应促进

中国创建全民共享机制一REITs系列研究报告之三

 

一、REITs在成熟市场是一种体现全民共享机制的产品创新

    REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust。按字面直译就是“房地产投资信托基金”；但实质上，它是一种标准化的、可流通的证券类产品，是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共同基金。从某种角度来说，它类似于我们的证券投资基金，能够在证券交易所上市流通。所以更准确地说，REITs应该称为“房地产投资基金” 。

    REITs的运作方式一般是从上市或非上市公司收购房地产资产包后，严格限制资产出售，而且，其较大部分收益必须来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益。

    REITs的准确定义，是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，基于风险分散的原则，由具有专门知识经验的人，将不特定多数人的资金，运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者，这样一种中长期的投资形式。在制度设计上，当资金募集完成后，就允许REITs股票或受益凭证在交易市场上市，使多数投资者得以通过REITs共同参与房地产的投资。由于其在法律上属于较不具弹性的共同所有制，所以它的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。

    从更广泛的概念来说，REITs是资产证券化的一个分支。将具有可预见现金流的资产打包，以证券形式在金融市场上发售的资产证券化活动的精髓，在于募集资金的方法由间接金融转换为直接金融，即采用发行证券的形式来募集资金。这种新型融资制度安排，涉及金融、会计、税收等多个领域，它的发展离不开政府的支持和推动。

    所以，从资产证券化的大概念来看REITs，它不仅仅是一个简单的金融产品创新问题，更是一种采用市场化方式的信用体制创新。与传统的间接融资和直接融资既有相似又有差异的第三种信用制度。这种体制的创新，不仅对微观金融实体产生了巨大的影响。也对整个宏观金融制度的布局带来较大的冲击。

    资产证券化和REITs发端于美国政策性金融领域，得益于该领域所享有的各项特殊政策。20世纪80年代，美国政府又相继在相关证券发行、交易、投资和税收等多方面制定了特殊政策，对资产证券化和REITs在私营部门的繁荣发展起到了至关重要的作用。

    根据美国国家房地产投资信托基金协会(Nation Association of

Real Estate Investment了rusts，简称NAREIT)统计，至2005年底为止，  向美国证券及交易委员会(SEC)注册的REITs有197只，均在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所(New York Stock Exchange)169只、美国证券交易所(American Stock Exchange)20只、纳斯达克市场(Nasdaq National Market System)八只。这些登记上市的REITs总资产超过四千亿美元。另外，约有20家REITs已在SEC注册但未上市交易：还有大约800家REITs尚未向SEC注册。也未在证交所交易。至2007年1月底，美国上市交易的REITs数量虽然减少为178只，但总市值却从2005年底的3306.91亿美元增长到4652.55亿美元。

    2006年12月，美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率，在一年、三年、五年、十年、15年和30年的周期中都超过了标准普尔500指数、拉塞尔(Russell)2000指数、纳斯达克综合指数和道琼斯工业平均指数。而且除了标准普尔500指数，NAREIT的综合REITs指数在25年周期的总回报率也超过了以上各个指数。

    2006年．美国NAREIT综合REITs指数总回报率为34.35%，远远超过了标准普尔500指数15．79％、道琼斯工业指数16.29％，拉塞尔(Russell)2000指数18.37％和纳斯达克综合指数9．52％的收益水平，从而实现连续七年超过了美国所有主要股票市场指标的市场业绩。

    优良的回报率来自于良好的行业治理，2004年9月，美国机构投资者服务机构(Institutional Shareholders Services简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient简称CGQ)最高的一个行业。REITs的CGQ平均值是65．2％，远高于全部统计数51.8％的平均值。Morgan Stanley的执行董事Greg Whyte认为：“REITs公司的治理是有目共睹的，之所以这个行业能够发展到今天，与他们在公司治理上的努力是分不开的”。

    此外，在过去20年中，在REITs中有三分之二的产品每年可以分配12.72％的红利，这对于机构投资者和个人投资者优化投资组合是相当重要的。

    在过去五年里，美国的退休基金对商业地产的投资份额每年都有明显的增长，在对不动产的投资中，退休基金对REITs的投资比例不断提高。在过去五年里，401(k)计划的基金对REITs的投资增长了三倍。

