08年的上海楼市淡意正浓，打折、降价楼盘并不鲜见；与之相对应的，土地市场也风光不再，在土地一级市场上，虽然07年的土地争夺未有再现、地价也未成倍上升，但平淡的地价却预示着上海房价不会大跌，目前的降价只是在做“俯卧撑”。

 

08地价=市场现价

    08年以来，上海市房屋土地资源管理局（1-27号公告）总共推出住宅属性用地14幅（详见附表），对这些土地的地价进行分析，我们可以发现最明显的特征——地价并不低于市场现价。

    首先，土地底价与市场现价持平。

    比如，宝山顾村陈富路地块，挂牌底价（楼面地价）为3163元/平方米，与去年超过6000元/平方米的地价相比，这个底价低了近一半。但是以此底价进行开发，加上各项成本，未来形成住房供应后，房价将不低于7500元/平方米，略低于目前周边项目世纪长江苑等8000元/平方米左右的售价。

    又如，宝山杨行镇地块，挂牌底价（楼面地价）为4832元/平方米，开发销售时，房价降接近万元，而这已与目前在售项目福地苑等的价格持平。

    其次，成交地价与市场现价持平。

    今年已有成交的住宅用地共有4幅，其中奉贤地块面积过小，其余三幅用地一幅位于浦东外高桥，两幅位于宝山罗店。

    森兰·外高桥地块仅仁恒地产一家公司挂牌，最终以底价成交，成交楼面地价为7484元/平方米，以此计算未来房价将不低于14000元/平方米，这与目前周边在售的金地未未来相仿，而比板块内其它项目更高。

而罗店板块，在万科琥珀郡园8月10日开盘前，板块公寓住宅售价的平均水平在7000元/平方米左右，而A2-2地块和A2 -3地块的实际成交地价超过了4000元/平方米，房价必定超过板块平均水平，并向琥珀郡园的万元逼近。

    “面粉又卖面包价”

    在今年推出的住宅用地中，最值得关注的或许就是长宁新泾地块，底价就达到了22059元/平方米，最终的实际成交价格达到了24118元/平方米。而今年长宁天山销售最佳的两个楼盘天山华庭和天山怡景园的成交均价也仅在22000元/平方米左右。“面粉与面包同价”的景象在08年再现申城。

 

地价是房价的底线

    笔者向来认为，房价不是由地价决定的，而是由市场供求决定的。特别是在市场火热或者不理性的状态下，需求膨胀一定拉高房价，此时房价与地价脱离。但是，地价（成本）会是房价的一个底线。所以，对今年地价分析后，我们可以预测，这些土地经过1-2年的开发形成商品住宅供应后，房价至少与目前持平。

    而从今年成交的土地来看，在底价与市场现价持平的情况下，开发商也并未退却，虽然竞争并不激烈，溢价也并不高，但以市场现价拿地也充分说明了这些企业对于房价的走势并不悲观。

    今年7月以后，市场上不少楼盘开始采取较大幅度的折扣营销，而最终的成交结果已经表明，这些项目均获得了市场的认可，成交速度明显提高，由此我们可以判断，这些项目和板块的价格底线已经显现，未来房价可以出现平稳的走势。结合地价底线，我们有理由相信，上海房价降不会呈直线下滑的态势，短期的价格调整只是在做“俯卧撑”。

 

房价调控 稳字当先

    6月13日，国务院召开会议强调了当前形势下要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。”8月15日，央行发布货币政策报告指出“保持货币政策的连续性和稳定性，根据国内外形势变化适时微调。”从这一些中央文件所传递出的精神中，我们可以清晰的感受到决策层对于调控的目标从来没有改变过，无论是宏观调控还是房地产调控，均以“稳”字当头。房价大涨是不能接受的，但大跌同样是不能接受的。

    近日，上海市房地局公布了下半年的六大工作重点，而其中“保持房市房价基本稳定”成为六大工作之一，这与中央的调控思路是一致的。而这一思路也反映在了土地市场之上。以市场现价作为土地推出的底价，既反映出土地本身应有的价值，也深含了行业管理部门对楼市平稳的调控精神。

    “稳定，不大起大落”是下半年的工作重点，更是房地产市场长久发展的目标。土地市场虽不是调控房地产市场的唯一或全部环节，但绝对是重要的环节。今年土地市场的形势预示着未来房价的稳定走势。