报告简介 通过恒大地产的开始发展及到上市过程研究，判断恒大地产未来的发展状况和其地产股的走势。中国房地产现状和未来走势判断。
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目录
第一部分 恒大发展史
一 恒大地产简介
二 恒大地产发展史
第二部分 恒大竞争优劣势及发展机会
三 恒大地产SWOT分析
1 恒大地产优势
（1）发展优势
（2）发展策略
2 恒大地产劣势
3 外部环境变化：
（1）宏观经济影响
（2）地产行业周期影响
（3）政策环境影响
4 市场竞争 面临的威胁和机遇
第三部分 恒大上市
四 恒大上市进展史
1 恒大上市进程图
2 恒大地产两次赴港上市对比
3 恒大股权关系图
4 恒大股权变更图
五 资本市场对恒大地产股的反应
1 恒大急于上市的原因：争夺控股权
2 恒大的野心勃勃
3 只有大佬的热捧，没有基金的认同，难成气候。
4 房地产剩宴即将结束
5 房企上市扎堆，市场冷暖不一，前景不乐观。
六 恒大股票未来走势判断
1 恒大许首富必将昙花一现
2 恒大股票受大盘的影响
3 恒大股票受宏观经济的影响
4 恒大股票受房地产周期的影响
5 恒大股票受自身不利因素的影响
附图
三季度全国商品房销售
恒大地产2009年1-9月销售情况
2009年前三季度中国房地产企业销售面积TOP10
2009年前三季度中国房地产企业销售金额TOP20
恒大主要财务报表
恒大合并利润表主要数据(万元)
恒大资产负债及现金流表主要数据(万元) 恒大全国项目分布列表
节选部分报告章节内容
第二部分 恒大竞争优劣势及发展机会
三 恒大地产SWOT分析
1 恒大地产优势
目前，恒大地产已经把成功的“精品化、标准化、规模化”发展模式复制到全国项目，在各主要城市成功建立了高品质产品形象，恒大品牌的高附加值产品得到了置业者的广泛认同，产品的销售速度也大幅高于当地的平均水平。
（1）标准化 实现规模优势。 被称为地产界的麦当劳。
恒大地产全国各地分公司都严格按照“标准化”方式进行操作。
（2）性价比高
材料集中采购 成本下降。
恒大地产集团通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。
（3）土地成本优势明显
据恒大地产招股说明书显示，截止2009年9月30日，恒大地产土地储备5120万平方米，平均土地成本仅为445元/平方米；于此同时，2009年1-9月，恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格明显低于万科、保利、中海等大型房产上市公司，但通过计算可得到，恒大地产的土地成本（445元/平米）只占到其平均销售价格（5128元/平米）的8.6%，土地成本优势明显。
恒大地产非常成功地控制了土地成本。凭借超前的土地储备战略决策，恒大地产抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。恒大规划设计研究院通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本。恒大严格实施集中招投标。对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，对参与投标的单位，规定必须为行业龙头企业或十强企业。由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。
但值得一提的是，极其低廉的土地成本优势并未提升恒大地产的毛利率。据招股书显示，2009年上半年，恒大地产销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达到33.4%，但与2008年同期的37.2%相比仍有所下滑。
（4）精品战略
恒大实施精品战略，房地产严格执行全过程精品标准。在内部推行“质量锤”监控体系，严控产品质量；对外大规模整合各类优势资源，坚持只与相关行业最优秀的龙头企业合作。恒大地产产品，代表了中国房地产的精品标杆；恒大地产的产品品牌，已成为中国房地产业的领先品牌。施工企业 与全国前10强 合作。装修企业 与全国前20强 合作。
恒大地产精品战略的最大核心即是以精装修、准现楼和园林实景开售，充分显示了恒大地产集团的品牌实力、资金优势以及强大市场号召力。在恒大的产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。此产品结构与市场需求的物业类型比例基本吻合。
