第一部分、宏观调控政策的根源与目的

国家进行宏观调控的根本目的是使国民经济总量平衡，经济稳定增长。即使在政治、经济体制相对完善的发达国家，也需要国家的宏观调控来保障经济的平稳发展。单纯地依靠市场调节会带来整个经济体系一系列巨大的风险。因为市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性，我国目前正处在体制转轨的过程中，市场发育不完善 ，地区间发展不平衡，单靠市场机制的作用是远远不够的，诸多的缺陷需要有国家宏观调控加以弥补。

房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了ZF必须行使干预、管理和调控的职能，如果完全放开房地产市场，任凭其“市场化调节”、自由发展，房地产必将给社会带来一系列灾难性后果。因此，在中国目前，宏观调控不仅必要而且是必须的。

近年来对我国房地产业宏观调控政策的讨论始终围绕“房价涨跌”这个问题展开。因为房地产价格是广大市民关注的焦点，不仅牵着人们的钱袋子，也左右着人们购房置业的积极性。房价持续上升，百姓望房兴叹。稳定房价，解决买房难、买房贵的问题，是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐的迫切需要。

如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级ZF工作议程。

 

第二部分、历年来宏观调控政策回顾与展望

1998年住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化

2000年规范房地产市场

2001年刺激消费，繁荣房地产市场  

2003年 4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；

7月，开始集中整顿土地市场。

2004年 831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始

2005年  3月 房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面

         3月 房地产税改革深入——调控触及交易环节

         3月 国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条）

         5月 七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）

         5月 《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场

         9月 银监会212号文件——收紧房地产信托

         10月 国税总局重申二手房交纳个税

2006年  4月 房贷利率再次上调——调控卷土重来

         5月 国六条出台——新一轮调控大幕开启

         5月 国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系

         5月 国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场

         7月 未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度

         7月 建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资

         7月 108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资

         8月 土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规

         8月 央行再次加息——宏观调控动用金融手段

         8月 建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策

         9月 房地产市场整顿，规范交易秩序

         9月 完善二手房市场交易管理

2007年   1月 建设部规范房地产经纪行业

         1月 国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始

         3月 通过《物权法》10月1日起执行

         3月 央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）

         6月 加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热

         8月 国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变

         9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为

         10月 加强土地供应调控，缩短土地开发周期

         10月 物业税“空转”试点扩至十省市

         12月 外商投资房地产业限制范围有所扩大

2008年   1月 国务院重拳打击囤地

 

宏观调控溯源

温故而知新。中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。

 

 

2003-确立房地产业为“支柱产业”

早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一严肃判断，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。

然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。

基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。

更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。

 

2004-旨在“规范”房地产市场

在18号文件的基础上，此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场” 展开。

2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央ZF从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“831大限”。实际上，这应该是各地ZF的“8·31”大限，因为这个文件号令的对象分明是各地ZF。但必竟“8·31”让开发商们拿地不如以前“方便了”，或重或轻地感觉到“紧”的存在。他们对房价纷纷唱起了“升调”，认为“大限”过后，房价必涨无疑。

针对房地产投资增长较快可能引发的金融风险，金融监管部门始终保持警惕的态度。

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

2004年10月29日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。其次，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力，加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。同时，加息可抑制房地产泡沫。“18号文件”和“71号令”增加了房地产商的开发成本，成本转加带动房价在2004年快速上涨，已经引起了中低收入阶层的不满。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

 

2005-调控在摸索中前进

2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。

2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，要求建立ZF负责制，省ZF负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央ZF在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。

2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。

所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。

2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”

由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨，中央ZF和地方ZF坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。

2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。采取这一措施是基于中央ZF的施政思想——循环渐进作量变。

随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号文件]、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]150号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(166号文件)、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文件)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。

2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场(房地产开发、交易市场)，而且集中力量于房地产一级市场(土地市场)；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了ZF控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。

但是，我们仔细研读“国六条”以及其他文件中提出的具体措施，其间从来没有出现过“房价下跌”的明确字眼，或者间接暗示。如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定住房价格”这句话。在房价下跌的时候，这句话意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这句话意味着希望房价不要涨得这么快。很显然，我们的政策是要保持房价平稳，主要是要将房价过高的增长幅度降下来，也就是说房价不会过快增长，这并不等于房价会下跌。因此，新的“国六条”很难把房价调控下来，因为当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。

回顾2006年房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”。2006年，我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央ZF严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行需有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。

2006年12月召开的中央经济工作会议又提出，“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”、“要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处。”2006年，严厉紧凑的调控举措令中国房地产市场成为社会各个群体关注的中心。从中，经济学者看到ZF抑制过热产业，实现经济增长方式转型的努力；政治学者看出ZF调节社会差别，促进社会和谐的决心；社会学者看到结构渐变，中国社会发生重大变动的趋势。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观条例需要抑制的主要目标。

 

