孙飞: 中国房地产金融的“春天”临近 REITs引导未来
2009年1月6日 15:46
[世华财讯]中国房地产业的融资渠道比较单一，没有多元化的房地产金融体系，如何有效拓宽融资渠道已成为业内外普遍关注的问题。业内分析人士认为，中国房地产金融的“春天”将来临，房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。
在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。多年来房地产开发商的融资渠道较为单一，对银行信贷过度依赖。只要央行紧缩对房地产开发商的贷款，众多开发商就会面临资金链断裂的危险。而国务院近期发布的“国九条”和“金融30条”中都明确指出要创新融资方式，拓宽企业融资渠道。释放出对房地产信托基金放行的信号。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，中国房地产业的“冬天”确实来了，但房地产金融的“春天”也将来临。国务院的“国九条”中提到要创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。这一方面表明真正公募意义上的REITs基金将很快推出，REITs基金的推出将开创历史先河，具有划时代意义。另一方面表明PE时代也将来到，即股权投资基金也将出现。
REITs基金与股权投资基金的推出对房地产业融资可谓是双管齐下，孙飞指出，REITs基金可以作为房地产业公募的融资渠道，股权融资中所包含的房地产评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)私募基金也将成为房地产业直接融资的重要渠道。未来房地产业的直接融资渠道，不仅有REITs基金，还有房地产私募基金，此外还有并购贷款、民间融资等融资渠道。
孙飞进一步指出，未来中国房地产金融应逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的融资体系。商业银行仍是房地产业融资的主渠道，信托是房地产金融创新的主流范式，REITs基金将成为房地产金融未来发展的主流方向，PE是房地产融资的另一条有效通道，房地产业建立多元化、资本化、证券化、国际化的多层次融资体系是大势所趋。
(殷燕敏 撰稿)
国内应设立REITs完善房地产金融架构
2009年1月5日 14:39
[世华财讯]国务院常务会议将房地产信托投资基金(REITs)作为创新融资方式之一，深交所也已上报REITs产品方案。分析人士认为，REITs有强大融资功能，设立REITs不仅有助各参与方实现多赢，同时还利于完善中国房地产金融架构。
国务院12月3日常务会议指出，创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金(REITs)、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。据了解，深交所已以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。
积极推动REITs发展意义重大。首先从其较强的融资优势来看，中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞介绍，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十个亿也很容易。如果市场行情好，募集上千亿也都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几个亿都很困难。
简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大，时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。
孙飞指出，REITs首先为房地产市场提供了一条直接融资通道，成为房地产金融的一个主流产品。REITs会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强，资金面大，这是对房地产最有利的一点。
同时，引入REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
此外，投资人购买REITs投资品，收益较高，并且收益率较稳定。对于融资者而言，REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。而对于金融市场而言，多了一种投资产品。引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)全。
孙飞认为，设立REITs亦会对楼市、股市以及投资者等众多参与方实现多赢。一是，REITs可为房地产市场提供有效的新直接融资渠道，开发商可溢价套现；二是，REITs风险较低、收益稳定的特点能够使持有人获得稳定收益；三是，由于REITs持有人能得到稳定收益，抛售较少，因此REITs也能起到稳定股市作用；四是，信托公司可以从中得到REITs的受托费用；五是，物业公司可以增加物业管理费用；六是，REITs管理公司可收取基金管理费；七是，有利于政府增加税收、扩大就业等社会问题的解决。
(任璐 撰稿)
国内建立基本完善的REITs市场需“十年磨一剑”
2009年1月5日 15:00
[世华财讯]中国创设REITs市场已经进入最后关口。分析人士认为，REITs市场需要10年左右时间才能基本完善，逐渐成为国内房地产融资主要通道。而要取得和银行融资并驾齐驱的成绩，则最起码需要20年发展。