恒大地产产品类型的组合非常科学合理。对于所有项目，恒大地产内部均由规划设计研究院、营销团队、地区恒大地产三大团队分别进行独立市场调研；并通过与中国最专业的地产调研机构合作，确保恒大地产的产品定位准确、产品结构科学合理，能最大程度被市场接受。
2 发展策略
（1）产品策略
高端产品一般以恒大地产集团的华府系列为主，定位为所在城市最高端豪宅，是填补当地豪宅市场空白的标志性物业；旅游地产产品一般以恒大地产集团金碧天下系列为主，定位为集旅游、度假、商务、居住一体的大型旅游度假项目，坐落于自然、优美的大型山水环境之中，具有得天独厚的景观资源；中高端及中端产品一般以恒大地产集团绿洲/恒大名都/恒大城/恒大雅苑系列为主，通常位于城市的次级中心区域，周边交通便利，市政配套齐全，定位为配套完善、环境优美的大型住宅小区。
（2）营销策略
营销 先进的策划，精品的意识。
大刀阔斧的开发建设使恒大的竞争力稳居广州前列。先进的策划、营销和精品意识则是优势的关键。
老业主对恒大的认可也是项目热销的一个主要推动力。为了对老业主表示感谢，同时也能让更多的新老朋友都能共聚恒大精品家园，即：老业主每介绍一名新客户免一年物业费，新业主享受一万抵几倍的房款，购房额享受额外折扣优惠。
在房地产项目开发中，拿地和前期策划是项目成功的重要因素。在恒大所开发的项目中，拿地之前都进行过充分的论证，甚至连项目的规划设计、市场定位、未来城市发展等都已有一整套策划方案。
（3）管理策略
有效控制成本是制胜法宝。多管齐下严控成本。
有效控制成本是房地产企业的制胜法宝。恒大地产集团从产品研发、招标采购、日常运营等处入手，着力降低成本。
成本管理和控制能力一直是恒大的核心。
这种控制能力不是体现在某一个具体的环节，而是全流程的控制上。我们在保证质量的前提下，从土地储备、开发报建、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等全部流程都要在成本控制上做到位，加上规模效应，降低成本。
许家印自言没有什么“楼市秘籍”，也不是什么“魔力”。他认为恒大取得今天的成绩，主要跟两点有关系，一个是市场定位；一个是策略到位。在为一个项目进行市场定位时，要有极强的针对性，明确目标客户究竟是哪些人，那么在建筑设计、园林规划、小区配套等等方面都必须围绕这个定位来开展；策略到位，也就是指有了一个明确的方向后，策略的实施在每一个细节上都必须到位。这点从金碧花园、金碧御水山庄销售上的火爆可以验证。
借助资本平台做大做强房地产。IPO成为其发力的工具。
2 恒大地产劣势
（1） 政策风险，法律风险
过去3年，恒大土地储备规模扩大了10倍，其中四分之一来自有违规嫌疑，位于江苏启东的一片围海造田之地。这块土地成本只有1.2亿（后续如出售物业，仍需补缴部分费用），却被估值为300亿元。恒大寄望通过上市维持快速膨胀的规模，但却在去年3月份遭遇市场冷遇。如何应对政策规定的“闲置土地两年收回政策。成为一个暂时的难题。
这次恒大卷土重来，土地储备达5100万平方米，开工面积更是达到了1700万平方米，是其历史累计完成建筑面积的4倍。其预测2010年利润将增长7倍至76亿（与去年恒大预测2009年的业绩相同，其今年实际盈利为10亿），计划募集45至60亿港元。恒大负债额为101亿，超过60%在一年内到期。后续开发还得得需要很多钱和很多年时间才能消化完。
（2） 行业周期风险，市场风险。
未来几年都会是房地产的低迷期，恒大要想逆市而有所作为，难度可想而知。
而且要完成年1500万平米的开工速度，低迷期如何处理和消化这么大的库存，是个挑战。
关于房地产周期 中国未来3—10年房地产走势判断，可以参见http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/285062.shtml
具体的房地产研究报告《2010-2012年中国房地产走势研究报告》尚在整理中。
（3）低地价并不意味低成本
低廉土地成本未提升公司的毛利率
据恒大地产招股说明书显示，截止2009年9月30日，恒大地产土地储备5120万平方米，平均土地成本仅为445元/平方米；于此同时，2009年1-9月，恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格明显低于万科、保利、中海等大型房产上市公司，但通过计算可得到，恒大地产的土地成本(445元/平米)只占到其平均销售价格(5128元/平米)的8.6%，土地成本优势明显。
