陈真诚：房地产七月风暴升级
——08房地产年中盘点分析系列之九
文／陈真诚
(特别提示：本文内容系个人分析观点，不构成任何投资决策或市场操作或对文中所提及的企业行为或项目未来进行判断的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！)
在经历了2007年的土地市场狂热、各地“地王”频现后，今年上半年，随着房地产市场的异变，土地市场已更为异变。各地地产市场呈现的景象，已从去年的地少人多、买地满天飞，转向了如今地多人少、卖地的满天飞，新拍土地纷纷流拍频现。
今年上半年，北京土地市场有价无市。北京土地整理储备中心数据显示，今年二季度，原定入市的37宗和当时正在交易的13宗共计50宗地块，就有37块土地未按计划出让，占二季度计划总量的74%，导致这些计划入市的地块被顺延到三季度出让。除去工业用地，今年二季度，北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多。同时，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%，出现2005年以来楼面地价的首次下跌。在二手地市场，近期北京有意转让住宅用地土地的开发商明显增多。再则，北京2008年最新土地供应计划中增加了300公顷政策性土地，但这些政策性地块也已经遇冷。7月3日，回龙观限价房地块开标，仅有3家企业参加，无一公司中标，使得该地块成为北京市首块未能顺利成交的限价房地块。7月10日，北京市国土局公布2008年的土地供应计划时的数据显示，今年上半年，北京1720公顷的住宅用地计划仅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供应量均未完成一半的计划量。
7月11日发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》显示，今年上半年，武汉土地市场量价齐跌。据统计，武汉市中心城区，18宗通过招拍挂方式出让土地中只成交12宗，且成交的挂牌土地几乎都以底价成交。实际成交面积与去年同期相比减少85.77%仅196911.6平方米，每亩成交单价与去年同期相比下降21.35%为465.73万元，每亩成交单价比去年同期下降近100万元。
数据显示，上半年，湖南全省土地购置面积788.05万平方米，急速下降高达36.7%。
上半年，事实上，全国各地地价，尤其二手地价，相比于房价而言，以更宽的范围、更大的幅度在下降。
全国各地土地流拍频现
在新地拍卖方面，市场异常寒冷。自去年底开始，全国出现了数十宗土地流拍现象。从今年开始，中国各地土地流拍的新闻，就一直没有间断过。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象，并有大量土地以底价成交，土地购置面积下降得厉害。
今年初，北京土地储备中心公开招标3幅土地应者寥寥。
今年4月，上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。
今年4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块中4幅遭遇流拍。
在广州，截至今年7月初，总共才三场土地拍卖会一场比一场更要冷清。在今年广州首场土地拍卖会上，广州金沙洲一住宅地块曾一度出现了没有开发商报名的情况。在2月1日举行的广州第二场土地拍卖会上，两块南沙限户型大型住宅地中，一幅遭遇流拍，一幅以底价成交，冷清收场。在6月30日举行的广州第三场土地拍卖会上，广州推出了三幅烂尾用地，拍卖成绩比前两次卖地会还要差，其中一幅商业金融用地流拍，两幅住宅用地则是底价成交。而广州有关部门统计显示，今年上半年，广州只完成全年供地计划的15%。土地一级市场仅出让8宗商住地块，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米，是近三年来的同期最低水平。
同在广东的深圳，第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，最终4幅流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的低价成交……
在南京，今年上半年，土地市场普遍趋冷，拍卖的三十一块地，二十四幅以底价成交。今年4月28日，南京出让的5幅江宁住宅地块中有1幅流拍。6月26日下午，南京的土地拍卖会拍卖被房地产专家称为“绝版地块”、“顶级地块”的绿博园地块（出让面积为七万平方米，挂牌底价为八点三亿元人民币）和位于有南京房地产价格的标杆之称的南京河西区域南部的滨江大道东侧的住宅用地（出让面积约十七万平方米），更是创下了“史上最短”拍卖时间记录。到时间后，主持人四顾无人报名竞拍，只好上台宣布：“截至目前，绿博园地块只有五矿地产参拍，底价成交；南部地块无人报名，流拍”！对于这场让人大跌眼镜的拍卖会，事后南京各媒体报道的大字标题显得特别扎眼，有说五分钟土地拍卖会的，也有说三分钟土地拍卖会的，有的干脆说就一分钟土地拍卖会。更有一媒体记者更幽默地称：就只打了个盹，听到一声喧哗响起就结束了。
