抑制开发商囤地倒地三大策略

吴其伦

11月1日，在新浪乐居联合央视《经济半小时》节目的采访时，潘石屹称，中国有一批房地产开发商从来不盖房子，就是“倒土地”，而这些公司的数量大概占三分之一。

潘石屹道出了中国房地产市场靠地生财现象，而纵观开发商倒地，不外三种情况：专业地皮炒家，部分港资房企，因其有足够的炒地经验，故其拿地时就没有想过要开发；部分开发商拿地后因资金问题导致难以开发，适逢低价上升，于是卖地牟利；部分开发商拿地过多来不及开发，在地价上升时卖地牟利。

开发商之所以倒地不外四个原因：近年来房价上升推动地价上涨，导致其有利可图；土地在持有环节成本太低；地方政府对土地开发的督促及监管不力；开发商土地违规违法成本不高。

那么，如何打击囤地抑制倒地呢？笔者以为须从以下方面入手：

一、变革土地供应策略。将现有土地招拍挂变革为保障房土地划拨、中低商品房土地批租、高端商品房土地拍卖综合土地供应政策。就中低价商品房而言，一旦实行土地租赁，则开发商拿地后必然尽快开发，否则其持有成本就会更高，其资金压力就将变得更大，而在其成本增加的同时，其在转让时获利空间也就大为降低。

二、地方政府应严格土地开发的监管及土地违规处罚。房产市场土地招拍挂以来，土地变成了地方政府的摇钱树，根据国土部官方资料，2008年全国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的80%。而2007年全年的土地出让总收入约为1.3万亿元。由此，我们可以看出，各地方政府财政对土地拍卖所得的依赖程度日益严重。正是由于地方政府的土地财政思维，导致其对土地监管及土地违规处罚力度大为降低。而一旦地方政府能够严格土地开发监管及土地违规处罚，则开发商囤地、倒地现象势必大为减少。

三、出台政策平抑房价。近年来，各地房价都出现了较大幅度的上涨，在房价上涨的推动下，各地地价也在飙升，这就令开发商囤地、倒地现象大为增加。若政府能及时出台平抑房价政策，如：取消商品房预售制，实行现房销售；禁止商业银行给购买第二套房者提供贷款；征收物业税等，则将令开发商降低获利预期，这样，开发商将不会再囤地、倒地。