    随着市场日益重视投资收益组合的多样化、收入增长的稳定性、

绩效的长期性、资产的流动性和运作的透明度，在2003年REITs开始进入美国企业社会保障401(k)的投资对象行列。同时，教师保险和养老金协会大学退休金基金(the Teachers Insurance andAnnuity Association College Retirement Equities Fund，简称TIAA—CREF)也在其中包含了一个类似于投资期权的房地产投资基金，这个基金建立在403(b)计划平台上。这一安排在此计划参与者中产生了额外的1.46亿美元REITs期权，因此，每一个401(k)计划的参与者都由此具备了投资REITs期权的机会。全美401(k)理事会有关报告显示，过去五年参与401(k)计划的成员出售房地产期权的收益增长了三倍。

    在以上实践的基础上，2005年4月12日两位国会议员向美国国会提出HRl578一“房地产投资节俭储蓄法案”(the Real Estate

Investment rhrift Savings“REITS”Act)。将REITs指数期权加入到联邦政府的缴费确定型计划(defined contribution plan)[1]和节俭储蓄计划(the 7hrift Savings Plan)[2]的推荐投资对象中。这将使得REITs成为美国政府推荐的可以担当社会保障、退休养老基金、企业年金、保险基金稳定而低风险的投资对象之一。这个金融市场的产品创新至此已成为社会共享机制的一个有机部分。

    一个成熟并持续高速发展的经济体，必然伴随着房地产市场的扩张和房地产价格的增长。对于社会大众而言，除了直接购买房屋以外。投资房地产市场的工具及其相关金融证券产品，也同时获得了一个分享房地产市场繁荣的机会。而REITs就是这样一种工具和投资产品。

    在成熟市场，REITs除了为投资者提供了广泛参与房地产市场发展的投资渠道之外，还成为一种全民共享经济和市场繁荣、分享房地产市场发展和增值收益的有效的市场化机制。

    这主要表现在以下几个方面：

    1、参与者的广泛性一绝大多数的REITs产品都在交易所公开上市，所有的市场参与者无论机构投资者或是个人投资者都能在交易所市场参与买卖。就和买卖股票和基金一样便利。

    2、产品高度的流动性一资产证券化产品已经将房地产资产的流动性大大提高了，REITs作为资产证券化产品中可以在交易所市场上市交易的产品，比仅仅在柜台、大宗产品市场和银行间市场交易的产品具有更高的流动性。

    3、严格的监管和自律一在所有已经推出REITs的国家，都在《公司法》、《证券法》、《信托法》、《基金法》、《税收法》等法律框架内，为REITs单独设立了更为严格的法律和监管安排，业内也有比一般金融证券行业更高的自律要求。

4、长期稳定的高回报一REITs指数的回报率在各个时期都基本超过各类股票指数，并比美国长期国债指数更具稳定性。

二、中国资本市场已经初步提供了一个全民参与的投资平台

    经过十多年的发展，中国股票市场已经初具规模，成为世界上最大的新兴股票市场之一，形成了一个全民参与的市场平台，奠定了全民分享机制的基础。

    虽然由于种种原因，我国债券市场尤其是公司债券市场的发展相对较慢，但已初步形成了由交易所市场、银行间市场和场外交易市场为主体的债券市场体系。商品期货市场经过规范治理，也已进入快速发展阶段。此外，金融衍生品市场也已蓄势待发。但是，与世界成熟市场相比，尤其是与未来我国国民经济持续稳定发展对资本市场提出的各项要求相比，仍需要迅速扩大资本市场规模，进一步优化市场结构。

    在目前我国金融资产的构成中，银行系统资产占比过高，资本市场资产(股票、债券资产)占比过低。据统计，2006年我国金融资产中资本市场资产总额占金融体系的比例仅为22％，美国、日本同期的比例则为81％和65％，即使新加坡、韩国等新兴市场，该比例也远高于我国(分别为68％和67％)。金融资产中资本市场资产与银行资产的严重不平衡表明，在我国国民经济的发展中，资本市场尚未充分发挥其核心枢纽作用，资源配置和价格发现功能有待进一步提高。此外，目前我国居民所有金融资产中仅有13％左右投资于资本市场，而银行存款比例高达75％，这从侧面反映出我国资本市场总体发展水平不高。

