一夜间舆论哗然，内定传言四起。更具争议的是，此前广州绝大部分地块均以挂牌拍卖的方式进行出让，仅有屈指可数的土地采用了招投标方式，而“邀请招标”则更是由于国家严令禁止后在经营性用地中销声匿迹。“邀标”下以“综合条件”评分确定中标人的原则，却仍不免令人顿生“定向”出让之疑。

  不同于招拍挂通常的“价高者得”，以“综合条件最佳者得”的原则确定中标人的招投标的方式中，价格只是其中一项决定因素，土地受让方还必须符合出让者涉及经营状况、总体设计、开发经验等一系列其他投标条件。因此,人们往往容易把邀请招标和内定联系在一起。但事实上，政府出于城市或区域用地规划以及土地利用效益最大化的原因，对于企业参与招标的范畴做出相应限制，也是情有可原。

  政府为什么要将这些好地“内定”出让？“内定”出让对项目或对广州经济发展有什么好处？出让条件非房管局制定，显然在设定量身定制条件的背后，有更高层面的政府部门参与。有招商引资的背景，结合产业类别、可持续发展、税源经济等因素来综合考量。因此，此次出让的珠江新城商业地块地价定得较低。”这也是有关政府部门对近期出让的广氮地块和白云新城地块“内定”事件的解释。

  为什么“内定”？政府“内定”出于什么目的，第一，出让利于经济发展。第二，从政府取消户型限制比例的做法可见，政府希望地块卖出好价钱，希望通过加大土地供应量来稳定房价是次要目的。

  例如，万达白云新城项目，引入广州不仅能为广州商业发展带来借鉴，也能保证白云新城商业项目的顺利开发。 广氮项目，吸引大型高科技企业总部落户广州是广州总部经济的重中之重，政府认为吸引中石化洛阳公司落户广州是值得的，税收也有贡献。琶洲村改造项目，改造“专业户”确保顺利开发。保利地产能拿下琶洲村项目与其丰富的城中村改造经验有关。保利可称得上是广州城中村改造的“专业户”,需要有实力的开发商操作如此大规模的城中村改造项目，确保不烂尾或中途出乱子。

  也有不同意见的。认为量身定制有失公平。招拍挂制度就好比游戏规则，游戏规则公平合理，竞赛才精彩，不能借公开招拍挂之名，行量身定制之实，这样做不仅破坏土地招拍挂制度，也影响了政府的形象和声誉。 

  卖出让土地局部垄断造成天价不断，如果更多的大型项目通过量身定制条件来“内定”大开发商，处于弱势的中小开发商更难拿到好地了，这将使中小型开发商更处于劣势，甚至可能在竞争中被淘汰。而几家大型开发商开发一个城市的房地产，容易造成垄断，楼价可能会被推高。

  其实，早前曾经在广州出现了地王晒地、退地的现象，地方政府不得已采取事前勾地，然后再招拍挂的方式出让土地。一方面，避免“价高者得机制”下，无实力开发商拿到地块后，土地被闲置；另一方面，能够控制地王现象的出现。

  广州政府对“地王”的态度可谓爱恨交加。从2006年开始，广州就频频出现地王，但这些早年的地王难以开发的比例相当高。这导致地方政府一方面无法取得全额的土地出让金，另一方面又背负政治压力。据知情人士透露，2009年国土部曾派出专门的调查小组奔赴广州调研地王晒太阳事件，并向国务院汇报了研究结果。而2010年亚运会的城市建设又迫在眉睫，这都让广州政府不得不重新审视土地运用的效率，甚至不惜让出部分土地出让收益。

  一朋友说的好：“如果万达的那个项目拿出来拍卖，也许可以获得非常高的收入，甚至又产生一个地王。”上述知情官员表示，除了增加了短期收入外，“税收、就业是否有保证？上海苏宁环球拿下的地王，楼面地价不是达到6.7万元/平方米吗？结果还不是退地收场？”也许在广州政府眼中，这类的“定向”土地出让有充足的理由，而且最大程度地照顾了“效率”这一原则。但政府如何保证“定向”下的价格合理且公平？如何防止利益输送？如何最大程度上做好监督与监管？这些问题同样需要回答。

  目前我国土地供给有两大类型。一种是通过行政手段划拨土地，无偿提供用地人使用国有土地。这种方式和出让土地使用权之间的区别，除了两者在设立方式上的无偿及有偿之分外，还有一个很重要的不同之处，就是划拨土地使用权不能进入市场，即不能转让、出租、抵押，只能通过“先出让，后入市”的方式进入市场。划拨土地作为公共用地的提供方式，目前已受到很大的限制，严格地说这种土地并未进入真正意义上的土地市场。

  二是出让土地，这种方式又分三种情况，即招标、拍卖和协议出让。协议出让是指国家(或通过有关政府机关)将土地出让给受让人，是一种采用协议的方式来确定出让土地有关事项的行为。而招标出让土地则是由国家通过有关政府机关来进行，可以公开招标，也可以指定某些够条件的单位来投标。参加投标的单位在规定期限内，按招标条件以书面形式提出“标书”，然后在公证人监督下开标，条件优者中标。最后一种是拍卖出让土地，也由国家通过有关政府机关来进行。先由有关政府机关公告拍卖书，然后在规定的时间和拍卖场所公开拍卖。由拍卖单位规定一个基价，在此基础上由参与者在场内当场出价竞买。

  因此，中国经营性用地的出让方式具有以下几种：招标、拍卖、挂牌、协议。出让方式从协议过度到招拍挂是房地产市场市场化的重要表现之一。“地王”频现、地价高企使得业内外开始重新思考招拍挂的出让方式。广州最近出现了一批被疑“内定”的地块，即出让方通过设定只有某个企业能够达到的特殊门槛，确保该企业拿地。有人形象称之为“协议式的招拍挂”。

中国土地出让方式变革一览
1、1990年5月《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
2、1993年8月《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》
3、1995年1月《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、1995年5月《关于严格控制高档房地产开发项目的通知》（国发13号）
5、1999年1月《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》
6、1999年5月《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发39号）
7、2000年1月《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》
8、2001年4月《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发15号）
9、2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》
10、2002年8月《加强市场宏观调控促进市场健康发展若干意见》（建住房217号）
11、2002年8月《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》