在江苏无锡，无锡市国土资源局自6月19号发布10幅地块的出让公告后，20天规定时限内没有一家开发商前来报名竞买。至7月11日揭牌，作为2008年度无锡市市区第四批国有土地使用权公开挂牌出让会推出的10幅地块，除9幅由意向受让单位非竞拍式直接获得外，还有1幅无人要。
其实，土地流拍现象，已在全国更多地方频繁地出现。
各地土地频繁流拍现象，正说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。
抛盘卖地四起并购风行
今年以来，一些知名房地产开发商，已经加入到转让项目或者股权或抛盘的大潮中。5月，粤宏远A发布公告显示，粤宏远下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司，于2008年5月14日，在东莞市与北京万信投资发展有限公司签订了《股权转让合同》，以500万元的价格受让北京万信投资发展有限公司持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。此外，上海房地产市场上，关于万科欲转让上海土地的传闻四起。万科的作为，一度引起舆论轩然大波之外。
事实上，在房地产市场上，加入到转让项目或者股权或抛盘大潮中的，远不止于万科一家。
在北京，仅5月和6月两个月内，就有多块土地发布了通过出让公司股权的方式进行转让的出让信息。据悉，目前在北京产权交易所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45%股权，中国华联房地产开发公司85%产权，北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责任公司99%股权等。从几大产权交易所了解到的信息显示，近期北京有7块土地面积共近120万平米的二手土地通过北京产权交易所挂牌出让（都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等地）。
在上海联合产权交易所有7家房地产项目或股权挂牌转让。据上海产权联合交易所挂牌信息显示，位于宝山顾村的新天地荻泾项目将以6.54亿元整体转让，项目中包括18万平方米尚未进入销售渠道的土地以及在建项目。按照6.54亿元转让金额计算，该项目土地的楼板价，相比去年7月跌价1300元，仅为5000元/平方米左右。此外，佳成商厦、耀江国际广场和松江开元地中海商业广场3个项目在近期先后被整盘叫卖。位于外滩街道183街坊地块项目兴力浦大厦、九江路酒店工程项目、凤阳路601号项目静安豪生大酒店，目前也在向外抛售。
在天津产权交易网上，有近20家房地产项目寻求合作或转让。
在重庆产权交易所，有12家房地产项目或股权挂牌转让。
事实上，近期，除在全国各地产权交易所相继出现大量土地转让公告外，还有更多的土地或项目是通过私下谈判达成转让（甚至还有一些卖家找不到愿买的主），更多的是通过并购的方式完成。
2008年6月份，有三家开发商的三个项目被万科收购，分别是天津金厦项目、宁波首南路项目及东莞松山湖1号花园二期项目。除万科等企业通过并购或合作开发等方式拿到大量土地外，全国有更多的房地产开发商成为了并购的主角。
今年5月，SOHO中国在IPO融资后两次并购其他公司旗下地产项目后，又以55亿元人民币并购凯恒房地产公司,获得凯恒旗下凯恒中心开发权。5月19日，香港上市公司瑞安房地产公告称，全资附属公司SOD与海外投资基金永菱通订立协议，永菱通将以11.25亿元人民币的总价，向SOD收购SOD的全资附属公司FPL（主要资产包括上海瑞虹新城项目）的25%股权。李嘉诚旗下的香港上市公司“和记港陆”近日公告称，已于5月16日与美国投资基金亚太置地旗下公司签订协议，以44.38亿元人民币出售位于上海长乐路的“世纪商贸广场”写字楼物业。
在6月，广东碧桂园拟接手沈阳“荷兰村”4500亩的烂尾项目。上海的世茂地产也收购了上海碧橙房地产有限公司90%股权，取得其在建项目“上海银星大楼”的45.9%收益权，同时取得了碧海金沙地块的开发权。6月26日，位于江苏常州的银河半导体控股有限公司复牌并宣布，以1.2亿港元向豪领有限公司购买其全资附属公司钜豪国际代理有限公司的全部已发行股本，并将通过重组以获得青岛永信置业有限公司90%股权。
进入7月份，雅居乐地产宣布，已经与摩根士丹利达成协议，摩根士丹利将购入雅居乐海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权，涉及合作资金为人民币53亿元。
中国投资市场信息咨询服务机构ChinaVenture“投资中国网”最新报告称, 第二季度，中国并购市场已披露金额的案例为126起,涉及金额154.65亿美元,环比增长137%。从当季并购金额来看,房地产行业所占比例最高,占并购总金额的比例近50%。
如今，房地产开发商的抛盘、卖地、并购风潮，持续冲击地产市场，加剧地产市场的看跌预期。
已有一些地王开发商退地
除新地流拍、开发商抛盘或让出权益之外，已有一些拍得“地王”的开发商纷纷退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜以被扣罚数千万元乃至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，纷纷退地自保。