2007-转变思路调整方向

政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。以此为标志，其实已经拉开了2007年调控的序幕。

房价永远是消费者最为关注的话题。面对汹涌骇人的房价势头，直到2007年3月5日的《ZF工作报告》，政策才开始淡化房地产“支柱产业”的提法，在房地产开发商构成房地产业主体的情况下，国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供求的思路上，之后具体的中央调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房供给管理：一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房等在内的住房供给。虽然廉租房和经济适用房是满足住房需求、平抑房价的重要手段，但是由于受到地方ZF和房地产开发商的抵制，该住房建设投资所占比例一直微不足道。相对而言，坚持调整住房户型结构增加供给以控制房价，一直是建设部的核心政策，但这个政策缺乏经济理论基础的支持。它忽略了土地价格变动对房价变动的决定作用。仅靠扩大不同户型住房供给，甚至是靠扩大高地价基础的住房供给，根本不能平抑房价，更不能限制已经失控的房地产投机活动。

2007年8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），使解决低收入家庭住房困难被纳入ZF公共服务职能，ZF住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。从国务院的角度，确立了解决低收入家庭住房困难的住房保障纲领性文件，体现了ZF宏观调控思路的转变以及真正建立保障住房体系的决心。也就是说，面对各地房价快速上涨，ZF已经意识这个问题的重要性，并希望建立一套有效的住房保障体系或采取“双转制”的方式来解决低收入家庭居住问题。正是这意义上说，《意见》向有利于广大民众住房改善方向、建立起适应中国的房地产市场发展模式上迈出了一步，也是对18号文件的纠偏。《意见》明确肯定了中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来拉动GDP增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地产市场发展的根本及准则。可以说，这样一个根本与准则，不仅体现了保证居民的基本居住权的现代文明，而且体现了党的一切为人民服务的基本宗旨及体现了中国土地公有制让全国人民共同分享社会成果要求。尽管24号文件促使5年内经济适用房贷款政策出现调整，不过政策的影响力是否能够获得比较良好的效果，还需要相关细则的配套跟进，尤其是现有经济适用房的交易规则界定细则将会直接决定市场波动幅度是大是小的标尺。

中央银行于2007年1月5日17时15分宣布，决定自2007年1月15日起上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行2007年12月8日宣布，从12月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。调整后，存款类金融机构将执行14.5％的存款准备金率标准，创20余年历史新高。至此，2007年已上调存款准备金率十次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度，对于普通房产消费者的影响程度并不是很大；不过由于频繁的上调，存款准备金率已经达到历史的最高点，这对于2008年银行系统的放贷量将产生一定的影响。而且2007年12月5日中央经济工作会议结束时宣布，2008年货币政策从“稳健”转为“从紧”，主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制，以冷却大规模的投资。在2008年货币政策从紧的主基调下，房贷紧缩政策将会进一步延续，而这一点已经在年底的银行房贷执行政策中得到了很好的体现，普通消费者在贷款审批时，其审查的力度已经变得更加严格。

从2007年3月18日起，中央银行便吹起了加息的号角，接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，12月21日，2007年央行已连续进行6次加息。从2007年6次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6次加息后，房贷消费者开始面临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。

2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此进一步遏制外资在中国内地的炒房行为。2007年8月21日，中国人民银行下发《关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，规定从2007年8月22日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。

直到2007年9月29日，央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文），政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。12月11日又下发了《补充通知》（452号文），明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述规定执行。从稳定房价角度来说，359号文具有积极的意义；对第二套房提高首付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。至此，高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热，才开始出现了逆转的迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。

2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。《土地储备管理办法》规定，涉及银行贷款的，土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式为第三方提供担保。作出这样严格的规定，是为了更好地规避土地储备可能引发的金融风险，使土地储备制度走得更稳、更好，在土地市场调控中发挥出更大作用。《土地储备管理办法》有助于进一步加强及完善了土地管理，这对于加大打击开发商的囤地行为有了更强的法律支撑，可以进一步释放闲置土地，增加商品房的供应。

 

2008-调控力度继续加强

2007年12月《土地储备管理办法》的颁布，房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏。2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。

2007年开始的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，可操作性加强。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。从政策走势来看，由于中央对2007年房地产市场偏热、尤其是房价上涨过快的局面相当不满意，2008年房地产宏观调控进一步加强或升级势在必行。具体反映在执行层面，将会包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策。延续2007年调控政策的趋势，2008年的调控政策只会更加严厉，2008年房地产调控效果将更为显著。

2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民ZF要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。《国务院关于促进节约集约用地的通知》虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”，在为2008年的楼市格局和房价走势定调。从时间上来看，《国务院关于促进节约集约用地的通知》是在房贷新政实施以后，在房地产市场成交低迷，房价走势面临着巨大内在调整冲动的情况下出台的，有着明显的“再加把力”的意味。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。国务院严厉打击囤积土地的行为倘若被不折不扣的执行，无疑将直接增加住房的有效供应，从而改变炒房者对未来房价一定上涨的预期。打击囤积土地或许仅仅是一个开始，今后还将有新的政策陆续出台。房地产市场的“政策市”时代正在来临。

