现在,不降价促销的地产商就是投机商!


住房是一种商品,正如工厂根据市场的需求购进原材料组织生产,然后以自己的目标市场能够接受的价格卖出,从而周而复使的循环,使企业的规模和总体利润也得到稳定的发展。在今年房地产总体销量比去年大幅下降,有些区域甚至同比成交量下滑50%以上的情况下,如果房地产企业仍然坚持原有的暴利想法,不下调价格以促进销售,则其“房地产企业”的身份就值得怀疑,我们有充分的理由相信,其就是一“投机客”。

在房价出现下跌时,由于需求的不振,地价和建筑材料成本也会下调,并且完全是正相关的,即房价下跌幅度越大,房子的建造成本降幅也会越大。正常的房地产企业,在这样的下降周期应该是在合适的机会购得低价地,然后加快开发和销售速度,加快资金回笼,以增加资金周转率,赚取合理的利润率。现在房地产也应该与其他行业一样,毛利保持在20%~30%左右,而不是今年上半年和去年很多房地产上市公司的40%~60%。只要按照企业本身的市场规律行事,降价促销虽然带来毛利下降,但销量和稳定的现金流可以保证,企业仍然良性运营;而一旦行业处于上升期,则其又可以获得超常发展。万科就是这样的典型代表,万科的降价促销我们应该举双手喝彩!

而对于房地产投机客,其业务模式就完全不一样了。其主要业务模式是:买地,屯地(炒地);建房,屯房(炒房)。为了获取超常的暴利通过各种手段拿得地块后坐等地皮涨价;房子建好后捂盘等着房子涨价或进行各种炒作,目的就是为了在最高价时脱手。显然这样的投机客根本没有房地产企业的基本使命(造出满足市场需求的房子,向管理要效益),不会去研究消费者的需求并进而开发适销对路的房子,而是为了炒作房子获利。其与二级市场的房地产投机客(或投资客)本质上没有任何区别,只是规模更大而已。在目前房地产下滑大势所趋的情况下,一些地产商仍然硬扛死撑,因为20%~30%的毛利已无法覆盖其管理效益低下和拿地的“暗箱”成本,也无法满足其“一锤子”式赌博的获利欲望了。

     如果说在房价上涨期,地产商都自称是良好企业公民我们无法分辨的话,那在现在这个阶段,谁是优秀企业公民,谁不是企业公民而只是一投机客就一目了然了。只可惜,这样的投机客仍然没有醒过来,看来也无法醒过来了!(本博文作者:周春兵  资深战略与营销顾问、MBA讲师 交流:E-mail: [email protected]  021-50583879 转 文章来源:http://blog.sina.com.cn/zhouchunbing2008