但值得一提的是，极其低廉的土地成本优势并未提升恒大地产的毛利率。据招股书显示，2009年上半年，恒大地产销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达到33.4%，但与2008年同期的37.2%相比仍有所下滑。
3 外部环境变化：
（1）宏观经济影响
世界经济危机的影响还远没有结束，实体经济并没有实质性的回暖。经济危机第二波即将袭来。300年世界经济危机爆发规律模型，决定了未来经济的走势。可以参加帖子『http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/323808.shtml 经济论坛』 [经济杂谈]李世东《 中国两千年经济危机爆发规律史 》 具体报告《2010-2012年中国经济走势研究报告》尚在整理中。
（2）地产行业周期影响
如前所述，未来若干年会是房地产行业的低迷期，房地产行业发展势头并不乐观。房地产若想呈现2006年至2007年发展态势，要等待个若干年，在低迷期内，房地产盲目拿地开工，
扩大规模，在市场需求萎靡的情况下，注定要亏损有余而盈利不足，房地产新一轮洗牌即将开始。可参加热帖http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/285062.shtml 具体报告《2010—2012年中国房地产走势研究报告》尚在整理中。
（3） 政策环境影响
伴随通货膨胀对实体经济的伤害，国家很可能提前加息，提高了房地产企业融资的成本，出台更严格的房产房贷政策，限制房价的不正常上涨，控制房企的生产规模和产品户型，对房企来说，都是一个挑战。准备好充分的资金流，谨防政策寒流的到来。
4 市场竞争 面临的威胁和机遇
新一轮洗牌即将开始，房地产企业拼的不仅是房价，户型，地理位置，品牌，生产成本这些战术层面，还有拼的战略，对产业链的控制，对产业的转型，是单单开发住宅市场，还是开发商业地产，写字楼市场，物业持有租赁销售还是快速开发快速销售，提高综合抗风险能力。 如何思考新的商业模型，进而取得新的盈利点这些都是要考虑的。
五 资本市场对恒大地产股的反应
1 恒大急于上市的原因：争夺控股权
魔鬼细节：若恒大不能在今年10月上市，许家印的控股权将丧失。
2006年6月，许家印以33%股权为代价，引入德意志银行、美林、淡马锡共计4亿美元。随后还有数次融资，共约18亿美元。这些将恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押全部以上市为解除条件。
2008年6月，许家印以12.58%的股权从郑裕彤等投资者手中融资5.06亿美元。融资协议显示，许家印许诺的最低回报率为100%。若没有到达回报要求，许家印将转让等值股份直至达到要求。这一协议在今年10月份就将到期。以最低回报率计，其12.58%股份将翻番达致25.16%。而2006年第一轮融资的股权也将扩至与70%回报率相当的股份，加之2007年一笔4.3亿美元的股权抵押和优先股协议。三者合力将使许家印的股份将缩至30%左右。这是许家印不能接受的。
恒大招股说明书披露了投行的意图。按照约定，恒大地产若在2008年之前实现上市，其回报将不少于股票发行总价值的30％；若在2008年6月6日前完成上市，其回报则不少于40％；若至2009年方完成上市，则承诺回报将上涨至不少于70％。上市后，机构投资者股权将稀释至3.66％；许家印则以持股68.16％，重新实现对恒大地产的全权掌控。
2 恒大的野心勃勃
2006年11月至2007年9月，恒大陆续与德意志银行、美林、淡马锡、瑞信等投行签订协议，投行们或认购恒大的可换股优先股，或向其提供巨额的抵押贷款，拿到9亿美元资金的恒大开始大举圈地。这个此前10年间累计销售面积只有200万平方米、2007年前9个月销售额只有23亿的地产商，却在去年底将土地储备升至4580万建筑平方米，为了保持高速增长和支付巨额土地出让和开发款项，恒大今年至少需要卖掉500万平方米，实现销售额500亿元人民币。一个铤而走险的野心无限膨胀的故事就此形成。