去年9月，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米，成为轰动一时的福州“地王”。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
继“福州地王”“吃亏”退地之后，6月下旬，始于今年4月的退地风波的主角上海志成企业发展有限公司，愿意承担或将损失达到1.1亿元的土地出让金定金的风险，正式退订其于2007年9月以超出底价3.14亿元250%达11.04亿元拿到的“普陀地王”即普陀长风生态商务区4号东南地块（折合楼板价约1.64万元/平方米）。
在南京，因为拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金，去年11月16日被一家开发商竞价拿到的南京江宁文华街附近的两幅住宅地块，在时隔不到8个月后的7月，已经被国土部门依法收回，开发商可能被没收5490万。而其实，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元。
在广州，有舆论称，此前的一个“地王”开发商，最近正谈转让的事情。如果转让不成，则考虑如何退地。
“地王”退地，正以极具冲击力的方式，打击土地市场预期，促进曾经高热的土地市场降温。
从严土地政策在下半年将强势发威
今年1月，国务院就出台了《关于促进节约集约用地的通知》，习称为“3号文”，被市场认定为土地新政。作为土地政策从严标志性的“3号文”，明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
如今，国土资源部表明，今年下半年土地调控政策仍将从紧。
由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同（限高又限低的容积率规定和开发时间不超过3年），从7月1日起，已经正式启用。
其后，在刚过“6.30”大限之后的7月，国土资源部、监察部、财政部、住房和城乡建设部、审计署五部门已经联合印发通知，要求各地继续组织开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作。通知要求各地对2008年供应的建设用地情况进行清理，对地方各级人民政府及其所属部门制定的土地管理、招商引资、优化投资和经济发展环境等方面的规范性文件中违反土地管理法律法规和政策规定的进行清理，并加强对闲置土地有关处置政策执行情况的监督检查。通知强调，各级监察、国土资源、财政、住房和城乡建设、审计等部门，要认真梳理专项清理检查中发现的案件线索，严肃查处土地出让中的违法违规行为。严格按照《违反土地管理规定行为处分办法》规定，实施责任追究。对违法违规问题多发高发的地区，要严格进行问责。
这些充分说明，政府坚决执行从严土地政策的决心不会改变。在今年下半年，一直还没怎么发威的土地新政，将得到强力执行，对房地产市场尤其地产市场开始发威，其调控效应将较上半年明显显现，将迫使更多土地加速开发，或迫使更多的未开发或无能力开发的“持地”开发商出让土地。
有分析称，1998-2007年间开发商在全国购买的房地产用地达到28亿平方米，但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米，尚未开发的土地达11亿平方米。2008年初国务院下发的集约利用土地的通知中明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，闲置满一年不到两年的将征收土地出让金20%的闲置费；而新版土地使用权出让合同规定商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。也就是说，由于国家加紧房地产闲置土地的处理，迫使全国约11亿平方米的房地产用地，可能被迫在一年内开工建设。
如今，种种迹象表明，在今年下半年，如不出以外，从严土地政策还将强势发威。地价走势预期将进一步深度改变，地价尤其二手地价将继续下降，土地市场进一步变冷，使房地产“七月风暴”变得势难可挡。
其实，对于这些，在较早前，甚至早在今年初，长沙“昆仑和府ＯＶ商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚就已经分析预测地指出。由于政府必须强力打击通货膨胀、土地政策从严、金融政策继续从紧、房地产市场预期异变、房价步入下降通道、房地产市场出现阶段性供大于求的严重局面等原因，或从今年7月左右或稍后开始，中国房地产市场将出现“七月风暴”。如今，在商品房房价全国性普降、商品房成交清淡、消费者一片观望（甚至在一些城市，消费者已经从观望演变成了明确等待而弃购）的今天，尽管市场或可就金融政策做出政策松动的设想，或可呼吁地方政府救市，但在土地市场方面，从严的土地政策是没有出现松动的可能。对于这些，房地产行业应引以高度重视，开发商当积极做好准备应对，及时采取合理降价等手段，以尽可能助力市场的交易活跃度。