中国资本市场起步至今，经历了19年的时间，但市场尚不完善。但也正是这19年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟，还需要较长的时间发展。
从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs 对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。因此，国内REITs破冰在即。但中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞指出，在中国REITs需要10年左右的时间，“十年磨一剑”才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为房地产融资的主要通道。
孙飞进一步表示，REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要20年。这是由于中国商业银行资产太庞大，任何金融机构都比不了。目前，商业银行金融资产约有57万亿，信托业金融资产1.3万亿，保险业金融资产3.3万亿，证券业证券公司金融资产1万亿，差距非常大。虽然，房地产金融每年也有5万亿－10万亿的资金进入房地产市场，但REITs规模要上10万亿－20万亿，这条路还很长。
在2008年12月3日召开的国务院常务会议上，研究确定了九项金融措施。其中，第五条明确表示要发展房地产投资信托基金。可见，在中国创设REITs市场，已近在眼前。据悉，天津滨海新区与上海浦东新区相关物业可能成为首批REITs试点产品，分别登陆深圳和上海证券交易所。
海通证券分析师认为，如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展，那REITs市场的创设，将为发展相对滞后的非住宅类房地产市场提供难以想象的契机，并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。
此外，孙飞同时指出，随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是加入WTO以来，随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，作为国民经济支柱产业的房地产业，也将会获得一个广阔的发展空间。
(任璐 撰稿)
国内房地产信托与REITs存在显著差异
2009年1月5日 15:13
[世华财讯]REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。分析人士表示，由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，国内房地产信托产品属于私募性质，与REITs存在显著差异。
自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近50年。国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，REITs是“Real Estate Investment Trust”的缩写，房地产投资信托的简称。REITs实际上就属于信托的一种。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。也就是说，REITs是一种公募的房地产信托产品。其本质就是信托，是一个拥有和投资房产的载体，但通常可以上市交易和流通。也有部分私募的REITs，但不是主流。
同时，REITs本身也是基金。孙飞表示，这并不与REITs是信托产品相违背。因为任何基金都可以叫“单位信托”，证券投资基金、产业投资基金都可以视为信托。如：证券投资基金可以称为“证券投资信托基金”。所以，REITs即是信托，也是基金。他是一种公募的信托，也是一种公募的基金。REITs是标准化的，可流通的房地产金融信托产品。同时，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于国内现有的开放式基金与封闭式基金。从本质上看，REITs亦属于资产证券化的一种方式。
据了解，REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：在满足一定的设立条件下，由于REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。
自1960年世界上第一只REITs在美国诞生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式。目前美国评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
国内方面，2002年上海国际信托有限公司推出上海国际大厦项目资金信托，这是国内第一只真正意义上的房地产信托产品。随后，10多家信托投资公司纷纷推出类似的信托产品，由孙飞主导推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划属于国内首例准REITs。但由于国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得国内房地产信托产品与REITs存在显著差异。
(任璐 撰稿)
国内现有信托计划有别于REITS产品
2009年1月5日 14:58
[世华财讯]国内目前已上报REITs产品方案。分析人士认为，应分清REITs与信托计划的区别，迅速结束目前这种低层次的信托计划的发行，逐渐调整改造和升级。
