前言：物业管理混乱是一个全国性问题，深圳作为最先采用物业管理的城市，物业管理也出现了严重问题，如收费高、收费不服务、收费少服务，业主在小区财产和人身安全无保障，黑恶势力盛行，业主委员会成立难、运作难。到了必须彻底修改的时候了，希望人大能制订出一部公平、正义、易操作的全国领先的物管条例。 对深圳物管条例修改建议稿的 修改建议和人大法制委员会的答复 深圳市人大常委会法工委： 我们对深圳物管条例修改建议稿有以下意见和修改建议： 1、第五条：“监督业主大会，业主委员会的日常活动”。这个规定值得商榷，这实质上也是政府在物业活动中针对业委会、业主大会作起的作用和地位问题。根据《物权法》七十五条，政府对业主大会、业委会是给予指导和协助，而没有采用国务院物管条例中“监督”用语。我们认为业主分散，各自利益不完全一致，实际操作中最需要政府监督的是召开业主大会选举业委会这个环节，建议修改监督范围或者与《物权法》保持一致，取消监督用语。 2、十三条第三款：“业主投票权数按业主拥有物业的建筑面积计算”。这个规定看起来公平合理，但在现实中并非合理，如某大厦是一个塔楼加裙楼的建筑，塔楼有数百户小业主，裙楼商铺是开发商一人所有，按这个算法，开发商占了近50%的投票权，业主根本无话语权，实际上成了一票独大，业委会根本无法成立（见南方都市报报道），所以新条例应当解决一票独大的问题，建议借鉴浙江省物管条例立法限制：“如单个业主投票权超过总投票30%的按30%计算”。 3、十八条：“筹备组中的业主代表由社区工作站推荐产生”。这个规定我们认为不妥，这实际上是规定由工作站指定，而现在社区工作站与现物管关系密切，工作站推荐变成了物管推荐，最后变成了物管指定，政府在召集业主成立业委会的过程中，其角色应当是组织、协调、帮助、指导者，发生问题后来处理问题的一个裁决者。物业管理问题很多，政府应处于利益搏弈各方的中立者位置，这样做工作才能取得各方的认可和配合，现实中这样规定已出现问题（见深圳市业委会指导规则），如碧岭华庭，筹备组业主成员由物管推荐，街道办审批。业主不服告到法院，法院也不好判，只能请示人大，现案件已中止审理，业委会至今仍未成立，建议还是由业主选出，利益各方均无话可说。 4、二十条第二款：业委会委员条件“未欠交物业管理服务费和专项维修资金”。这个规定比较荒唐，不知立规者是什么出发点，首先什么叫“欠交”，由谁来定，是物管定，还是法院定。现在根据发改委和广东省物价局文件规定物业管理费实行政府指导价，具体价格由业主与物管公司协商定价，原来物管自定政府审批价已全部废止，而现在深圳有70%小区无业委会，还在执行政府审批价，业主认为价高拒交费，官司不断。其次，参选业委会是业主的一项基本权利，也就是说只要是业主，就应当享有业主权利和承担业主义务，随意剥夺业主的参选当选权，是否也同时免除其业主义务？《物权法》第七十二条规定业主不得以放弃权利不履行义务，那么你剥夺了我的权利，我当然可以不承担义务。同理，你不承认我是中国公民，我当然没有服兵役的义务，权利义务一致性是宪法原则，不能随意改变。再则，深圳也发生过剥夺业主参选业委会，政府建设局被告到法院（李胜保告南山区建设局案，见南方都市报报道），最后建设局在法院说没有剥夺李胜保的参选权，法院驳回李胜保的起诉，实际上是建设局败诉的局面。我们强烈建议删除此规定。 5、二十三条：“任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议”。我们认为此规定是对的，可以防止一个小区出现多个业委会的问题。但是，在这个规定下就必须配套规定，你有权召集业主大会的机构不召集怎么办。深圳老条例规定了政府主管部门召集业主大会的条件和时限，但从老条例执行十多年的现实情况来看，老条例的规定大打了折扣，目前为止，深圳有物管的小区成立了业委会的不到30%，而符合老条例应成立业委会的小区应在90%以上。所以新条例应当规定街道办不按条例召集业主大会的法律责任，业主要求成立业委会的也有一个申诉渠道，这在老条例是有规定的，新条例则没有。 6、二十九条：“业主委员会不得向业主收取物业管理服务费”。