表～3：金融资产国际对照表

国家	金融资产 总额	金融资产是 GDP的倍数	股票资 产占比	公司债券 资产占比	政府债 券占比	银行资 产占比
美国	3713316亿元	4,1	34％	35％	12％	19％
新加坡	30809亿元	6.0	43％	14％	11％	32％
香港地区	1]1098亿元	8.7	60％	6％	1％	33％
韩国	124636亿元	2.4	27％	29％	11％	33％
日本	1526981亿元	4.2	18％	12％	35％	35％
．中国大陆	563428亿元	2.7	16％	1％	5％	78％

数据来源：中国数字来源于2006年统计，其它国家为2004年统计。

 

表～4：2005年中国居民金融资产组成

类别	银行存款	现金	国债	股票	保险	客户保证金存款
比重	75％	10％	6％	6％	2％	1％

数据来源：人民银行相关报告。

    在国外成熟市场上，公司发展主要的融资渠道是发行公司债券及股票，而非向银行贷款，这一发展趋势即使在传统上以间接融资为主导的经济体以及其它新兴市场国家中也日益明显。但在我国，从近几年来直接融资和间接融资的增长比例来看，直接融资比例仍然过低。 2002-2006年的五年期间，我国境内股票筹资与同期银行贷款增加额之比分别为4．11％、2．97％、4．7％、1．37％和7.38％，较2001年的9．50％均有不同程度的下降。2006年，我国非金融企业直接融资[3]占企业外源性融资总额的比例仅为15.13％，间接融资比例高达84.87％。据统计，在我国非金融企业2006年全部外源性融资当中，  以资本市场为代表的直接融资渠道仅占15％，非银行金融企业的融资需求中高达85％的部分依赖银行贷款，这个比例甚至高于传统以间接融资为主的德国及日本。

表～5：2006年我国非金融企业外源性融资组成[4]

类别	银行贷款	公司债券	股市融资	证券化
比重	85％	10％	4％	1％

 

    融资结构失衡使金融系统风险过度集中于银行系统，增加了金融体系的潜在风险，不利于金融资源的合理有效配置。直接融资比例过低，不仅限制了企业的融资和资本形成渠道。也阻碍了居民储蓄向投资的有效转换。

与中国经济近十几年的持续快速发展相比，目前我国股票市场规模仍然过小。经过十几年的发展，股市市值达到了近十万亿人民币，以国际通行的国民经济证券化率[5]指标计算。截至2006年底。我国股票证券化率仍仅为42．7％(以A股计算)。虽然与股权分置改革前相比，这一比率有了很大提高，但与海外成熟市场相比仍然严重偏低，  甚至尚未达到新兴市场的平均水平。[6]此外，以股票市场年交易额占GDP的比例衡量股票市场规模，2006年我国股票市场年交易额仅占当年GDP的43．2％，不但远低于成熟市场国家，甚至低于其它新兴市场及传统上以间接融资为主的发达市场国家。

表～6：国民经济证券化率的国际比较：股票市场总市值占GDP的比例[7]

国家	新加坡	美国	英国	日本	韩国	印度	巴西	中国
比重	161％	]39％	132％	79％	63％	56％	55％	45％

数据来源：中国数字来源于2006年统计，其它国家为2004年统计。

    与成熟市场相比，  我国股票市场的制度安排还存在不少问题，总体来看，市场结构比较简单、层次趋于单一。在国外成熟市场上，证券交易所除进行股票、债券的现货交易外，还进行大量个股期权期货产品、股指期权期货产品、REITs产品(房地产投资基金)、ETF产品(交易所交易基金)等成熟的衍生产品的交易，这与国内沪深交易所过少的产品种类和数量形成明显对照。

    尽管从以上数据可以看出我国资本市场存在着种种问题，但是不可否认，我国股票市场以11万亿元总市值、2.5万多亿元流通市值、近九万亿元年总成交金额、2200多亿元年筹资金额和八千余万户投资者这样的市场规模和容量，以及日均交易金额将近400亿元、日均成交数量70亿股、日均成交笔数将近300万笔这样的市场流动性程度，已经在我国市场经济结构中，为建立全民共同参与和共同分享的机制搭建了一个坚实的平台。