“公司模式有问题，承销商拔苗助长，缺乏对市场的判断，注定要出问题。一些房地产商要面临破产危险，而作为幕后推手的投资银行也将遭受重创。”一位不愿透露姓名的投行人士警告说。他同时认为，1年前的恒大远比现在健康，眼下恒大处于如此危险的境地，那些更具“冒险精神”的投资银行有不可推卸的责任。
3 只有大佬的热捧，没有基金的认同，难成气候。
恒大远不如表面上那样赢得如此轻松。
在路演第一周，一位曾参与恒大IPO的投行人士问遍香港主流基金，没有一家下单。至10月24日周六晚，甚至有汇丰银行的私人理财顾问被问是否要恒大的机构配售。这在认购踊跃的过往IPO上实为罕见。这说明恒大并未拿到太多长期基金经理的信任票。而后者往往代表了市场真正的主流投资价值观。
“恒大今年超出市场平均水平太多，联想到他们过去一年过山车般的表现，让人有不安全感。”一位香港基金经理向《环球企业家》分析，“恒大几乎将全部精力和业绩全部压在了明年。我更希望看到一个能够持续的、自然的发展轨迹。”
很多基金对恒大明年76亿的利润心存疑虑。恒大截止9月底仅锁定了明年五成的收入，其余收入仍要取决与第四季度和明年前两个季度的表现，而市场已经出现了过热调整的迹象；另一个不确定因素在于，恒大已销售项目中约有五成集中在年底交付。按照相关会计准则，只有封顶并交付的楼房才可以计入销售收入，这对恒大的资金链亦是一个考验。
深层次原因则是，香港投资者对房地产股的偏好已经发生改变。申银万国（香港）证券联席董事郑家华向《环球企业家》分析，如恒隆地产这样在北京、上海核心城市的核心地段拥有高端物业，能够持续收租的地产公司正取代大规模土地开发的住宅开发商成为基金宠儿。原因在于，最近土地市场上演的国退民进揭示，即使土地隐性储备丰厚的央企也在被迫买一些地王。这或许意味着大量囤积土地的模式或难以为继。
4 房地产剩宴即将结束
中国房地产业耀武扬威的日子已经结束。据汤姆逊金融（Thomson Financial）的统计，2007年大陆房地产业在香港上市共募集资金76亿美元，是2006年的7倍。但随着资本市场进入波动期，投资者信心受挫导致开发商的上市计划与其他行业的IPO一道陷入风雨飘摇之中。与此同时，到海外市场发行美元债券的路也不好走。一些小型开发商很可能成为这一轮震荡行情的牺牲品。
此景也意味着，投行们无所不能的造富神话的破灭。在过去数年中，贪婪的投行们已经从大批中国公司海外上市的佣金中赚了个盆足钵满，并促使它们的野心也进一步膨胀：选择那些质地不错但缺乏资本运作经验的中国公司，向其提供过桥贷款或股权投资鼓舞其大肆扩张，然后包装上市以换取高额回报。
5 房企上市扎堆，市场冷暖不一，前景不乐观。
最近一个月，有7家内地房地产企业在香港启动招股或发行上市。但在港招股的情况冷热不均，卓越地产日前宣布暂缓上市，恒大地产保证金获得46倍认购，国际配售超额近12倍，李嘉诚、郑裕彤等富豪均斥巨资认购。
10月2日，恒盛地产[3.19 -5.06%]融资99亿港元；10月14日，宝龙地产融资21.76亿港元。而恒大地产最高融资达64.6亿港元，高出市场预期近7%。
从招股情况来看，市场反应冷暖不均。禹州地产公开发售亦只获超额1.8倍，只好以低位2.7元定价。卓越更是发出通告称，不会按原定时间上市。
但恒大作为品牌开发商，受到资金的追捧，招股认购保证金认购达到46倍，国际配售超额近12倍。有知情人士对记者透露，根据英皇、辉立、时富、新鸿基等10家证券行合计，仅为认购恒大地产而为客户借出的保证金贷款就达到58.6亿元，其中，英皇证券[0.42 -2.35%]达5亿元。在杠杆作用的带动下，吸引了近千亿元的资金关注。
六 恒大股票未来走势判断
1 又一个碧桂园式首富神话破灭
恒大股票在未来不久必将以一轮过山车结束行情。制造首富的地产股，也必将是未来缩水最大的股票。徐家印的首富必定是昙花一现。
2 恒大股票受大盘拖累
大盘走势极为不明朗，会有一次崩盘的机会。
3 恒大股票受宏观经济拖累
宏观经济危机第二波即将袭来。市场需求会变得更加萎靡。
4 恒大股票受房地产周期低迷拖累
行业低迷期，企业的生存和竞争会变得尤为残酷和激烈。
5 恒大股票受自身不利因素拖累
恒大的资金量和其巨额的储地量和开发量还有差距，除了还息还债，购买土地，资金链的顺畅流通是个挑战。恒大要面临的某些土地合法性和土地政策收回风险。以及除土地成本外的高成本压力问题。
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