“房子卖12000元/m2，成本才6000元/m2，每平米赚6000元，这开发商也太黑了！”说得好像很有道理，类似的抱怨相信大家可能都听到过。开发商如此暴利，也太“暴”了点吧！

导致房地产的暴利，我认为有几个方面的原因：其一，房地产在我国还是一个处于发展初期的行业，任何一个行业在初期阶段都不同程度存在高利润的特点；其二，这些年随着中国经济的发展，强大的买方市场给房地产提供了巨大的发展机遇，创造了暴利的基础；其三，房地产是一个资金密集型的行业，投入大，伴随的风险也大，回报自然也高；其四，相关体制的不健全（包括土地、金融、监管体系等）也为少数开发商提供了暴利的便利条件。

现阶段房地产确实暴利，但是社会对于房地产的暴利往往有夸大的倾向。和文章开头那位满口抱怨的朋友一样，我身边的很多朋友也常常简单地把销售收入减去土地成本和建安成本视为开发利润，忽略了相关税费，这其实是非常错误的！有这种错误认识的还不仅仅是“业外人士”，有些盲目抨击开发商暴利的所谓“业内人士”好像对于这个问题的认识也是模糊不清。下面列举一个简单的案例分析看看：

【简化案例】

某普通住宅项目，销售面积10万平米；楼面地价3000元/m2，建安成本2500元/m2，销售单价12000元/m2，管理费用1500万元，财务费用2000万元，销售费用2500万元。销售收入为12000元/m2* 100000m2=12亿元；土地成本+建安成本+相关费用（三费）=3亿元+2.5亿元+6000万元=6.1亿元。开发此等规模的项目直接资金投入估计3.5亿元左右，开发周期两年。

通常大家都会简单的理解“开发利润＝收入-成本”，而想当然地忽略了税费的存在，以为税费不过是很小的一部分而已。于是本项目的开发利润＝12亿元-6.1亿元＝5.9亿元。投入3.5亿元，两年时间赚5.9亿元，确实“超级暴利”！

而事实上呢？我粗略地给大家计算一下，看看实际的开发利润会是多少：

土地成本+建安成本＝5.5亿元

财务费用+管理费用+销售费用＝0.6亿元

营业税＝12亿元*5.5%＝0.66亿元

土地增值税＝（12亿元-5.5亿元-0.66亿元）*40%＝2.336亿元

企业所得税＝（12亿元-5.5亿元-0.6亿元-0.66亿元-2.336亿元）*25%＝0.726亿元

开发利润＝12亿元-5.5亿元-0.6亿元-0.66亿元-2.336亿元-0.726亿元＝2.178亿元

粗略算下来，实际的开发利润远不是我们想当然地认为的5.9亿元，扣除高达3.722亿元的税金，实际利润是2.178亿元。

当然，这个简单的案例并不是某个楼盘的实际情况，其相关的数据完全是我个人粗略的估算，与实际情况可能会有不同程度的出入。另外，也不能从专业的财务角度看待我的计算过程，有可能存在一些财务偏差。

通过这个简单案例分析并不是说房地产不是暴利，只是只是想告诉大家：简单地按照其他行业情况判断房地产的开发利润，认为房地产不仅暴利、简直就是“超级暴利”，其实是不客观的。

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