    这十几年以来，  我国的证券市场在动员最广大人民大众参与经济体制改革和国有企业改制、在企业改革的过程中改变过度依靠银行间接融资的状况、在历次经济调控的过程中都或多或少地起到了关键的应有的作用。

    正因为如此，在下一步的市场制度和产品的创新过程中，在推动REITs这样既可以促进我国房地产市场调控、也可以使全民分享经济快速发展与房地产市场增值的好处、更可以改善我国养老和社保基金投资结构的产品的市场化创新时，我们完全没有理由不利用这样的交易平台和基础。

    三、我国交易所市场与银行间市场比较

目前，对于资产证券化和REITs这样的产品创新，房地产业界热情高涨、银行等金融机构冲动不小。这是因为房地产业界在房地产宏观调控的大背景下，面临资金紧缺、融资手段太少和房价控制及成本上升等等一系列市场压力，急需从融资和资金套现两方面找到一个新的渠道：而银行业在宏观调控的大背景下，存贷差的压力、房地产开发企业的银行贷款依存度畸高、中小房地产企业开发贷款坏账预期增大等等一系列矛盾压力下，也急于从资产证券化和REITs这样的产品创新中寻找出路。

但是国外市场的成功经验告诉我们。REITs这样的带有强烈利益共享和多赢机制背景的产品，绝不应当成为房地产开发商套现的工具，也不单纯是银行增加抵押贷款流动性的创新产品，更不是少数机构投资者以极大的交易量和极小的交易次数为特征的大宗交易产品。

    这可以从我国现有银行间市场和交易所市场之间惟一可比的债券产品交易比较来做一个深入的分析。

    中国合法的债券交易市场产生于1988年，之前，国债的转让被禁止。

    1990年12月19日，上海证券交易所正式开业。开业时挂牌交易的债券品种共22只，债券场内交易由此产生。场内集中撮合竞价的交易方式方便高效，全国的柜台交易价格逐步向上海证券交易所成交价靠拢，大部分国债现货交易逐步转入场内，上海证券交易所于是成为最主要的国债交易场所。

    从1992年开始，陆续成立了几家非交易所性质的集中交易市场，  当时比较有影响的包括武汉证券交易中心、全国证券交易自动报价系统(STAQ)、天津证券交易中心等。后来，这些市场因为诸多问题先后被关闭。我国国债交易逐步集中到沪深交易所，特别是上海证券交易所进行。

    1997年6月，在防止信贷资金违规进入股票市场，人民银行下发了《关于各商业银行停止在证券交易所证券回购及现券交易的通知》(银发[1997]242号)。要求商业银行全部退出交易所市场，同时建立了全国银行间债券市场。这个市场通过全国银行间同业拆借中心的交易系统进行询价和交易，属于场外债券市场。在管理层的政策支持下，银行间债券市场的规模逐年扩大。发展成为托管量最大的债券交易市场。

    经过十几年的发展，目前我国债券交易市场形成了银行间债券市场与交易所债券市场并行的格局。交易所市场的交易前台包括沪深证券交易所，托管结算机构为中国结算(下辖上海和深圳两个分公司，分别作为两个交易所的结算后台)，在沪深交易所市场挂牌的债券可以相互转托管，但目前交易所市场债券交易的绝大部分集中在上海证券交易所。银行间市场的交易前台为全国银行间同业拆借中心，托管结算机构为中央国债登记结算公司。

    跨市场发行的国债可以在交易所市场和银行间市场相互转托管。目前，跨市场转托管的速度为T+1。但企业债目前仅能单向从银行间市场转入交易所市场，而不能从交易所债券市场转回银行间债券市场。因此，因为没有建立统一的债券后台登记托管系统。交易所债券市场和银行间债券市场并存而且相互分割。

    从市场分布看，银行间债券市场、交易所债券市场和商业银行柜台市场的债券发行量分别为16815．8亿元、2943．28亿元和426.22

亿元，分别占债券发行量的83.3％、14．58％和2.11％。

 