我们认为这个规定与《物权法》有冲突或矛盾。《物权法》八十一条：“业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托其他人管理”。如业主大会决定自行管理，但又不能自已收物管费，难道还要请一个物管公司来收费？所以建议删除此规定或者加上：“业主自行管理的除外”。 7、三十八条：“业主委员会违反法律，严重影响社区安定和社会稳定，区主管部门应当予以解散”。首先，严重影响社区安定和社会稳定的标准是什么？条例没有明确，操作上有很大问题，这样规定可能给政府个别官员以权谋私打开方便之门。再则，从老条例执行十多年的情况来看，并没有业委会组织过示威、游行影响社会稳定，业主权利被侵害都是通过法院诉讼解决。再则，《行政处罚法》第十一条规定：“地方性法规可以设定除限制人身自由，吊销企业营业执照以外的行政处罚”，深圳条例设定解散业委会与吊销企业执照性质一样，如发生诉讼，这样的立法是否可得到法律支持？业委会是一个群众自治组织，如果其中个别委员违法犯罪，已有法律可以给予制裁，立法给予政府解散群众自治组织的权力在全国没有先例，请求予以重视！ 8、四十七条：“没有提供物业管理用房，由区主管部门处20万元-50万元之罚款，暂停开发资质”。我们认为光罚款、停资质不能解决问题，原因是物管用房不是可有可无，没有物管用房必然造成小区无法正常管理，影响社区安定，建议除罚款外，强制开发商支付购买物管用房的资金，用于购买物管用房。 9、五十四条：“物管企业可以聘请专业性服务企业承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务”。我们认为现在政府强调资质管理，为何物管要资质呢？这主要是房屋安全关系到人的生命安全，但是条例规定物管可以将需要技术的工作全部外包了，对物管来说资质也就没有必要了。按条例这个规定和一般小区的具体状况，将技术工作外包后，物管只剩下保安和收费二项工作了，而现在大部分小区保安都是外包给保安公司，这样物管不就成了一个收费结算公司了吗，与其这样还不如业主去请专业公司，去掉物管公司这个中间收费层，物管费用可大大降低，所以建议改成：“未经业委会同意，物管公司不得将物管业务转包给第三人”。 10、六十二条：“前期物管合同终止时，业主大会尚未成立的，原合同继续有效，但期限为不定期”。我们知道，前期物管合同是开发商与物管订立的，且现在绝大部分前期物管是开发商自已的公司或子公司，基本上是老子开发儿管理。由父子订立合同，来确定第三者业主的权利和义务，这种规定可能全世界只有中国有，这种规定本身已严重违反《消费者权益保护法》，而且已造成大量的社会问题。开发商和物管公司为保持侵权利益，使前期物管可以一直管下去，千方百计地阻止破坏业主成立业主大会选举业委会，为了使业委会成立不了，开发商和物管公司利用金钱聘请黑社会人员对业主大肆砍杀，在全国范围内已发生业主被伤害案不计其数，在深圳也发生了二十余起（见中央人民广播电台《深圳物业管理黑幕调查》，深圳新闻网《他们触动了谁的利益而招至横祸》）。由于前期物管无期限，在深圳前期物管管理一、二十年是一个常态，因此造成的业主拒交管理费诉讼案件达数百件。血淋淋的事实已证明，前期物管无期限是一个根本原因，所以我们建议来一个釜底抽薪，借鉴青岛市、重庆市制定的物管条例经验，规定前期物管最多二年，这样的话再也不会发生开发商、物管破坏业主选举业委会，业主被砍杀的案件也就可以避免了。 11、六十五条：“聘请物管，应当采用招标的方式确定物管企业”。聘请物管要不要招标，首先看一下《招标投标法》招投标法规定应当招标的项目为国家、政府投资项目、基础设施、公用事业项目、融资和外国政府贷款、授助项目，而小区管理是全体小区业主的私人项目，应当不在招标投标法适用的范围。再则，老条例规定了要招标，政府主管部门也出台了招标规定，但从老条例执行十多年来看，深圳数千个小区的物管有几个是招标的，可见在现实中执行不了。再看一下国务院物管条例，其中只规定了前期物管要招标，业主聘请则没有规定。