房产:“位置感”及财富机会


    这些日子,因为做了一系列的财富论坛,邀请了部分证券、律师、保险名人来讲课,听了很多关于投资、财富和文化的讨论,其中大多并不是很枯燥的专业理论,相反,涉及很日常的生活常识和家庭事务,包括男人和女人的关系,婚前婚后财产管理,以及男女之别在财富积累和投资方式上的表现。
 
    作为主宾,差不多每次都要上台欢迎各位的到来,但因为各个论坛的主题不同,自然要考虑一下每次演讲的思路和目标,有关于房地产行业的,有关于房价形势的,也有关于男女不同人群在房产购买和投资上的不同倾向与个性的。一轮下来,自己大致也形成了一些看法,特别是我对中国房产品投资属性的认识与评价。
 
    我扼要的提出几点看法,不算是研究,只是多年在业内业外观察的一些经验:
 
    一、房产品的占有,其实首先是一种“位置感”的获得和满足。在这方面,中国人和中国文化尤为突出。中国从历史上看本质的是个农业国家,城市化的进程,在人流量上只是更多农业人口成为城市人群。土地是农业的根本,也是一个国家和家的根本,土地占有,进而以土地上的房产占有,是一个国家和一个家的财富象征和生存保障。“位置感”,是一个人存在的依据,是一个家占有有利形势、向外扩张同时保障自己生存安居的基本要求,从我们开会、宴请排座位,从我们上车占座位,甚至站着也需要获得一个好的位置等生存需求看,都深深的表现了这一点。农村里的人,一辈子忙的奔的就是一块地,一幢房,争取,获得,占有,修缮,代代相传,积累财富,造福后人;到了城市呢,没有机会和权利获得土地,那么土地上的房产品,就成为最根本的最必须的替代物,这是立足的基础,是尊严、健康、安居以及资产的保障。

    二、中国固然幅员辽阔,但可利用的土地和美国那一望无垠的平原沃壤比起来,却显得万分的逼迫、匮乏。十分之九的那些高山,丘陵,大漠,草原,沼泽,湿地,是我们美丽的疆土,却未必是可以享用的家园。因此,中国的剩下十分之一的能够利用的土地,特别是再少之又少的城市的土地,对比起我们这样一个人口大国来,恐怕真的差不多是世界上最珍贵的了。也就是说,我们脚下的这些可以被利用的城市的土地,只有产生最大的价值并对整个城市和国家的经济发展及文化传承产生支柱力量和深刻影响,才谈得上无愧于这些不可再生的资源;才谈得上没有滥用它们。

    三、中国人习惯和喜欢以家为单位来看待自己,来设定个人的身份、意义,进而以此来理解,一个国家,就是这样一个更大的更多家的家。没有家,就没有国,没有国,何以为家,在中国文化里,这样的大家小家总是纠缠不清,藕断丝连。可见,与西方人不同,中国人不重视个人独立的生命,不重视家、国之外的幸福和价值。由于在中国历来和现实的系统里,一向不重视围绕生命个体来建设和完善保障机制,中国人也就一直没有西方人那样的个体安全感和自由空间。西方人关心自己甚于关心家人和国家,自己的健康、快乐、自由高于一切,当家、房子以及工作成为负担成为压力的时候,西方人一般都会毫不犹豫的勇敢的舍弃;而中国人一旦离开了家,就失去了根基,失去了自我保护和未来,因此,中国人才会为了房子为了一个家的安居、财富、荣耀、永恒位置而忍辱负重并坚持到底。房子和家,在中国的家庭里,无需讨论就能达成统一和共识,这些年来,几乎每个城市和村镇都发生的,几代人拿出积蓄和日常工资,同为一个年轻人建房、购房、投资,就是这种中国家文化的典型反映。

    四、房产品给人的生存及家庭“位置感”,以及这种土地之上房产占有的财富增长和积累观念,推动了房产品成为这些年中国最声势浩大的也最稳健的财富机会和投资渠道。股票、证券是西方经济方式下的产物,它的赌博色彩及财富数字游戏感,本来与中国的家文化明显背离(中国的家文化从来发对和禁止赌博),但因为中国投资渠道少,当经济大规模发展、资金密集充裕之后,就同时也极大的推动了新型的西化理财方式与中国人人性中不劳而获以及懒汉致富思想的快速结合,从而一再导致股市疯狂和灾难。然而回头看房产品投资,尽管炒房和投资客被普遍攻击,但总体来说,房产品投资仍然是最毋庸置疑的财富增长方式。房产品可看可用的物化属性,房产品和稀缺土地资源结合的珍贵性,以及家文化的资产观念和永恒安居意义,使得房产品投资在遭遇政策冷锋压迫及市场疲软之过程中,依然可以通过最简单的打理和“被动的坚持”(包括转售为租)来期待并保持其价值,从而避免了因频繁买卖出进造成的损失和投资失败。因为房产品自身的可居住价值和带给个体、家人在社会上的“位置感”而推动业主和投资客能够实现的这种“被动的坚持”,正是所有投资获利的一种本质和必由之路:短期的风险和经济震荡,有时恰恰可以通过“被动的坚持”来化解。中国人不同于西方人,没钱了就“断供”,因为个体的自由和快乐更重要,反正社会保障体系很健全;但中国人呢,中国人“断供”了,失去了房子和家,还有什么保障?因为房产品的“被动的坚持”的属性和特点,所以,除非为了生意流动资金的无奈需要,一般来说,中国人在这方面一定会坚持下去,让人不可思议的坚持下去。

    现在我们最不能谈的是敏感的房价。这个问题已经是社会问题,政治问题。但是,很多人也许忽略了房产品的居住价值和投资属性与一般仅仅满足保障性居住的房子之间的根本不同。我个人相信,保障性住房的增加,包括制度完善,解决的只是城市更大众人群的居住权益和民生,这当然是必须做的;不过,千万别把这种政策出台和实施当作是房价调控的重要手段和途径,要是以为借此就可以完成对房产品投资属性及高房价的调控,恐怕是天真的。这是完完全全的两件事,而不是一件事情的两个方面。我在这里只是希望提供给房价更多的研究思路和投资审视,例如,别只是单方面的从经济层面,从人均收入层面来看待房价,而应该进一步将中国家文化也带入其中一起讨论。

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