深交所于2008年12月2日已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案。早前，已有国内第一个基金型房地产信托计划———联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划已在海南2007年博鳌房地产论坛上正式发布。
由此可见，REITs在国内破冰渐行渐进。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯指出，之前，国内所推出的所有相关房地产信托都是“准REITs”产品。联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划也是准基金化的一个产品，因此比较像REITs，但他还不是完全公募的。早在2003年时孙飞在重庆国际信托推出的北京景龙国际公寓股权投资信托计划，也同样是一个“准REITs”。
据孙飞介绍，所谓“准REITs”是因为这些产品都还不是公募的，没有在市场流通，但已具备了REITs的多方形态。如：联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划具备基金化形态，北京景龙国际公寓股权投资信托计划具备股权投资形态。国际上的REITs都是可以上市流通的，在二级市场就可以操作的产品。无论从产业的科学性、合理性以及安全性、流通性还是功能性来比较，信托计划最多是一个低层次的初级金融产品，并且有严重缺陷。
首先，REITs是信托投资行为，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合资金信托计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。
其次，REITs具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限；而信托计划不具有基金性质，有本金偿还安排，设定了偿还期限。
第三，REITs发行后，将产评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)权与资产管理权进行彻底分开，并且设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划并没有单设专门的资产管理机构。
第四，收益途径和收益方式的区别：REITs的收益途径主要来源于REITs持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。
第五，REITs与股票相似。REITs相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。
(任璐 撰稿)
国内设立REITs应选择优质资产包作为投资标的
2009年1月5日
[世华财讯]针对中国内地设立REITs，应更倾向定位商业地产还是居民租住的住房问题业内颇有争议。分析人士认为，国内设立REITs的投资标的也应是宽泛的，不应受局限，可适当选择能够带来较好现金流，有较高稳定收益的资产包。
有业内人士认为，中国内地设立REITs建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房。亦有迹象反映，外资REITs纷纷将目光专注于购物中心。而且从外资REITs在中国的投入来看，商业地产优势更显。
外资REITs在中国一直比较青睐商业地产。ING曾经收购了上海南京西路的长春藤运通大厦，黑石收购了上海的长寿路商业广场。就在日前，投资重点是上海等一线城市豪华住宅的高富诺也开始致力于投资购物中心。其公关公司透露，有意投资上海、北京、深圳、重庆等地的购物中心。并且，早在2005年在香港挂牌上市的越秀REITs，也是将旗下的白马商贸大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场等4个物业打包组合的。
事实上，购物中心一直是外资眼中的热点，无论办公楼和住宅市场成交有多低迷，外资对购物中心的兴趣始终不减。比起西方的商业物业市场，目前国内的零售业机会刚刚起步。很多海外品牌逐步进入中国，这使得国内的商业房产市场需求非常旺盛。尤其是国内的购物中心刚刚启动，市场还存在着大量的机会和空间。戴德梁行华北区投资部主管叶建成认为，相比公寓和办公楼，购物中心的投资价格较低，泡沫也较少。良好的资产运营能力和经营管理，能使海外资金持有的购物中心在短期内大幅增值。
而同样，提出“本土设立REITs应更倾向定位于居民租住住房”也不无道理。据了解，国内目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理。房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大。此外，结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求。中国内地设立REITs如果定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，则可以平衡租金收入，实现受益人预期收益。
对此，中国评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞指出，关于本土设立REITs更应倾向定位于商业地产还是居民租住的住房，这两种提法都比较偏颇。REITs本身只要是能够带来比较好的现金流，持续盈利，有比较高的稳定收益的资产包就都可以。
国际上REITs所投的包括商业地产，包括居民租住的住房这些类型都有。孙飞建议，中国的REITs的投资标的也应是宽泛的，只要资产包是有利都可以，不要局限。在REITs设立初期，需要选择收益高一些的具体项目，需要判断的是资产包本身。
(任璐 撰稿)
孙飞：推出REITs万事俱备暂待管理办法出台
