北京新地王是楼市泡沫样板

北京新地王是楼市泡沫样板

                    文/马跃成
    在动荡楼市的年末岁初北京又爆出新地王，11月21日上午，经过190轮竞价顺义国企大龙地产以50.5亿摘得天竺22号地，折合楼面地价29859元/平米，成为北京楼面地价、总价的双料地王。
     而天竺22号地的起拍价为14.1亿元，竞价阶梯为1000万元，竞买保证金为2亿元。以起始价计算，22号地的楼面地价已高达8337元/平方米。
     天竺22号地位于顺义区后沙峪镇，从京承高速的后沙峪出口右转大概2、3公里就到了。
据了解，该地块土地面积为52.67万平方米，规划建筑面积约为17万平方米，可以开发成联排别墅、叠拼别墅加公寓，是近期少有的低容积率地块。
     记得有关部门早在两年前就有不再新批别墅用地的规定，但是天竺22号地规定的容积率仅为0.62，这么低的容积率不建别墅建啥呢，不是独栋也是联排？
     而大龙公司顺义区的一家国有公司，隶属顺义区人民政府。前几次都是国有大企业争得地王，而这次却是一个区级小国企挣了头筹，看了竞标的势头，大龙公司真的要志在必得，看样子不要说50亿，就是再高估计也要拿下。
     查看大龙地产的往期业绩，发现自2005年起上市头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。又据今年三季报显示，目前公司总资产29亿元，1-9月实现净利润2.13亿。中金公司预测，大龙地产2009年将主要依靠于裕龙花园三区，五里仓公寓及望潮家园带来的结算收入，估计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。综上，即便按迄今为止最好的数据，公司也需拿出17年的净利润才能凑够50亿元的拿地款。
     但是，地款不可能等到17年后支付，所以，通过政府担保向银行贷款就成了大龙地产最可能的选择。有政府担保，向银行贷款，开发商怕啥呢？
     当然，作为企业，大龙公司当然要考虑风险和回报。但是，大龙公司敢于挺起腰板和国企及上市公司巨头们叫板，最可能的还是仗着地方政府的背景。
     以前还没有一家当地公司这么大胆地非要把家门口的土地不惜一切地收入囊中，而今天顺义的公司非要这么干，当然有地方政府要抬高当地地价的的需要。
     抬高了地价，地方政府的钱袋子就鼓起来了，虽然是顺义的公司摘的了地王，但是，钱可是从银行里拿走的呀。把银行的钱合理合法地纳入了地方财政的篮子里。
     如果地价就这么涨上去了，地方政府在以后的卖地中该多收多少钱呀！即使明年楼市不好了，不是还可以把地块囤积起来吗？就当是一块闲地放着，顺义政府能把自己公司的地收走吗？话又说回来，即使收回来，又有什么关系？地方政府不是可以再搞一次拍卖吗？还可以再赚上一笔呢。最坏的打算，明年楼市危机了，损失的不也是银行的钱吗？
     地产泡沫有没有？房价和地价是怎么弄上来了？这个项目就像一个样板间。目前旁边的龙湖滟澜山别墅和龙湾别墅的成交价格均为2.2万/平方米，而22号地块仅楼面价就为2.97万/平方米。面粉贵过面包再次呈现在大众面前。