开发商囤地，怎一个“痛”字了得！！！
文/管益忻
“雁过也，正伤心，却是旧时相识。”饱蘸着一个风华绝代的弱女子对曾经的幸福时光的无限眷恋与向往；“……这次第，怎一个愁字了得？”该是婉约派词人李清照凄苦一生的终结叩问。通读此词，一种难以承载的凄冷，如席绢般漫然卷起，对现实的不满与无奈更是令人痛彻心扉。时至二十一世纪的今天，不断攀升的房价，对于渴望有个家的广大草根购房者而言，更像一个不断收紧的紧箍咒，最初购房热切的期望，正在转化为彻底的失望。
源于著名房地产开发商
依照我国《城市房地产管理法》第二十五条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。之后的《国务院关于促进节约集约用地的通知》又规定，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这些法律、法规的规定很少有能得以彻底执行的。对此，有业界学者表示，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而某些地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动下的恣意妄为。在笔者看来，这样的政府与开发商联合实施的囤地——炒房——炒地行为，至少已造成了如下几大危害：
第一，某些政府加入“炒地团”——已成为“帮腐阶级”。看来，现实不止是开发商炒地，部分地方政府也间接地参与了地皮的炒买，俨然作起了二掌柜，或者说间接地帮了忙。以前鲁迅骂国民党时代的“帮闲”阶级，咱们今天的某些政府则成了“帮腐”——帮腐败者的一帮。显然，这些“帮腐帮”们与开发商是穿连裆裤，狼狈为奸，互为友利，然后把损失转嫁到购房者身上。一些政府在开发商囤地过程中的“帮腐”行为大大地搅乱了正常的市场秩序。
第二，某些政府与开发商联合囤地——炒房——炒地，实际上已成为是一种“创新”的寻租形式。这是变着法的捞消费者兜里的钱，掠夺消费者。这样的政府与开发商在土地囤积上可真是“同仇敌忾”，他们已造成了严重的土地资源浪费。
第三，这是一种直接地违法行为，是对法律的践踏。现在四川不是提出来“民评官”嘛，在这件事上，人们也应来评评他们这些“官”。甚至，对于这种明目张胆的违法行为，从某种意义上说，所有的买房人也可以对之进行集体诉讼，至少可以对囤地行为所涉的开发商和一些政府在分清权责的基础上进行集体诉讼。
第四，随着城市化、市场化发展形成的土地溢价其第一受益者应该是买房人。可现在，它落到了开发商和部分不轨政府手中了。比方说屯地吧，一个开发商花2000万元买的这块地，二年没开发，两年以后，或者三年以后，这块地涨到6000万元，对于开发商而言他就有4000万元的土地溢价收入。按理说，法律规定的开发商土地溢价该交给国家——这其中——一部分应给购买人的，但实际上谁都没交这个钱。按照笔者一贯主张的“营消”（企业应经营消费者）理论，这个土地溢价的第一位的受益者应该是消费者，即购房者。展开说具体点应该是消费者得一块，开发商得一块，政府得一块，而且“消费者剩余”应该是第一位的。
以前我们说“居者有其屋”，今天我们还要做出“购者有其利”的呐喊！究其实质，这个土地溢价实际上是城市化带来区位优势在地价上的表现，特别是大大小小的CBD（中央商务区）中产生的土地溢价，以至房子溢价，首先应该给广大的消费民众。亦即谁买房子谁受益——谁就应该享有这份土地溢价，开发商与某些政府悄悄地把这个溢价给“私分”了，那算怎么回事？你分谁的钱呢？！这的确也是个法规上、交易规则上、房地产经济学应回答、解决的一个重大问题。