前两天和一个搞投资的朋友聊房价，他根据对土地供给量、历史成交状况、人口因素等条件的对比、分析、研究，得出判断——年内房价将有上升的趋势。

　　我认为，大可不必去费劲心思地判断房价的走势。当前的房价，受到了除供需关系，还包括政策调控、消费者心理预期、开发企业的资金状况、甚至媒体的舆论导向等诸多作用力的综合影响。单独研究哪一类关系、现象，其结论都是容易明确的。由这种方法做出的判断往往是片面的。综合评价各种因素的趋势，是比较客观的态度。

　　除了上述一些因素，我倒认为，替代品市场的状况也值得关注。以住宅商品房为例，其替代品市场为二手房的买卖和租赁。道理很简单，不买房子了，但绝不会睡马路，一级市场成交量的委缩，并不代表需求的减少，这些需求将被引向替代品市场。

　　05、06、07年北京人口分别增加45万、43万、52万（来源；国家统计局），每年50万左右的新增人口，其中相当一部分人群的住房，需要从二手房市场得到解决。其梯次应为先租赁，后买卖。仔细观察租赁市场月租金与一级市场购房月供之间的差距变化，以及由月租金得出的投资回报率，可能会对大家的分析有所帮助。