表～7  2006年债券市场按市场分布比例

类别	银行间债券市场	交易所债券市场	商业银行柜台市场
比重	83％	15％	2％

数据来源：中国债券信息网。

    1、监管及交易制度比较

    银行间和交易所债券市场制度比较。

    债券交易市场分为场内市场和场外市场。场内市场包括上海证券交易所和深圳证券交易所，市场参与者既有机构也有个人，属于批发和零售混合型的场内市场。场外市场包括银行间债券市场和商．业银行国债柜台市场，前者的参与者限定为机构，属于场外债券批发市场；后者的参与者限定为个人，属于场外债券零售市场，是场内批发市场的延伸。

    银行间债券市场实行自主报价、格式化询价、确认成交的交易方式。交易双方依托计算器交易系统公开报价并在规定的次数内向对方询报价。凡成员确认的报价，由交易系统自动生成成交通知单，作为交易双方成交确认的有效凭证。并且，银行间债券市场较早进行了双边报价的尝试，2001年7月，央行批准九家银行为银行间债券市场的双边报价商，2004年7月正式更名为做市商。做市商制度的推出对银行间债券市场的活跃起到了积极的作用。因此，银行间债券市场本质上采用的仍然是“报价驱动”(Quote—driven)的交易机制。

    从2002年4月起，债券市场准入实行备案制，具有债券交易资格的商业银行及其授权分支机构、保险公司、证券、基金管理、财务公司等非银行金融机构以及经营人民币业务的外资金融机构，均可加入市场进行交易。截至2006年底，银行间债券市场成员6383家。    债券托管结算和资金清算分别通过中央国债登记结算有限公司和中国人民银行支付系统进行。中央国债登记结算有限公司债券结算系统采用实时全额结算模式(Real-time Gross Settlement．RTGS)，实行“纯券过户”、“见券付款”、“见款付券”和“券款对付”四种结算方式，结算速度为T+O或T+1。

    银行间债券市场参与者最为特殊的是中央银行，即中央银行通过银行间债券市场开展公开市场业务操作，而也正是这一操作，目前已成为影响银行间债券市场以至整个债券市场运行的最重要因素。中国人民银行的公开市场业务于1998年5月恢复，银行间债券市场一直充当这项货币政策工具的操作平台。中国人民银行公开市场业务的交易方式包括现券和回购以及短期票据发行三种，每周操作两次(周二、周四)。中央银行公开市场业务大大促进了银行间债券市场的发展。

    交易所债券市场主要采用集中竞价的交易机制，  投资者通过柜台、电话、自助终端以及互联网等多种渠道进行买卖委托，计算机交易系统按照“价格优先、时间优先(Price and Time Priority)”的原则，对投资者的买卖委托直接进行撮合处理，属于“订单驱动”(Order—driven)的市场类型。集中竞价的优点是可以实现匿名交易。2003年交易所市场开始推出大宗交易制度，作为集中竞价交易机制的补充。

    交易所债券市场的成员包括除商业银行外的各类机构和个人投资者。随着机构投资者的快速发展，交易所债券市场也逐步呈现机构化的特征，其中保险公司和投资基金成为交易所债券市场主要的投资者，其持有国债超过交易所市场托管量的一半，而个人投资者虽然人数众多，但持有余额仅占全部托管量的5％左右。

交易所债券市场实行中央担保交收，中国结算作为中央交收对手方负责资金和债券实行日末净额交收。

 

 

 

 

 

 

 

表～8  银行间债券市场和交易所债券市场比较

	银行间市场	交易所市场
交易时间	上午9：00-12：00 下午13：30-16：30	上午9：15-11：30 下午13：00-15：00 (大宗交易为15：00-15：30)
交易品种	国债、政策性金融债券、中央银 行票据、短期融资券、企业债等	国债、企业债、可转债
交易方式	现货交易、远期交易、回购 (质押式和买断式)	现货交易、远期交易、回购 (质押式和买断式)
交易机制	询价交易(报价驱动) 做市商制度	集中竞价(订单驱动) 为主：大宗交易方式为辅
成员构成	商业银行、证券公司、保险公司、 基金、财务公司等各类机构投资者	证券公司、保险公司、基金、财务 公司等机构投资者与个人投瓷者
清算交收	双边实时全额结算(R7GS)	中国结算做为CCP中央担保。 日末净额结算(Netting)
其它	中央银行公开市场操作平台

