自1998年市场化改革以来，我国房地产业经历了突飞猛进的十多年增长，在为城市化和经济增长贡献力量的同时，也增加了就业和拉动了相关产业发展，并解除了长期以来压在国家和政府肩上的沉重负担。国内外的实践和现实都证明了市场化改革的方向是英明而正确的，必须一以贯之的坚持不动摇。然而，一放了之的市场化又似乎难以解决房地产市场的固有顽疾，我国当前高企的房价和普通居民难以满足基本居住需求的现状，说明了房地产市场必须进一步加强政府“作为”。

 

实际上，房地产市场一切问题的根源，在于资本化时代，地产业由于其自身固有的稀缺性特征，导致了其具有了普通消费品和重要投资品的双重属性。如此，房地产的供给是真实楼盘的开发；但其需求则包括了实际的居住需求，以及增值保值目标下的投资需求两个部分。正是市场出清条件下不该存在的投资需求扰乱了均衡结果，导致房价虚高成为常态，地产泡沫是一个必然，区别只是泡沫是否在良性和可控范围内。房地产市场的这一特殊性，导致了大多数的发达国家在发展过程中几乎都无一幸免的经历过恶性的房地产泡沫和危机。

 

房地产市场的非均衡说明了该市场是一个失灵和失效的市场，由此需要政府参与和介入，用宏观调控和监管的手段抑制引起波动和失灵的因素，限制投资需求的大起大落，促使市场逐步走向实际需求和供给出清时的均衡点。另一方面，房地产市场还存在着多重的垄断性；首先是政府对土地垄断，其次一旦开发商获得了土地，则其对该土地以及开发的楼盘具有垄断权。第一重垄断形成了地方政府的卖地冲动和土地财政问题，并抬高了土地价格，导致“地王”推陈出新；第二重垄断的直接后果就是房价不断攀升，促使投资需求反而挤出了实际需求，市场不断走向非理性和不健康的状态。在垄断的市场中，需要政府直接进入和监管，制定严格的反垄断措施，遏制和打击地方政府以及开发商依靠垄断获取暴利的行为。

 

纵观我国目前的现实，在房地产只涨不跌的预期下，投资和投机需求日益膨胀，不仅形成了泡沫，扭曲了资产配置，还挤出了实际需求，带来民生和保障问题。同时，在地方政府对土地财政的依赖下，卖地冲动无形中助推了“地王”的形成和出现，而土地价格的节节攀升是房价高涨的重要动力。另外，开发商倒卖、囤积土地及哄抬等行为层出不穷，在房价上涨中立下了“汗马功劳”。这一系列的问题都说明了政府对于房地产市场的调控和监管不够，是政府责任和行为的缺失。

 

当前我国房地产市场的泡沫是显著而严重的，如果任由发展，则引起危机的结果将不可避免。美国的房地产暴跌和“次贷危机”，日本上世纪90年代的资产泡沫和房价大跌，以及香港房地产的危机等众多国家和地区的前车之鉴已经证明，完全市场化不可行。所以，理论上，市场的失灵和垄断性的行业特点是政府干预的充分理由；现实中，已经危机四伏的中国房地产要求政府必须有所作为。

 

具体的对策来说，政府的行为仍需紧扣两点，即消除市场失灵和化解垄断。消除市场失灵的重点又在于打压投资需求，具体可以在信贷、监管、以及行政许可等多方面出台相关措施。化解垄断一方面需要解决地方政府的土地财政问题，可以采取土地收入统一收归中央的措施；另一方面要加强对于开发商全程的严格监管，消除不正当的市场和非市场竞争行为。