新城市开发经营秘籍（下）
关键词：城市运营 快乐指数 主题生活区 投资家的乐园
本系列的前两个部分，分别从新城市开发经营的定位与专家顾问资源的整合角度，以及新城市的地标性建筑和大盘进行了简单说明，本部分作为本系列的最后一部分，主要讲在新城市里生活的那些人的感受。
假如没有生活的强调，单纯的城市就是钢筋水泥所形成的牢笼，是幸福生活的桎喾；没有生活内涵，再充实的物质财富都不能带给人内心的快乐、幸福与满足感。小到家庭与企业，大到地区与国家，更重要的是城市，是需要快乐和满足感才能够幸福和谐的。
同时，城市开发与经营是逐渐去完善，而不是一劳永逸的事情。这在很大程度上就是新城市的运营方在地方政府的有力支持下去做的事情。
我们至少要去满足那些有钱人的需求，他们才会过来投资。满足大众的快乐需求，才能够让更多的人过来生活居住。所以，城市的开发与运营最重要的是营造“永远快乐的场”。
一、主题生活区
在北京与天津之间的永乐店在招商的时候曾经走过一个弯路——尝试引进主题公园的投资者，并将“永远快乐”的主题视为每个民族轮番狂欢的场。在本人看来，这个创意够新意，却不是很现实。
永乐店并不很适合做每个民族的狂欢节，这已经有了地理位置相比更好的中华民族园，即使如此，后者现实的情况经营得未必有多好；那么打造微缩景观的概念呢？也在深圳的世界之窗等地方得到了体现，天下第一城又近在咫尺；那么主题公园呢？似乎只能找到迪斯尼这样与影视挂钩的产业，相对谈判所可以依托的筹码比较薄弱；另外搭建影视城、或者航天城、动漫娱乐城、网络游戏城？这些都已经有了别的地方可供借鉴，但主题的选定需要结合地方现有的具体特点。
更重要的是，永乐店38个自然村与耕地是不能变更的，“三农”问题是开发中最棘手的问题，也是最大的招牌。那位负责招商的老兄曾经有个让来投资置业的人有“当庄主的感觉”。应该说现代都市中的人都梦想 “过庄主那样的生活”，但当那成为一种梦想，就会产生不切实际的作用。
在本人看来，你可以并且必须营造某种概念，但假如概念的灵感仅仅来自梦中，就无法拿到现实中，即使你深信不疑，说服别人的成本也会变得相当高。
相比之下，以“老吾老，以及人之老；幼吾幼，以及人之幼”为主题，做大型儿童乐园与老人院，让这里成为老人和小孩的乐园显得更为实际一些，成为孩子的传统与农业教育基地，以及老人颐养天年的地方，以“主题生活区”的概念为京津两地提供专项服务。这个想法倒是可以得到现实的支撑。需要说明的是，在中国这样的传统国家朝城市化转型的时候，在中国跑步进入老龄社会的时代，在无数的留守儿童不得不由于父母外出打工而被剥夺了天伦之乐的时候，在城市的交汇点上打造属于老人和孩子的乐园，或者是叫别的名字的“主题生活区”，这个是全国到处都需要的。是经济效益与社会效益双丰收的。
在其中，为孩子提供教育，助其成长，为老人提供的是知识与心情的更新。那么需要提供什么样的设施、有什么样的生活内容。就是需要不断深入完善的，那不仅需要投资商来提供内容的支撑，更需要有来自有前瞻性发展观念的地方领导的支持。
二、投资家的乐园：
你需要打造的首先是投资家的乐园，投资家们可以在这里修建属于自己的豪宅，成为他们孝敬家小、享受天伦之乐的地方。
那么什么样的环境会成为享受天伦之乐的地方呢？吃纯天然的食品、有良好的健身环境与健身设施，每天与同龄人在一起玩并聊天、有最好的老年公寓让老人得到最好的医疗照顾，并得到最好的临终照顾；让孩子得到最好的双语教育，是回归传统的贵族化的教育。
投资家们定期在这里举行论坛与投资研讨会，有最好的商务洽谈环境，有最佳的网络条件与智能化高科技设施，将这里变成投资家除了工作之外花费时间最多的地方。甚至他们在离家咫尺之远就可以有好的地方处理比如会客、开会、招待客户等公务，因此需要有配套设施完善的商务会所，这设施包括商务设施、娱乐设施，满足基本的社区便捷性的需求。
你需要让他们切实感受到：这里的主人是最有价值的人，他们能够指挥最大的资金流向，尽管在这里都脱去了指挥千军万马的豪情，但这里是他们找到生活真谛的地方。也是他们让自己的子女健康成长的地方，是将富人培养成为贵族的基地，这里有最好的礼仪学校，有最好的医疗条件。
任何人都是以所投资的领域来划分的：比如房地产、风险投资、基金、银行、制片人、收藏家等等。
当然，任何人都不可能将这些人“一网打尽”，因此就只能是选择其中最容易突破的一部分。这就需要有更深层次的市场细分与更明确的定位了。而这也是区域经营的魅力所在。找准了定位，每个新城都可以有其广阔的生存空间。
三、快乐指数：
要把人留下来不仅需要让所有人简洁地认识你，就需要有清晰而客观的定位，迅速而有效的传播，更重要的是跟周边区域有个本质的区隔，在区域经营方面从竞争关系转变成为协作关系，这样，你就成为他们的协作伙伴，而不是竞争对手。
你就需要让他们快乐，推出“你今天的快乐指数”是很有商业卖点的。
具体做法包括，比如邀请心理专家来坐镇，每天做一些心理测试，或者是通过幽默、娱乐等形式迅速将人的情绪由低落转为高涨；也可以设定网络心理门诊，进行户外活动，进行企业培训等等。
你需要让人知道——人快乐与否并不是每天都在干什么，而是在生活的时候是什么样的心理感受。
你更需要让人知道——没有快乐的人在这里可以找到快乐，有快乐的人在这里可以与大家分享快乐。
你还需要让人知道——在分享看来的同时可以记录快乐，而且你可以把自己的快乐记录下来，在以后不断回味。
在心理门诊方面，可以与师范大学、心理干预中心之类的机构进行合作，给它一栋楼作为快乐基地，而城镇的标志可以是一个两边向上翘的快乐嘴角或者其他可以体现快乐内涵的图案。
在每栋建筑里、在每个公司内都设立快乐指数，快乐指数成为企业满意度的人气指数之重要组成部分，并可以将此快乐指数输出给城镇之外的机构与区域，使这种指数成为心理治疗的一种特殊的产品。
在这里还没有设立笑星一条街，将国际与国内的笑星集结到一起，成立专门出售喜剧幽默笑话等出版物与相关衍生产品的专卖店。
庞大的造城工程，快速交通的建设投付使用使得城际间的快速迁徙得以实现，这给辐射到的区域提供了发展所需要的外部环境，使得地方政府可以吸纳更多的人来自己这块地方享受快乐的生活。
但每个人对快乐的要求是不同的。
我们追求快乐，并不仅仅是一个结果，更重要的是享受过程，是一项系统工程，更是人一生孜孜以求的生活方式。没有人可以规定快乐的生活方式有什么统一的模式，这需要创造性地去搭建、完善并制造的。
这就不单纯是开发商的职责，更重要的是其他相关软系统的职责了。
贾春宝
2008年8月4日星期一
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