现实中主管部门个别人员利用招标设定很多门坎，业主真要招标，却招不了。如罗湖区文华大厦多层业委会招标，主管部门要求主业投票，业主投票后，主管部门要招标备案，但市主管部门不给备，不给选评标“专家”，搞了近三年，业主告到市政府行政复议办，问题仍未解决。招标不了了之，业委会任期到期，到现在还是那个前期物管公司在管，业主怨声载道。福田区景州大厦招标也大至相同，主管部门搞出的评标“专家”基本上是物管公司的老总，实际上是物管选物管，大家轮流座庄而已。所以建议改为：“业主可以通过招标选聘也可以直接聘请”，招不招标由业主大会决定。 12、九十八条：“1999年6月30日《深圳经济特区住宅区物管条例废止”。我们认为新条例生效，老条例当然要废止，但新老条例应当有一个衍接问题，如老条例规定的商业用房，新条例没有任何规定或说明，老条例第二十条规定：“以多层住宅区总建筑面的千分之三，高层的千分之二提供商业用房”，现在老条例要废止了，新条例取消了商业用房，老条例的商业用房怎么办，按老条例规定，商业用房为业主共有，现全部由物管在经营收益，新条例应当作出规定或说明。 13、九十七条：“未依法成立业主委员会的小区，由居民委员会代行本条例规定的业主大会及业委会的职责”，我们认为这种规定不可行。《物权法》七十条规定，业主对专有部分以外的共有部份享有和共同管理的权利，共有财产管理权是业主的一项基本权利。但现实中盗用业主大会、业委会名义，对业主共有财产进行非法管理的比比皆是，如罗湖区洪湖花园从未召开过业主大会，却有业主委员会，物管公司管理处主任就是业委会主任，业委会公章由物管控制；又如福田区益田村，业主大会由街道办包办，在没有业主在场的情况下，就选出了业委会（见南方都市报报道）。居委会为基层自治组织，从法理上来说是无权对业主财产进行管理的，如管理中造成业主损失其本身也无赔偿能力，因此为防止又一个组织来盗用业主名义，侵害业主利益，建议删除此规定。 14、条例中的社区工作站，居委会等名称应除去。 法律的制定应有其稳定性和严肃，社区工作站在全国只有深圳有，其本身无法人资格，居委会只是一个居民自治组织，也无承担民事责任之能力，有权力就必须有义务，因此建议新条例删除这些机构名称，统一为街道办事处。街道办人手不够时可以以街道办名义，委托社区工作站派员代表街道办工作，如发生问题，业主也可以追索有门。 15、新条例应当解决当前物业管理中的重点难点问题。我们认为物业管理主要问题是：1、业委会成立难，运作难；2、前期物管无期限，实为无合同永久强制“服务”；3、物管高收费，服务无标准，业主投诉无门；4、物管侵权普遍，政府监管无效，形同虚设；5、老子开发儿管理，对业主投诉、维权实行黑社会打压；6、政府在物业管理中的定位和角色不明确，该管的不管，不该管的乱管；7、现有法规操作性差，造成很多争议，法院审判物管纠纷十分困难。除以上建议外我们认为在新条例中应增加业委会委员候选人的规定，增加业主大会可以以幢、单元、楼层选出代表的方式，召开业主代表大会的规定，彻底解决召开业主大会难、业委会成立难的问题。最后，在此引用建设部副部长刘志峰关于贯彻执行国务院物管条例的讲话，刘志峰说：政府机关在物业管理中应担任“配角”。物业管理活动中大量的民事关系，应当透过设定规则，由当事人自行调节和透过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。 以上建议，恳请重视。 胡国剑律师 日期：2007年8月1日 关于深圳经济特区物业管理条例修改建议的复函 尊敬的胡国剑律师： 你给我委《对深圳物管条例修改建议稿的修改建议》经市人大常委会李华楠副主任转交给了我们。首先，我们非常感谢你对深圳经济特区物业管理条例修订工作的积极参与。对你所提13条建议，我们逐一进行了认真研究，现将研究结果答复如下： 一、关于修改建议稿第五条中街道办事处对业主大会和业主委员会的监督职能问题。 物权法第75条的核心内容是业主有权成立业主大会，选举业主委员会。为了保障业主大会的成立和业主委员会选举工作的顺利进行，法律同时要求地方政府有关部门予以协助和指导。