品，将是构成从今年下半年开始的一段时间内阶段性供大于求的主要产品。
如果高通货膨胀导致决策层不得不继续从紧调控，我们将之可能形成对房地产市场的打击，称之为威胁房地产之“虎”的话，那么，这种可能出现阶段性供大于求、大量商品房滞销积压情况，则或可称之为威胁房地产之“狼”。如今，对房地产来说，或可称真的“狼来了”。房地产界当引以重视，理性以待，正视现实，积极作为！这是因为，阶段性供大于求（尤其是结构性供大于求）、大量商品房滞销积压、空置率进一步趋高上升，或已成为了一块难以在短时间内治愈的房地产“硬伤”。这块“硬伤”，无疑需要经历一个不短的时间才能被治愈，将可能成为横在政府可能救市道路上的一个巨型障碍，政府难以通过行政作为而能跨越过去。
（工作联系作者陈真诚：“昆仑和府ＯＶ商务别墅”策略顾问办公室0731-4168888转21701；新思维企业发展策划公司0731-4478178； QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）