尽管早在预料之中，迪士尼正式“落沪”的消息曝光之后，仍在上海掀起舆论热议。

尤其上海市政府巧妙安排在宣布迪士尼已经中央批准立案的当天（11月4日），拍卖迪士尼所在之川沙两幅地块，成功引爆抢地狂潮，最终两地块分别溢价264%、427.2%，创造上海土地招拍挂以来的最高溢价率，对上海市政府而言，这绝对是一场可喜可贺的完美演出，但就房地产市场来说，却恐怕未必如此！

l  迪士尼立案象征上海向服务业转型迈出一大步！

首先，我要强调自己对上海迪士尼的开园乐观其成，更认为它将为上海顺利转型成为国际旅游、观光、娱乐、服务业之指标性城市，奠定关键性基石；尤其上海在一连串的重大利多的支撑下（2010年世博、2014年迪士尼、2020年双中心……），使迪士尼的引进，不是一座简单的游乐园之孤立事件而已，乃是上海城市名片浓妆重彩的一笔，是上海成为国际重量级城市必不可少的光环。

由此以观迪士尼“落沪”，带动上海城市地位的直线提升，自然有利于上海楼市的绝大多数板块，因此，不管买哪个板块的房屋都能均沾其效益，但只有一个例外，那就是深受其害的“迪士尼板块”。

这样的观察与判断从何而来？当然，已经完成的国外五座迪士尼乐园提供了部分答案。

l  迪士尼板块就是“下只脚”

事实证明，没有哪个迪士尼周边的房地产赢得市场追捧，虽然尚不至于到达“避之唯恐不及”的地步，但视之为“下只脚”却是八九不离十，所以我眼看这么多开发商与购房人拼死抢进“迪士尼板块”，其房地价随之水涨船高、三级跳，怎能不油然兴起“啼笑皆非”的感叹。

信手拈来一例，说明原因。众所周知，百货公司或大卖场楼上一般规划为办公室或小户型的酒店式公寓，而不会作为正常的住宅使用；什么原因？过度集中的车水马龙，往往导致出入困难、治安隐患（人员管控不易）、噪声及环卫污染等干扰，使得正常家庭不愿紧邻其旁或其上；最好的选择是距离其300-500公尺内的住家，既享受百货公司或大卖场之商业与生活便利性，却免除了起居、出行上的种种不便，类似“离尘不离城”的绝佳效果。

试想一下，迪士尼建成开园后，所带来庞大的人潮与车流量，等于几个百货公司或大卖场？100还是1000个？其辐射范围何止300-500公尺？只怕加两个“0”都不止！住在迪士尼板块，其生活品质之低劣可想而知；基本上每天进与出家门的过程，都是一场场血（汗）淋淋“战役”的结果。唉，天天打仗，累不累啊！

l  请作好与亲友断绝往来的心理准备

唯一的好处是到迪士尼玩耍时距离近些。但请问一下，你一年会去几次？问问住在西湖附近的人，总共去看过几次《印象西湖》就知道答案了。更惨的是，众家亲戚知道你住在迪士尼附近，为了节省吃住费用，动辄请求到你家借住，你是欢迎还是拒绝？更有甚者，你为了尽地主之谊，还得开车陪他们再去迪士尼，即使你只出自己的门票，一年给你搞了五、六次，也够你呛了。因此奉劝所有抢购迪士尼板块房屋准备自住的消费者，做好与亲友们断绝来往的心理准备，否则你将不堪负荷、不胜其扰（这是我的心路历程）。

当然你可以说：不好意思我是买来投资获利的，所以即使有这个、那个的问题，都与我无关。那么我要奉劝你，在迪士尼开园前逢高便抛，否则很难不被套牢。现在高吗？我看：高！

也有人会说，既然购买住宅不妥当，那么投资迪士尼板块的商用地产总没问题了吧？我看也是不乐观，毕竟迪士尼正式规划尚未曝光，连人车进出动线都搞不清楚的情况下（这对商业地产的价值影响甚巨），我就不知道溢价427.2%的抢标信心从何而来？况且，游人进园属目的性极强的客源，不是逛街、购物的人潮，如同长途客运站、火车站周边一般，赶路都来不及、手上已经大包小包了，哪有闲情消费？从而使其商业经营极其困难（宾馆、饭店或有机会幸免于难）。

l  严防迪士尼地铁的“便秘”效应

有人天真的以为，迪士尼这么重大的建设项目，为了让跟多人方便的进出，政府一定会兴建一条贯穿城中心直达迪士尼的地铁线路，以疏散人潮、车流，到时候住在迪士尼板块虽然拥挤，却不存在“出行难”问题。

果真如此，则更是恶梦的开始。因为搭乘这条地铁的人各有不同的目的地，而非全部都前往迪士尼，但从始发站就陆续有人是以迪士尼为下车站的，于是行车过程中，逐渐形成只进不出的“便秘”效应，甚至根本挤不上车，反倒变相成了“迪士尼专列”！

以日本为例，东京迪士尼有十二条交通动线可以抵达，但通常是以大巴接驳，且车行时间往往超过50分钟；香港迪士尼则以专用轻轨接送入园。其原因都在于避免游客贯穿城市中心，缓解交通拥堵现象，而“拉一条地铁到迪士尼”所形成的正是这样的效果，当然是不可行的，聪明的上海市政府不会做这么傻的事。

在这种情况下，就让我更加担心与好奇，一旦迪士尼建成开园，住在迪士尼板块的人，将要以何种方式进出城区？是用飞的？还是用游的？

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