2009年1月6日 15:53
[世华财讯]近期国务院颁布的“国九条”和“金融30条”中都释放出对REITs放行的信号，有关REITs的讨论再次成为房地产资本市场的热点。分析人士认为，推出REITs万事俱备，只待通过各方博弈形成的最优的REITs管理办法或守则的出台。
继“国九条”之后，国务院办公厅又发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出30条意见，将“国九条”进一步细化。在“国九条”和“金融30条”中都明确提出要开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，推出REITs是万事俱备，只欠“东风”，而“东风”就是融合相关各个部门意见的REITs管理办法或者守则。因为REITs是公募的房地产投资信托基金，它涉及到监管问题、税收问题、信息披露问题、外汇投资问题、工商登记问题以及发行管理的资质问题等很多问题，其中发行管理的资质问题包括发行人的资质问题、资产包的资质问题、参与的信托公司、证券公司、中介评估公司等各方面的资质问题。这一系列问题涉及到国家许多部门，而若要尽快推出REITs就需要相关各个部门通力合作，尽快出台REITs管理办法或者守则。
针对REITs管理单纯纳入证监会管理的观点，孙飞指出，这样对信托公司而言有失公允，因为按照国际惯例信托公司不仅可以成为REITs的受托人，还可作为REITs的承销人、发行人。由于国内是分业经营管理，如果由证监会监管，信托公司可能得不到REITs的承销权、发行权。孙飞认为，同时应该把信托公司纳入REITs基金市场的主体范畴内，信托公司不仅可以作REITs的受托人，满足一定条件评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)的信托公司还可以作REITs的承销人、发行人，在这方面需要证监会和银监会进行协调。
孙飞最后指出，REITs的管理办法或者守则应是通过各方博弈形成的最优方案。REITs推出最好是证监会和银监会联合牵头，相关的各个部委参与，参照国际主流REITs，比如美国、香港、新加坡等各地的管理办法，并结合中国特色推出REITs的管理办法或守则。至于国内REITs推出的具体时间，孙飞认为需要看各个部委相互协调推进的速度。预计REITs会在2009年上半年推出，最快可能会在2009年春节到两会期间推出。
(殷燕敏 撰稿)
合理的税收体制是REITs发展的关键
2009年1月6日 16:01
[世华财讯]随着“金融30条”的出台，REITs终于获得最高级别的“准生证”。但REITs的具体管理办法仍有待政府出台。分析人士认为，合理的税收体制是REITs发展的关键，国内REITs应以免税为主。
近日国务院公布的“金融30条”中明确规定，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。就此，金融界、房地产界呼吁多年的REITs终于在千呼万唤中获得了“准生证”。然而若要推出REITs，配套的REITs管理办法仍有待政府出台。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，设计合理的税收体制是REITs发展的关键。在房地产投资基金最为盛行的美国，房地产投资基金得以高效发展的根本在于房地产投资信托基金享受税收优惠。首先投资基金作为人的集合不存在公司税的问题，其次美国法律还规定，房地产基金投资的房地产资产属于免税资产。
针对REITs管理的具体政策孙飞提出以下建议，一是国内本土REITs一定要有税收优惠。借鉴国外REITs发展经验，国内有必要出台相关法规、条例对REITs实行税收优惠，以鼓励其可持续发展。具体应参照国际惯例，并结合中国特色，基本以免税为主，大部分免税，少量税收优惠。REITs本身应免税，个人投资者也应免征个人所得说，对机构投资者采取税收优惠。
二是，中国作为发展中国家、开发性国家，应允许30%投资于开发性业务。国际上主流REITs基金15%左右的资金可以投资开发性业务，台湾地区允许基金的20%投资开发性业务，中国应允许30%投资于开发性业务。三是，新加坡允许公积金投资于REIT评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)s基金，中国也可以考虑允许公积金投资于REITs，
四是，关于REITs本身的负债率。国内REITs负债率在50%至60%比较合适，新加坡REITs的负债率提到70%，但国内的REITs负债率达到60%就可以了。如果负债率达到70%，杠杆放大效应比较大，风险较大。
五是，建议发行REITs的资产包在10亿元以上，对承销发行REITs的证券公司、信托公司的注册资本应在12亿以上，各类中介机构也必须具备比证券从业资格还要高的要求，审计师、会计师、律师事务所等参与者的要求比证券从业资格的要求应更严格。
(殷燕敏 撰稿)
孙飞：培育和优化REITs市场应严格监管
2009年1月6日 16:12
[世华财讯]由美国房地产业引发的次债危机席卷全球，使得金融创新遭到质疑，也为国内REITs敲响警钟。分析人士认为，国内推出REITs后，培育和优化REITs市场，必须严格监管，强化风险控制才有利于市场的健康发展。
美国次债危机引发了自美国房地产市场至全球金融领域的一场危机，使得很多人对金融创新产品产生质疑，在这样的大环境下，国内本土REITs若要推出，风险问题就不得不成为投资者关注的重点。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，REITs与次债的证券化资产的区别很大，次债危机是过度的杠杆化、过度的创新、过度的衍生化，而金融监管缺失，使得房地产泡沫破裂，继而产生新的泡沫破裂。美国次债是信用等级比较低的资产证券化，而REITs一般是信用等级高的优质资产证券化。
