经过前段时间石家庄商业商务中心区项目研究和沉淀，把项目中的分析思路与核心思想重温一遍。在研究城市核心商圈如何定位和发展策略部分中，作者从国内宏观背景出发，综合分析具有影响力城市的核心商圈，从商业规模、商圈特质、商圈辐射范围以及商圈业态等几个要素衡量，从中总结出规律和经验。

表2-4 全国重点城市中心商圈及全市商业数据对比

注：人口密度指标为全市常驻人口与城市建成区面积之比；

评析

其他商圈的共同点：均处于各大城市中心核心位置；均以步行街为依托进行扩充发展；均具有较悠久的历史文化风格，文化气氛浓厚；由多种互补性业态综合组成；均建设成城市对外窗口，对外来游客吸引力强，人均客流量大；均由百货巨头入驻，支撑零售行业；商圈未来均规划为城市CBD。

石家庄与其他商圈的差异点：在全国范围内影响力不强，石家庄商圈影响力不够；石家庄商业面积与其他城市差距很大，商业中心人流较少，商圈的商业集聚和辐射效应有限。

综合而言，石家庄的核心商圈的发育水平在全国还处于一个较低的阶段，商业物业的建设档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这给石家庄商圈的发展提供了较为广阔的空间。同时，石家庄作为全国知名的区域中心城市、华北商埠，其巨大的消费能力对核心商圈的发展也提供了生长、壮大的土壤。

表2-5 全国重点城市商圈特点分析

评析

城市定位决定或影响商圈定位

北京、上海作为国际性大城市，其核心商业圈定位与城市相匹配，均是中华第一商业街；广州、重庆、南京作为区域性副中心城市，其商业圈定位均具有区域色彩，分别定位：岭南第一街、西南第一商业街、华东第一商圈；而石家庄作为省会城市，影响范围有限，其商圈仅为本市最繁华的商业中心。

（2）商业圈业态及构成比较分析

商业业态，指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营业态。一般说来，国内各大商业圈都有商业、商务、酒店、餐饮、娱乐等功能也太，其业态比例却不尽相同。

表2-6 国内重点城市商圈业态及构成比例

评析

各城市商业圈业态大同小异，均有商业、商务、酒店、餐饮、休闲、娱乐、文化等业态；各商业圈的商业比例在所有业态比例中最大，商务金融等业态比例有逐渐上升的态势；北京、上海国际性大城市呈现多核心发展的态势，传统商业圈的商业购物比例仍比较高，而南京、杭州、重庆等城市规划传统商圈为未来城市CBD，商务金融业态明显增加；石家庄商业中心业态齐全，商业比例较大，且传统商业居多，现代商贸业仍处于初级阶段，商务办公功能业态相对较低，与国内著名城市商圈存在一定的差距。

著名商业街及业态结构

我国大部分城市核心商业圈都是在传统商业步行街的基础上发展起来的，上海南京路、北京王府井、广州北京路、成都春熙路如今都成为城市核心商业圈。

表 2-7 著名商业街业态分布及结构比例

表2-8 著名商业街零售商业业态比例

评析

一般来说，商业街业态越丰富，商业经济也就越成熟。从国内各大商业街发展现状来看，零售、餐饮、休闲娱乐构成商业街的三大业态，而且零售比例超过一半以上，其次是餐饮，休闲娱乐所占比例相对较小；与其他城市商业街相比，石家庄中山路商业街餐饮、休闲娱乐业态比较欠缺，进而反映中山路商业街早期商业特点，后续提升和完善空间较大。

在零售业态中，专卖店、专业店、百货店的配比也能反映商业街的成熟度，在发达和成熟的商业街，比如上海淮海路、南京东路专业店比例相对较高。

石家庄商圈提升方向

通过与国内各大核心商圈的比较分析，我们可以看出，石家庄的商业中心还存在诸多不足，比如档次不高、功能不完善、业态不成熟、辐射范围小等等。借鉴国内各大核心商圈的建设成功经验，我们提出以下几点建议：

首先，搬迁或部分拆迁两大批发市场势在必行。南三条和新华集贸两大批发市场虽然对石家庄的经济贡献很大，但是由于两者都是传统的中转型批发市场，其占地规模大、效益低下、对环境、交通的影响较大，严重影响了市中心的整体环境。在火车站南迁和京广线下移后，两大批发市场雄踞市中心更加不利于市中心土地的综合开发和价值的提升。两大传统批发市场的存在是石家庄中心商业区进一步提升竞争力的最大障碍。

其次，要提升档次。从比较分析看，国内的核心商圈无不拥有高端的商业和商务作为支撑，其在区域内是无人可匹敌的。而石家庄中心商业区的商业业态还比较低端，新型高端业态比如一站式、体验式购物比较缺乏。这使得石家庄商业中心区缺乏足够的竞争力。

再次，要整合形象。国内各核心商圈无一不是展示地区和城市形象的窗口，其良好的形象代表了一个城市的性格，让人印象深刻。而石家庄中心区由于交通拥堵、生态绿色不足、地标建筑缺乏等导致形象欠佳，很难承担起展示城市形象的作用。

此外，要丰富中心区的功能业态，提升整体竞争优势。国内各核心商圈无不是集购物、休闲、娱乐、观光于一体的综合体。而石家庄商业中心区业态过于单一，使得其吸引力有限，也不能起到引领石家庄整个商业发展格局的作用。

最后，建设过程中要注意对石家庄历史文化的传承，要注意与京津形成错位竞争。