评论:优惠政策“有理”止 楼市冬天来了
楼市调控政策蓄势待发 新一轮降价高潮卷土重来
楼市需要调控和调整了,需要一个合理与健康的市场。既然房价越来越高，就抑制开发商的需求，或者说让需求暂时封闭，或者是打压开发商的资金，或者是赶着开发商开工，也许房价会下降到合理空间，当然这是第一步。第二步就是加息。第三步就是收紧银行信贷。第四部就是打击空置土地和有房不销售的现象。目前，有专家建议征房产暴利税，抑制房价疯涨出新招。其实，这个建议没任何法律支持和根据，因此权当一种“建议”。
2009年11月5日中午，根据招行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%。因此，招行房贷利率开始上调，其他银行或将相继效仿。这个政策是从下个星期一（2009年11月9日开始）执行，在周一前交的案子已经进入审批阶段，还按照老政策实行，在下个星期一之后的案子，那就会按照新的政策。优惠政策变动前后，对贷款人会有何种影响，仅以40万、20年期商业贷款为例，如果采用等额本息方式还款，按照七折计算，每月需付按揭贷款2457元，而按照八折，则是2585元，前后相差130元。
其实，在招商银行之前，民生银行等两家商业银行已经将首套房优惠利率上调为八五折，这种政策会很快"传染"到所有银行。今年在整个经济增长中，投资或者说是新增贷款的量很大，这样的话可能造成一种通胀压力。银行当然有压力，因为贷款贷出去都是从银行贷出去的，房价上涨的幅度实在是太高，在这样的状态下收缩一下，不仅有利银行，更有利楼市。
目前市场上，房价已经够高了,开发商已经够现金了,政府够多钱了,就是购房者越来越买不起房了.主张对楼市优惠政策进行停止,而不是“续期”,是楼市之幸,购房者之幸。届时，契税、营业税减免等系列优惠政策将在一年到期后自动终止，或是政府挽回今年上半年不应该出政策拯救楼市错误行为的补救措施，民心民意依然是最重要。因此，在经济企稳、房地产市场大热的情况下，房地产优惠政策很有可能在今年年底终止。例如，2009年11月份，杭州二套房贷利率普遍上调10%，客户赶末班车。
2008年底，政府为配合扩内需、保增长的需要，国务院召开常务会议，对牵涉房地产市场的一系列相关政策进行调整。具体包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；2009年又调低房地产开发项目自有资本金等。这些政策分别由国家税务总局、人民银行、银监会等职能部门下发执行。其中，对于直接刺激住房交易的政策，国务院给出的期限为一年。
“价涨量跌”，这是各地国庆房交会展示出的最新动态：一方面房价高昂，普通老百姓买不起房，再度观望市场走势；另一方面，开发商近期获利颇丰，手中资金充裕，没有降价求售压力，有的甚至上调房价。事实上，今年“小阳春”以后，伴随信贷资金蜂拥进楼市，各地楼市变得欣欣向荣，尤其是“5·27”房地产资本金比例由35%下调为20%之后，许多开发商便“好了伤疤忘了痛”，忘记了自己刚刚熬过“生死关”，忘记了自己曾经是“猪坚强”，纷纷变得疯狂，不仅连连上涨房价，而且疯狂圈地，导致楼市再度进入疯狂状态。在这种情况下，如果放任高房价，不仅会加大老百姓的购房困难，还会产生消费挤出效应，不利于拉动内需，更可怕的是诱发通货膨胀。
由于，中国经济保八压力已无，经济目标已经达成目的。况且经济恢复到基本状态，楼市已经不需要利好政策支撑和拯救市场了。今年以来，全国主要城市商品房销售“价量齐涨”，政府对房地产市场消费“继续刺激”已显得没有必要。建设部等主管部门也似乎没有理由提出优惠政策续期。在目前的形势下，建设部已没有充足的理由主张延续这些地产优惠政策。一年期的政策到期后应该自动退出。
笔者认为，当前政府楼市的调控方向，首先应该加大清理空置土地现象，并且收回2年内不开工的搁浅地王，推动和确保保障房及时投入资金和上市销售，而不是延缓开工和上市时间，同时，增加土地供应，推动开工率复苏，平衡楼市供需，打击有房不销售，或者是炒地皮抬高房价，而不是单一的刺激购房消费。受市场回暖影响，主要城市商品房库存已大幅下降。以北京为例，截至10月末，北京可售期房住宅不足7万套，与2007年四季度持平，比去年同期库存高峰阶段减少4万余套。
国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。国房景气指数步入景气区间。
虽然，目前中国政府把扶持楼市的政策将适度退出，但地产投资开发的基础还不牢固，政策调控可能向开工倾斜。国务院总理温家宝在一次经济形势座谈会上特意提到市场交易回暖，但先行指标仍然没能随之提高，是“值得关注”的问题。在房地产领域，所谓“先行指标”，即房地产开发企业新开工面积。这一项指标直接关系到房地产业增量，关系到产业链上的其他企业。作为固定资产投资额和开复工面积的前奏，房地产企业拿地已火热了相当长的时间，但开工率则显得“保守”。部分一线地产商三季度的新开工面积环比呈下降趋势。
应该打击“囤地”的开发商,1998~2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。尽管有着土地财政的利益驱动机制，但主管部门仍可通过行政手段解决各地出现的问题,囤地现象之所以长期存在，主要原因在于主管部门的不作为。
今年楼市表现出，房价上涨过快、市场走势不稳定、个别地区土地市场过热、政策执行不到位。只有投资和开工复苏后，宽松的信贷政策才可能适度收紧。一般而言，地产商从拿地到开工，一般需要半年到一年左右的时间。这表明，今年大量拿地后形成的投资和开工复苏，将从明年上半年开始逐渐体现。届时，房地产信贷政策才可能有所调整。这是笔者同样的看法。