保障房供给不足 是房价大涨元凶

尽管笔者在08年11月份即成功预测了09年的楼市整体发展走势，即“09年将成为楼市抄底年，上半年抄底，下半年复兴”。但09年一、二线楼市，特别是特大型城市的楼市疯狂状态和房价涨幅之高依旧出乎笔者的预料，个人认为，从某种角度分析，保障房的建设和供给不足，或是房价大涨的“元凶”，具体探讨如下：

初步统计，08年北京市区房价的均价基本在12000元/平方米左右，而09年，特别是下半年，北京市区（4环以内）目前最高均价已接近20000元/平方米，涨幅达60%；天津市区的商品房均价08年基本在7500元/平方米左右，而09年目前最高均价已高达12600元/平方米，同比涨幅达59%，基本和北京趋平。而在上海、深圳等地，同比均价增幅可能更高。究竟是什么因素推动房价如此疯狂上涨，个人认为，除土地因素，货币因素外，保障房建设的供给不足可能是更深层次的原因：统计数据显示：在今年8月份之前，全国保障性住房完成投资仅为394.9亿元，完成率仅为23.6%，如果用中央政府规划的保障房开发三年投资9000亿元进行预算划分，平均每年的保障性住房投资也应在3000亿元，显然，今年实际完成的保障房投资与计划投资可谓相去甚远，甚至不足20%，作为政府平抑高房价的核心手段，保障房的供给不足必然导致“此消彼涨”的房价格局，并将对商品房市场产生以下几大影响：

第一：居民住房的二元供给体系无法建立，购房者无法实现需求结构的有效分流，抢走商品房这一“独木桥”现象将在楼市中愈演愈烈，商品房最终成为“物以稀为贵”的直接受益者；

第二：在刚性需求的强大压力下，没有“萝卜白菜”充饥的楼市，必然要推高鸡翅、鲍鱼的市场价格，使房价控制更为艰难。

第三：因市场需求巨大，商机丰腴，必然会助长投机、投资气焰，使倒地、倒房成风，使地价、房价在顶破一个天花板后，又推向又一个更高的天花板，市场供需秩序被严重破坏。

    总之，抑制高房价关键在供应结构的多元化，在于需求结构的有效分流，这是核心问题，忽视和背离这一核心问题，控制高房价只能是一纸空文。2010年楼市如何走？取决于各级政府的政策执行力，特别是“铁腕式”的执行力！