金科系资金链绷到极限？

亲兄弟明算账 两千万打破头 金科系资金链绷到极限？

为了不到2000万建筑工程应付款的结算，正在筹备上市的重庆本土龙头地产开发商金科集团与重庆江龙建筑公司（现已更名为重庆中科建设集团）SOHO蚂蚁项目部6月17日发生了流血冲突，重庆中科建设集团9人受伤，而开打的双方正是开发商和承建人。从某种程度上看，该事件充分暴露了强力扩张过程中市场巨变导致重庆本土开发商的资金焦虑。
一家人的矛盾
    实际上，此次冲突的双方，本应该是一家人。重庆中科建设集团是金科集团的前身，其董事长黄一峰，为金科集团董事长黄红云的同胞兄弟。
    在冲突发生后两天，重庆中科建设集团项目经理陈光禄接到了来自金科集团的律师函，要求中科SOHO.B项目部在6月30日前，将占据的两个门面移交给金科公司，并承担金科公司的全部损失，同时金科公司将不予办理工程结算，并由中科建设集团承担由此产生的一切后果。
    “这是典型的卸磨杀驴，是想把我们赶走了事。”陈光禄告诉记者，按照国家建设工程结算暂行办法第二十条规定，工程竣工后，发、承包双方应及时办清工程竣工结算，否则，工程不得交付使用，有关部门不得办理权属登记。
2008年1月24日，金科就对SOHO.B栋进行初验，这意味着中科承担的土建施工任务完成，而在此之前，金科物管就对该工程进行了分户验收并接房。陈光禄认为，工程发包方金科集团应该在1月24日前就将工程竣工图等施工队伍办结算所需相关资料交给施工方做结算报告。4月2日，金科组织了设计、规划、监理、消防、环保等单位进行了综合验收。然而，金科集团却以负一、二层车库未验收为名，故意拖延竣工验收资料的签证，使SOHO.B项目部无法搞竣工结算。
    陈光禄说，承包这一工程，金科只支付了工程款2050万元，其中扣抵房款和税款475万元，实际仅支付工程款1575万元，按照实际工程量，考虑建筑材料涨价等因素，金科还应该支付工程部2000万元左右。实际上，目前陈光禄在SOHO.B项目上的垫资已达1400万元，由于物价上涨和工期调整，他估计该项目会亏损300万元以上。
    “为了拖延结算和支付工程款，金科甚至不惜动用了武力。”陈光禄对记者表示。
    但重庆金科房地产开发公司总经理胡明中却否认冲突是因为结算引起，和陈光禄的工程结算，金科方面一直严格按照合同在进行，并无违反合同之处。他认为，流血事件是因为在搬东西时双方不理智造成的。胡明中同时指出，金科在重庆做了几十个项目，涉及到近百家施工企业，还没有出现类似事件。
市场变冷 开发商受累
    其实，这一事件的发生并非偶然。自2007年10月以后，重庆迎来了“房地产的冬天”。就像患了冷热病，一点过渡期都没有，从热火朝天的市场一下变得冰冷，量价齐跌的局面很快让开发商充满了忧虑。观望气氛日渐浓厚，楼盘销售速度放缓甚至停滞成了重庆房地产市场的典型特征。为了吸引购房者，几乎所有的楼盘都或明或暗地打折扣，最多折扣达9.5折，优惠金额达10多万元。打折、赠送、特惠等变相降价现象，在房地产市场十分普遍。
    “由于房地产市场并不成熟，加上重庆房价一直很低，开发商的利润相当薄，因此尚未完成财务准备的重庆本土开发商缺钱是一个公开的秘密。”重庆大学马智利教授进行专题调研后发现。
    亚盟投资总经理白彬告诉记者，近几个月来，重庆前来向该公司寻求融资的重庆地产开发商与去年同期相比，增加了40%以上。但是由于银行融资渠道收缩，真正能得到所需资金的并不多。
    重庆一资深房地产律师崔女士就此案发表评论称，该案突出的结算矛盾是流血事件的根源，由于银根紧缩，开发商普遍资金紧张，利用拖延结算来缓解资金压力的可能性存在。记者了解到，目前重庆民间融资的月息在6分以上，以6分计，2000万元资金半年的使用成本是720万元，而开发商以各种理由拖过上半年并不难，开发商也有了拖延结算的动力。
金科千亿扩张的背后
    就在国家对房地产宏观调控若干政策开始奏效的时候，金科集团开始了全面扩张。
    2006年底,金科就正式启动了全国扩张战略:依托大重庆、挺进长三角、开拓环渤海，然而并没有实质性进展。2007年12月，金科集团北上首都，并在两个月之后成功取得一块土地，该地块位于昌平区小汤山镇，占地150余亩，规划建筑面积13.4万平方米。 随后，金科集团在北京、重庆、涪陵、成都、江苏无锡、江阴、湖南长沙、浏阳等城市同时发力，该集团还制订了进入上海、天津等城市的战略。
    2008年，是金科集团全国扩张战略提速升温的开始。
    3月18日，金科集团总裁谌俊宇在金科2008年品牌战略新闻发布会上说，金科已在长沙拿地3337亩。但是长沙仅仅是重庆金科全国化战略的一步棋而已，北京、成都、无锡……此前并不高调的金科，从2007年开始一路狂飙。
    “截至3月1日，重庆金科土地储备已达1050万平方米。而在2006 年底，金科的土地储备还只有500万平方米。”谌俊宇还透露，金科集团要在未来10年达到年收入1000亿元。要完成这个目标，就要求金科集团未来十年以平均20%以上的速度增长。
    在大量拿地的同时，金科集团声称在2008年3月末已成功完成了引进三家基金的工作，而与中国国际金融有限公司等的谈判也正在进行中，金科希望在2008年底或者2009年完成A股IPO。
    可是，就在金科准备大展宏图之时，重庆及全国的房地产市场都发生了变化，宏观方面，通胀压力不断增大，银根紧缩，经济放缓的信号十分明显。房地产市场也是一片萎靡之音，房价尽管仍在上涨，但是成交量却是不断萎缩。
    有资料显示，仅仅重庆金科地产预计2008年在售项目将达十多个，总销售额突破52亿元。2008年金科集团以主城区为中心，以长江为纽带向下游发展，项目总开发量将达362万平方米，销售目标是地产开发完成收入120亿元。
    尽管为了应对市场的变化，6月中下旬，重庆金科推出了号称“重庆大事件”的金科房交会，金科在重庆推出的十个楼盘全面打折，但是要完成年初金科集团制订的庞大销售计划，并不容易。
    虽然目前金科集团的“全国图谋”正在随着A股IPO的加快而日渐明晰。但如何确保高速扩张过程中的资金链安全，是金科人不得不思考的问题。