  2、流动，陆比较

  和银行间市场相比，交易所市场虽然总市场容量较小，但是流动性明显较强。

    以2005年7月的数据为例，银行间市场国债托管量为24608.65

亿元，国债现券结算笔数4565笔，结算量757.39亿元：而同期上证所国债托管量为3673．34亿元，国债现券交易笔数7．42万笔，成交量294.04亿元。以此数据来看，交易所市场国债现货交易次数远远大于银行间市场，而从换手率来看，也是银行间市场的近三倍。

    至2006年底，全国在中央结算公司托管的债券共有774只，人民币债券存量达9．25万亿元。其中：银行间市场可流通量年末达到

8.6万亿元，占债券存量的93.12％：交易所可流通量O.35万亿元。

占3.83％。然而从全市场的交易结算来看，2006年度。全部债券市场交易结算40.19万亿元，199.67万笔。尽管其中银行间债券市场作为债券市场主体，结算面额占95.44％，交易所和柜台结算面额各

占4．55％和O．Ol％：从单笔结算量看，以机构投资者为主的银行间债券市场高达2．39亿元，以个人投资者为主的交易所市场和柜台市场单笔结算量分别为103万元和七万元。

    但是，从表～9、10中可以看到，交易所市场尽管在交易金额上只有银行间市场的20分之一，可交易笔数却是银行间市场的十倍。

 

表-9：各市场债券交易结算情况(2006年)

交易场所		笔数(万笔)	面额／金额(亿元)
银行间市场		16.08	383558.25
交易所市场	上交所	157.74	18130,29
	深交所	19.88	149.04
商业银行柜台		5.97	42.79
合计		199.67	401880.37

数据来源：银行间市场和商业银行柜台市场数据来自中央国债登记结算公司，单位为面额。交易所市场数据根据上海和深圳交易所网站公布数据整理，单位为金额。

 

表～10：2006年各交易场所结算量比重

	交易面额	交易笔数
银行闲市场	95％	8％
交易所市场	4.5％    ．	89％
柜台市场	0.5％	3％

数据来源：银行间市场和柜台市场数据来自中央国债登记结算公司，交易所市场数据根据上海和深圳交易所网站公布数据整理。

 

3、参与性比较

目前，银行间债券市场与交易所债券市场是两个相互分割的市场，两个市场的参与者类型存在较大的差异。

    银行间市场的投资者由国有商业银行、城市商业银行、股份制商业银行、信用社、证券公司、基金公司、财务公司、保险公司等金融机构和其它企业机构投资者等组成：交易所市场由证券公司、保险公司、基金公司、一般机构、QFII(合格的境外投资者)和个人投资者等组成。

    1997年商业银行退出交易所市场，组建单独的银行间市场。自从2002年10月央行允许企业进入银行间市场以来，银行间市场一

级托管投资者数目发展迅猛，截至2006年底，一级托管投资者数目

达6383家，加上银行间市场参与二级托管的柜台市场投资者，银行

间市场投资者数目不超过十万家。

    上交所市场是交易所债券托管交易的主要市场，和银行间市场相比。交易所市场投资者结构有开户数目多、金额小和交易活跃等特点。

    上交所开户投资者中持有债券的总帐户数由2004年7月底的21.O5万上升为2005年7月底的31．29万。按照投资者类型分类，

各类帐户可分为个人投资者、券商自营、机构投资、封闭基金、开放基金、社保基金、保险基金和QFII等。以帐户数目来看，个人投资者的开户数据占了绝大部分：而以托管金额来看，一般机构的投资金额最大。按照投资者投资金额即帐户托管量分类，截至2005年7月，小于十万的开户投资者占85％，而托管量大于100万的投资者仅为2％。

    如果从参与债券市场的投资者开户数相比，银行间市场为交易所市场的三分之一不到：而如果与交易所市场全部开户数8200万(2007年1月底数据)相比，两个市场投资者参与的广泛程度相差将近千倍。

    以上比较足以说明，交易所市场是一个具有广泛参与性、具有高度流动性与监管透明化的市场，这对于发挥REITs内在具有的全民共享经济和市场繁荣、广泛参与房地产市场发展并分享其增值收益的功能、保证REITs市场的规范有序发展都是至关重要的。