孙飞认为，国内推出REITs，监管一定要严格，严格管制才有利于市场的培育和优化市场的发展，开始要严控风险，才能逐步发展壮大。对于REITs的风险控制要分以下几方面来看：首先，REITs的资产包一定要是优质的房地产资产，不能以有瑕疵的资产包发REITs，资产包要优质、有规模、有较高收益率。一般来讲，REITs的收益率要比一年期定期存款的收益率要高几个点或者是一倍。这样才有利于市场的健康发展。
其次，要防范房地产投资基金运行中可能会发生的道德风险。产业投资基金尤其是房地产投资基金在中国还没有形成完善的运作模式和体系，对基金管理人的有效约束机制和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。此外，房地产投资基金通过股权投资于房地产企业，很有可能会发生“被投资企业”的道德风险。因此，要求房地产投资基金在投资房地产企业前要进行足够的尽职调查，投资后要进行足够评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)的监督，以减少并防范信息不对称带来的道德风险等问题。
此外，应积极培育房地产投资基金运作的综合专业人才，房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多。优秀的基金经理人才对于房地产投资基金的发展又起着关键的作用，目前国内产业基金管理人员往往擅长单一的专业领域，这很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要培养更多复合型专业人才。
(殷燕敏 撰稿)
孙飞：次级城市或将成REITs关注重点
2009年1月6日 16:11
[世华财讯]近年来内地REITs纷纷选择在香港挂牌上市,分析人士认为，由于香港市场比较认同大陆的房地产市场，所以具有一定优势。国内REITs推出后，随着REITs的发展成熟，未来REITs的关注重点将逐步转向次级城市。
首只内地REITs越秀房产信托基金以及万达与麦格理合资的REITs都选择在香港挂牌上市。据相关报道，有业内人士认为内地有不少地产公司未能上市，因为需要解决法律和土地拥有权问题，一旦问题获得解决，可以到海外集资，香港是上市的首选。
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家、国巨创业投资集团总裁孙飞向世华财讯表示，之前境内房地产企业纷纷转向跨境发行REITs的原因是由于当时国内发行REITs的市场条件还不成熟。通过跨境发行REITs，可以扩展商业银行之外的融资渠道，缓解房地产信贷收紧的局面。
尽管REITs进入国内房地产市场，提供了种种房地产投资的渠道和便利，但境内尚未成熟的房地产营运模式，构成了境内房地产企业跨境发行REITs的障碍。孙飞指出，跨境发行REITs，不仅存在上市费用和前期投入等筹资成本，而且也会加大资产运营管理方面的风险。更为重要的是，跨境发行所造成的高风险溢价，将会严重压缩REITs的收益率。
内地REITs之所以选择香港上市发行，孙飞分析，一方面，从房地产来看，香港市场比较认同大陆的房地产市场，相比其他一些国际企业，香港对大陆的房地产更了解，因此香港相比新加坡、美国有一定优势。另一方面，香港是国际金融中心，资金筹措能力比较强，国际资本也比较多，而且大陆与香港同根同源，文化地域血缘语言都有优势，能有很好的沟通。
但如果国内本土REITs推出，对内地房地产商来讲，将更方便，更简单易行。孙飞进一步指出，从国内REITs选择投资资产来看，现在北京、上海、广州、深圳等一线城市应该还是REITs所青睐的，但次级城市房地产投资更具挑战与机评论此篇文章 (0)其它评论发起话题 (0)相关资讯财讯社区(0)遇，次级城市指二线、三线、四线、五线城市，中国城市化的未来也在这些城市。
孙飞表示，北京、上海、广州、深圳房价目前已经存在泡沫，现在房价已经开始加速下跌，包括租金也在下跌，这就有一种风险。而新兴的小城市，县级市、小城镇、地级市等随着商业设施的完善，基础设施的配套，房价仍有上涨空间，租金也将上涨，反而有优势。虽然一线城市商业完善，基础设施配套，还具有一定的成长性，但它相对成熟，成长性反而没有次级城市好，所以未来REITs的关注重点将逐步转向次级城市。
(殷燕敏 撰稿)
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著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访:
中小企业融资机遇与挑战并存
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E-MAIL：[email protected]
祝万事如意！
中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任
国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协会 副 主 席
东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研究 院 副 院 长
国 巨 创 业 投 资 集 团 总 裁 首席经济学家 孙飞博士
中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行董 事
美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集团 执 行董 事
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