观点:缘何万科不拿地 却拿“半成品”？
“股权换半产成品地块” 暴露万科“仓库缺粮”
2009年11月18日下午,一位地产界朋友打电话给我说：“万科吞下花都芙蓉嶂度假别墅区内一个“半成品”地块，名称叫“圣普拉多”并开售一年半”，想想听听您对此的想法，您有什么看法？正好，2009年11月18日晚上，南方都市报一位资深地产记者问笔者：“万科收购了花都银湖湾，加上之前的天河御品，您对说万科为何今年都在二级土地市场进行收购土地有什么观点？
为什么万科不拿地却拿“半成品”？”
万科在2009年10月份开始，传出全盘收购恒基地产天河孤盘恒基御品后，在11月份，接连爆发出再次传出收购的花都二个“半成品”楼盘地块“风声”，并且都是以股权的方式收购。与2009年11月6日,合富辉煌集团以2.1元/4200万股,8820万港元换得珠江新城CBD一地块一样。一径传出，立刻吸引行业与媒介的强烈关注。不同的就是，合富辉煌收购的是一块土地，而万科是收购买已经开发到一定程度楼盘的“半成品”地块。
2009年11月17日，根据JD地产资料。花都圣普拉多楼盘业主论坛上，出现一条名为“惊闻圣普拉多已经易主，新东家是万科”的帖子，万科回应：不承认也不否认
。圣普拉多别墅位于花都芙蓉嶂度假别墅区内，占地20万平米，建筑面积14万平米，容积率0.43，由512-1200平米独立别墅和250平米叠加别墅组成。该项目三面环水，正望芙蓉嶂水库，背靠王子山国家森林公园，生态环境得天独厚。
该项目由广州银业君瑞房地产开发公司开发，该企业为花都注册公司，资质等级为三级，该公司曾经开发过森语心园、位于广州大道上洋房项目，雁山银业别墅，位于大雁山旅游区的一个别墅项目。而本次将要卖出为该公司在芙蓉嶂度假村开发的纯别墅项目。
自2008年4月开始陆续拿到172套单位的预售资格，并于5月开售，但截止目前仅售出14套住宅，成交均价大约5520元/㎡。据了解，目前圣普拉多正在推售临湖一线独栋别墅，面积为5000-1200㎡左右的五房，另外还有一种称为叠加别墅的产品，户型面积为240-270㎡左右的三房。毛坯售价大约在9000-15000㎡左右。”并且该售楼部的销售人员证实圣普拉多已经被万科收购的消息。万科以全资收购股权收购方式受让广州银业君瑞房地产开发有限公司100％股权并获得圣普拉多项目的土地开发权益。项目仍然正常销售，由于双方要进行相关手续的办理，交楼时间从今年的9月份推迟至明年的6月份，而最新购置圣普拉多别墅的业主，需与万科集团签购房合同。”这是万科在花都区的第一个项目。
根据观点资料，2009年11月18日，万科有关负责人透露，万科收购花都银湖湾项目全部股权。广州市万科房地产有限公司已通过股权收购方式，获取花都银湖湾项目的住宅用地土地使用权及地上在建工程所有权益。
该项目位于花都区狮岭镇芙蓉度假旅游区内，地块临近芙蓉嶂水库，占地面积21万平米，容积率0.6，建筑面积约12万平米。项目一期已建111套独栋别墅和60套叠加别墅，建筑面积约5.5万平米。这是万科在花都区的第二个项目。
笔者认为，万科为何今年都在二级土地市场进行收购？
为什么万科不拿地却拿“半成品”？其实是有一定的原因。
首先，万科在广州土地存量日益萎缩，竞争力受到挑战。与其他广州市排名前十位的地产集团相比较，万科的土地储备显示得严重缺少，甚至是到了“土地开发断食”的状态，并且万科在广州基本上没什么新土地了。2009年，万科在土地拍买上，拿地市场上频频失利，仅有在金沙洲以及南沙两地块入囊，在市中心，仅剩下同福路、越秀中路两幅地块，从地块规模来看，难成气候。
特别今年来势凶猛的（上市）恒大地产，以5100万平米土储一跃成为全国最大地主，万科仅凭2450㎡土储排在了第九位。所以万科的土地储备严重不足，需要更多的土地，在拿地特别困难的情况下，唯一办法，就是通过收购一些资金有压力的楼盘，增加公司的土地储备和产品供应，保持开发的连续性。
其次，由于万科在2008年-2009年领先降价，销售速度过快，在售项目越来越少，而土地储备又不多，全新上市的楼盘目前又没有。以目前在售项目的情况来看，随着万科金色城品的全面售罄，万科在广州在售的项目仅剩下万科柏悦湾
的尾货、万科金域蓝湾、万科城的别墅部分。
2009年10月，万科发布前三季度销售业绩报告，报告中称，直至今年10月份，万科累计销售面积571.1万平米，销售金额达526.9亿元，同比增长27.2%和35.2%。值得关注的是，526.9亿创造了内地房企的单年销售记录。对此，业界纷纷猜测其是否能再创600亿的年销售奇迹？所以，万科确实需要新项目去维持其向600亿销售业绩冲刺的动力了。
最后，是万科的开发策略有关系的，万科的新土地储备基本上是在广州城市郊区。所以，在收购项目的区域选择上，万科偏爱收购“半成品”是处于成本和利润及项目的可塑造性考虑的。并且，考虑到项目具有一定的资源优势和低成本，及办理手续和区域板块的成熟性的地块。包括此前的恒基御品，还有现在的圣普拉多及银湖湾。
万科收购圣普拉多是看重其位于花都区狮岭镇芙蓉度假旅游区内，地块三面临水，临近约3000亩芙蓉嶂水库，景色优美，为稀缺别墅项目，土地资源优质。而且圣普拉多地块开发已经成熟，虽然地块仅剩下63年的使用权限，对于万科来说，也不失为撬开花都市场的一把好钥匙
所以，由于此次收购的圣普拉多和银湖湾，也是一个拥有可观体量余货的项目，意味着，只要一切手续办妥，万科即刻可以根据市场情况，灵敏地调整后进行销售。对于土地储备并无优势的万科来说，赢在了时间上。另外一方面，山前大道板块在花都市场已经逐渐崛起，恒大、碧桂园早已扎根，杭州的绿城来了，香港的新鸿基也来了，唯独万科在花都的市场无太多的立足之地。开拓花都市场，成为势在必行之举。