这同深圳条例修订草案第五条所说的对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督并不矛盾。修订草案第三条明确规定：物业管理实行业主自治、专业服务和政府监管相结合的原则。新修订的国务院《物业管理条例》第十九条也明确要求：对业主大会和业主委员会违反法律法规的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。这说明小区内物业管理活动接受政府有关部门依法进行的监管法理上没有问题，实践上也是需要的。 二、关于第十三条规定的投票权计算问题。 原条例和修订前的国务院物业管理条例都只规定了业主大会的决定按业主拥有的建筑面积过半计算，这确实不利于保护中小业主权益。新修订的国务院《物业管理条例》已经作了修改，我们也对该条作了修改，原则上是依照物权法的规定精神实行“双过半”，即面积和业主人数都必须过半，决定方为有效。 三、关于第十八条筹备组中的业主代表由社区工作站推荐的问题。 筹备组的业主代表如何产生是一个实践中比较棘手的问题，理论上应当由业主推荐。但在业主委员会成立之前，业主自发推荐筹备组成员是一种无序行为，很难形成有效决定，还可能被个别人操纵。当然单纯由社区工作站指定也不太合适。同时，筹备组的任务是组织召开业主大会，选举业主委员会，筹备组中的业主代表应当回避。经过研究，法委审议通过的修改稿将其修改为：筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中指定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。 四、关于欠交物业管理费能否影响业主委员会委员候选人资格问题。 我们认为：在物业管理民事法律关系中，物业服务企业的义务是依照合同约定提供物业服务，业主的主要义务或者说核心义务就是交纳管理费和专项维修资金。物业管理法律关系的维系需要双方忠实履行各自的合同义务，除法律规定解除合同或者其他特殊情形之外，一方不得因对方有违约行为而拒绝履行自己的义务。业主委员会委员应当是热心维护业主合法权益的优秀代表，其个人的民事行为能力、法律意识和品格应当具有较强的公信力。个别业主如果不能履行物业管理法律关系中的基本义务，违背了诚实信用原则，就不适合担任业主委员会的委员。因此，我们认为修改建议稿第二十条作这样的限制是可以的。 五、关于街道办事处召集首次业主大会的责任问题。 根据现行法律、法规规定，符合法定条件的，应当召集首次业主大会。原特区条例对此有明确规定，只是将召集责任赋予了区主管部门。为了使首次业主大会能及时召开，这次修订将召集首次业主大会的责任赋予了街道办事处。如果街道办事处不积极履行职责，应当通过行政程序追究有关人员的责任。这方面的法律、法规规定和党纪政纪规定非常多，在物业管理条例中不需要重复规定。 六、关于第二十九条“业主委员会不得向业主收取物业管理服务费”问题。 法委审议通过的修订草案修改稿已经删除了该内容。 七、关于第三十八条解散严重违法的业主委员会的问题。 关于业主委员的法律属性，目前还是一个悬而未决的理论问题，现行法律、法规并没有规定说业主委员会是群众自治组织或者是社团法人。从物权法规定的精神来看，二者都不是。因此，特区条例是参照社团来管理的，只是没有赋予其法人地位，因为业主委员会没有属于自己的财产，不能独立承担民事责任。既然参照社团管理，对违反法律、法规规定的业主委会议，当然可以由主管部门依法取缔或者解散。为慎重起见，法委审议通过修改稿第三十三条中规定：业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令改正；拒不改正的，由区主管部门决定予以解散：（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重的。 八、关于第四十七条开发商提供物业管理用房的责任问题。 