毫无疑问，2008年ZF还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。2008年还有加息的可能，另外，2008年或将出台物业税，这些政策预期都会促使消费者购房理性考虑，不再一味追求大户型，而是从舒适和经济层面去考虑，中小户型60-90平米，以其高性价比而受到市场追捧。从供给上，ZF会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

回顾与展望

回顾起来，从2003年的121号文，金融监管部门开始发出对房地产投资过热进行宏观调控的信号，国务院随之出台的18号文即刻表明ZF对房地产业“扶持”的态度，此后一系列的宏观调控政策开始在矛盾中反反复复。

直到2007年的24号文件，ZF部门的调控态度正式开始转变，在此基础上金融监管部门出台的359号文和452号文使宏观调控的效果即将显现，2007年年末开始，房地产投资过热的现象开始有所逆转。

实质上，359号文和452号文的文件内容和精神，并没有超出2003年的121号文，新的文件甚至可以说是2007版的121号文。只不过，时间被拖后了将近4年半。其间，中国土地资源、国民经济和人民生活等已经遭受到的重大损害，已没有机会回到从前一一消除。而与1993年6号文件中的“紧缩银根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3号文件提出的“严格执行闲置土地处置政策”，连同上面的359号文和452号文，不过是一个“温和版”的6号文件而已。

历史经过一个轮回，又接近回到了原来的起点。现在看来，中央对畸形房地产业带来危害的认识，还没有达不到1993年的深度，还在对房地产业对实体经济的作用，寄予“厚望”。国家调控房地产的政策，虽然由《国六条》后的“越调越涨”的错乱，开始趋向正常和有理性，但仍难免给人以“头痛医头，脚痛医脚”的“救火队员”的感觉，缺乏把握全局的战略思考。

总体上来看，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。

2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了ZF与市场的责任边界。实际上温总理的观点，在业界看来，更应该是经济适用房政策定位的理性回归。业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明ZF加大保障住房投入的政策取向。但由于我国高收入阶层只占20%，基于目前ZF的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，ZF的财政压力会很沉重。因此，2008年房地产市场调控任务仍很艰巨。由于“24号文”只粗略地界定了最低收入和低收入两个群体的住房保障问题，接下来2008年有可能会出台补充性政策。当然，“90/70”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。从政策上看，尽管中央ZF一次又一次的宏观调控来势凶猛，但只是在稳定房价，抑制房价过快增长，是在尽ZF的责任。国家对房地产进行调控的目的是给过热的房地产市场降温，而不是打压。在承认ZF住房保障责任的同时，不能否认房地产市场的。

 

房地产重大政策搜集

2003年4月  121号文件拉响宏观调控警报

　　中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业

　　2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年3月  831大限提高拿地“门槛” 调控开始

　　继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2004年10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率

　　中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

　　同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率(5.58%)为例，城乡信用社可以在5.02-12.83%的区间内自主确定贷款利率。

2005年3月  房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

　　央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

2005年3月  房地产税改革深入调控触及交易环节

　　财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。

2005年3月 国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）

　　国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月  七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）

　　国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

2005年9月　银监会212号文件收紧房产信托

　　2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。

2005年10月  国税总局重申二手房交纳个税

　　2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

　　文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年4月27日  房贷利率再次上调调控卷土重来

　　央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年5月24日 　　国六条出台　　新一轮调大幕开启

　　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策

　　国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策

　　国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告

　　建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 

2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”

　　建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 

2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税

　　国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 

2006年8月1日土地新政出台

　　国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

　　中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

　　同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法

　　建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。

2006年9月 房地产市场整顿

　　9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。

2007年1月 建设部规范经纪行业

　　今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。

2007年3月16日通过《物权法》 10月1日起执行

　　3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。

2007年3月 央行2007年首度次加息

　　中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

2007年5月19日央行再次加息

　　中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2007年7月20日央行第三次加息

　　央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月 国发〔2007〕24号 回归保障

　　住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）

　　为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月 央行年内第五次加息

　　2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。

2007年9月27日，央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%
　　一、严格房地产开发贷款管理
商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
　　二、严格规范土地储备贷款管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
　　三、严格住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 
　　四、严格商业用房购房贷款管理
商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
　　五、加强房地产信贷征信管理
　　六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

 2007年11月10日央行年内第九次上调存款准备金率 创近年历史新高

　　中国人民银行决定从２００７年１１月２６日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行１３．５％的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。

 ２００７年１２月３日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》

　　此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲置土地将成为　２００８年房地产政策调控重头戏。

 ２００８年１月７日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔２００８〕３号）

　　通知指出：（１）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（２）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，２００８年６月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（３）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于７０％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和９０平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。