原载《新地产》2009年12月号

    巴菲特被人们奉为“股神”，因此它说的许多话也就被当作“神话”来诵读了。其实，巴菲特的许多非常具有哲理的段子，引用的都是西方社会人们早已熟知的谚语，就好比中国人常用的“不听老人言，吃亏在眼前”之类，只不过他往往在重要的时期，将这些寓言式的、浅显易懂的警句用来分析关键性的要害问题，才让人印象深刻！

    这次金融危机之后，媒体和专家们经常讨论的一段巴菲特语录是：“如果你是池塘里的鸭子，由于暴雨的缘故而水面上涨，你便也随之而浮。往往你会以为上涨的是你，而不是池塘之水。”用这句话来讽喻华尔街的那些金融投资家们实在是再贴切不过了，世道景气火爆的时候，他们都忘乎所以，觉得自己无所不能，因此现在都成了“死鸭子”！

    当然，向大师学习就如同读圣人书，还得活学活用。就拿这段格言来说，读完之后警醒我们，不要像那些把自己当成天鹅的“鸭子”那样去进行危险的投资！不过，如果我们从另一个角度来品味这段话，又可以获得正面的启示：投资者（尤其是中小投资者）就像是“鸭子”，本来就没有让自己“涨起来”的能力，而要追求一个好的投资回报，就得善于去寻找能够让自己“涨起来”的“水面”，或者能够学会去判断那片水面的上空会下“暴雨”，那就有希望成为一个成功而幸福的“鸭子”。

    我们来看房地产投资的情形。每一个项目都处于某一个区域，这个区域的价值就像是一个池塘的水面，除非一些特别大型的项目能够改变区域的属性（我们称之为“造势”），大部分项目都得“顺势”而为，也就是说每个房地产项目都是“鸭子”，项目价值的提升都有赖于区域价值——“水面”的提升。而问题的关键还在于，不同的池塘，水面升降的程度是不同的，成功的投资者就是那些能够看到差别并游到“水面涨幅最高池塘”里的“聪明的鸭子”！

    就拿北京的房地产各区域市场来说，这些年房价总体都在涨，所以是“普降雨水”，但是各个区域的涨幅却有很大差异：北面比南面涨幅要大许多，东面相对于西面涨幅要大些，但西北部却“局部地区有大雨”…因此，在这段时间内同样数额投资在不同区域内，房地产的升值回报就会出现明显的差别。这些“差别”的形成，显然来自于奥运会主场馆建设对亚奥区域整体城市面貌和居住环境的极大改善、CBD的大兴土木及国际商务聚集的繁荣、中关村高科技及教育产业的高速发展这些“大事件”。

    还有一个典型的例子就是望京。起初的发展，望京地区作为被大家广泛诟病的“睡城”，区域价值不被认可，房价的上涨幅度也一直表现平平，可当政府致力于将“奔驰”、“摩托罗拉”等企业引入之后，加上商业设施的跟进，这个区域就变成了一个充满活力的地方，之后的房价涨幅也就有了优于其它区域的表现。

    因此，搜集、捕捉各种影响不同区域发展的“事件”，成为房地产投资者必备的功课。现在已经进入信息时代，加之政府的政策制定与执行也越来越公开、透明，大家获得这些信息应该说没有什么难度。然而，在获取信息之后，如何运用自己的“想象力”来突破“眼前视觉障碍”又是一个关键。

    记得在奥运主场馆选址及区域规划确定之后，当亲朋好友咨询我买房区域的时候，亚奥地区是我经常主推的建议。但是，当时许多人都以亚运村交通拥堵、到处都是施工混乱的场面为由放弃了对这一区域的选择。而当08年之后，一切“美好”的状况呈现，房价却已经涨到他们无法企及的程度。所以，许多时候“闷热难当”恰恰是一场酣畅淋漓“倾盆大雨”的前兆，甚至是必要“前提”，这就需要投资者们运用智慧和勇气去做决断。

    目前在北京，要考验投资者智慧和勇气的是南部区域。政府已经决定投资2600亿建设南部区域的基础设施，目前的“价格洼地”能否变成未来的“价值洼地”？最近同样被媒体炒得火热的“CBD东扩”也在刺激大家的神经。但是，并不是所有的“事件”都能提升区域的价值，这个区域的价格已经到了一个很高的“水位”，如果“东扩”仅仅是加“量”而不改善“质”，那么对于未来的价值走向还需要慎重的考量。

    房地产投资者，要做善于寻找让自己“浮”起来“水面”的鸭子，而这又显然需要我们做更多的功课，并运用更多的智慧。