法委审议通过的修改稿第一百条规定：建设单位未按本条例第五十一条规定配备物业管理用房的，由区主管部门责令限期三个月内提供；逾期不提供的，由区主管部门责令建设单位按照市场平均售价和规定的物业管理用房面积，向业主大会支付专款，纳入物业专项维修资金，专项用于承租、购置物业管理用房，并处二十万元以上五十万元以下罚款。 九、关于第五十四条物业管理企业转委托问题。 现代公司组织形式趋于多元化。许多企业只保留核心业务，而将许多专业性较强的其他事务委托其他专业机构处理，这是一种趋势。就物业管理而言，国家关于物业管理资质、资格管理对其核心业务有基本要求，未达到基本的组织架构、人员配备、设备和制度等配套条件，是不能取得物业管理资质证书的。在这种大前提下，物业公司可以和业主大会协商，通过合同形式约定哪些业务可以转委托，这在法理上是没有问题的。至于个别物业管理企业通过不正当手段，违背业主大会真实意思表示，在合同中约定将全面服务转委托他人，业主大会可以要求改正，给业主造成损害的，应当依法承担民事责任。 十、关于第六十二条前期物业管理合同的期限问题。 前期物业管理企业的选定，对小区今后的物业管理确有重大影响。这次修改特区物业条例也特别注意到这个问题。所采取的第一个措施是：要求所有选择物业管理企业的行为必须通过招标进行，这是对国务院物业管理条例的重大突破；采取的第二个措施是由街道办事处负责应建设单位或者业主要求组织召集首次业主大会，处理物业管理企业的选聘问题。至于你提到的青岛等地规定前期物业管理合同期限不超过两年，我们认为实际意义不大。因为如果没有成立业主大会，入住的业主不能依法选择物业管理企业，即使是重新招聘，也还是要由建设单位组织。至于达到法定条件后，有人阻挠成立业主大会，甚至干扰业主大会依法选聘物业管理企业，那是另一个法律关系，同是否限制前期物业管理合同的期限没有必然联系。 十一、关于第六十五条采用招标方式选聘物业管理企业的问题。 如前所述，这一条规定的意图主要是保护中小业主的合法权益。条例同时规定，对业主大会决定续聘原物业管理企业等多种情况，可以采取协议方式选聘。 十二、关于原条例规定的商业用房问题。 原特区住宅区物业管理条例制定时，物业管理服务收费没有完全市场化调节，政府建设的住宅小区采用政府定价，收费较低。为了弥补收费不足，规定由建设单位提供部分商业用房用以出租。物业管理收费实行市场调节之后，该制度没有继续保留的必要。至于已经取得的商业用房，产权属全体业主所有，当由业主大会依照物权法规定行使权利，新修订的条例可以不作出规定。 十三、关于新条例如何有效解决当前物业管理中存在的突出问题。 十一、关于第六十五条采用招标方式选聘物业管理企业的问题。 如前所述，这一条规定的意图主要是保护中小业主的合法权益。条例同时规定，对业主大会决定续聘原物业管理企业等多种情况，可以采取协议方式选聘。 十二、关于原条例规定的商业用房问题。 原特区住宅区物业管理条例制定时，物业管理服务收费没有完全市场化调节，政府建设的住宅小区采用政府定价，收费较低。为了弥补收费不足，规定由建设单位提供部分商业用房用以出租。物业管理收费实行市场调节之后，该制度没有继续保留的必要。至于已经取得的商业用房，产权属全体业主所有，当由业主大会依照物权法规定行使权利，新修订的条例可以不作出规定。 十三、关于新条例如何有效解决当前物业管理中存在的突出问题。 这是本次条例修改的基本指导思想。基本原则就是坚持业主自治、专业服务和政府监管相结合，同时强化行业协会的地位和作用。法委审议通过的修改稿在修改建议稿的基础上，进一步扩大了业主的知情权、决定权和参与权，加大了对业主委员会、物业管理企业的约束，赋予行业协会较大的自我约束职能，希望能解决的那个前特区物业管理中存在的若干突出问题。 你提出的意见和建议有一定的代表性，也有一定的实践表现和理论深度。恰好你的来函在法制委员会统一审议会议之前，对我们的修改工作有很大的参考价值，有些意见已经被吸收到新的修改稿中。 再次感谢你对我市立法工作的关心和支持。欢迎你今后继续以多种方式对我们的工作提出意见和建议。 祝你事业顺利，身体健康。 深圳市人大法制委员会副主任委员 刘曙光 二○○七年九月十四日