房企拓展思考：项目、市场那个更重要

    对于处在快速扩张的房地产开发企业来说，扩张土地储备自然是企业发展工作的重中之重。人无完人，项目也没有完美的项目，不少开发企业在土地储备工作中经常会遇到些不错的项目，但项目所在的市场并不乐观。而某些成熟且规模大的市场，项目本身的情况又不太理想，到底应该看重项目本身的素质还是看重项目所在市场的情况呢？

首先我们先大致划分两大类：

    第一种项目自身条件好，利润可想像空间大。诸如：项目价格较低，地块现状优秀，启动资金少，融资渠道畅通，政府关系协调，规划设计自由度大，施工难度不大等等。同时拥有的缺陷是项目所在的市场环境不乐观，诸如：市场容量总体有限，市场对新产品接受程度不高，市场没有类似产品或类似的成功案例等。这类型项目较多出现在国内的三线城市或西部的部分二线城市。他们共同的特点是

    第二种项目和第一种项目情况刚好相反。市场火爆，楼价高企，资金很快就能实现预期的回笼。但地价也同样高企，在二级市场上流转的项目或多或少总有些问题（诸如债务、法律等）这类型项目较多出现在国内一线城市和沿海二线城市。这类项目的前景比较容易预期，考的是企业如何在经营运作中控制好各类成本，从而事先利润最大化。

    第一类项目遇到的困难是需要时间培育市场，等待市场的进一步成熟，但在中国经济稳步发展的今天，整体购买力不断往上提高是一个不可逆转的趋势，同时由于通信科技的发展，地域间的信息差异在不断缩小，观念也趋于接近。如此看来，弱势市场长期是看好的，但市场什么时候才能够才能达到项目发展所需要的程度？这具有较大的不确定性。所以做这一类项目首先要考虑的是企业自身的营销水平，简单地说就是开发市场，引导市场的能力；其次便是考察企业资金来源的稳定性，如果企业能获得贷款的时间有限，而未来2年后贷款具有巨大不确定性的，或具有较大还款压力的是不适合做这类项目的。

    第二类项目对企业的管理水平是一场综合的考核，如何尽可能加快项目的运转速度，如何有地效降低各类工作的成本，如何获得更多的专业人才等。实现高度的、高速的企业流水作业是成败的关键，是利润程度的关键。

    具体案例自然需要具体分析，并不能一概而论，但就两类项目在事先便可以做方向性的取舍。两类项目都有值得做和不值得做的地方。本人以为，这是长期利益和短期利益如何协调，如何取舍是关键。对于大型的房地产企业他们有能力和实力进入任何一个市场，宽裕的资金可以让他们有足够的时间陪市场一起长大。对于中、小型的房地产企业则需要深思。各类情况不能在此一一解说，有兴趣的欢迎和本人进行探讨。

邓浩志

2009年11月20日