今年股市楼市上涨以来，每逢有所谓的经济专家权威人物出来讲话，谈到泡沫都把房市泡沫与股市挷在一块说事。其实，将股市和房市不加区分地都断言存在泡沫是不负责任的说法！按本人的分析判断：现今中国房市有泡沫而且有点大，股市无泡沫！
让我们先看看中国股市的情况。
首先，从市盈率角度分析。目前中国股市的静态市盈率约为23倍，动态市盈率更低。在美国这个所谓成熟的股票市场中，标准普尔500的平均市盈率目前约为25倍，纳斯达克市场的平均市盈率目前在35倍左右。尽管道琼斯30种工业股票价格平均数的市盈率可能较低些，但它不具有代表性。一是它的样本太小、太窄；二是它不是价值加权指数。因此，不足以代表市场平均水平。中国正处于发展阶段，其股票市场是个新兴市场，上市公司有较高的成长期权，考虑到这部分期权的价值，我们认为至少可以比成熟市场高估50%。欧美的相关统计结果是：在欧美国家的股票市场中，凡是有业务在中国境内的上市公司，其股票估值比本土企业平均可高估30%；凡是业务全在中国的上市公司，其股票估值比本土企业平均可高估100%。而现在的中国股市，平均市盈率比美国还低，怎么能说存在泡沫？！其次，从套利关系角度分析。目前中国的一年期存款利率是2.25%，按照套利理论的风险中性定价原则，我们可得出目前中国股市进入赌博区的市盈率约为45倍。考虑到30年期股市平均收益率通常为无风险利率的两倍，我们可得出进入价值区的市盈率约为22.5倍；投机区域是22.5-45倍之间。现在中国股市静态市盈率约为23倍，动态市盈率更低。因此，从套利关系角度来看，中国股市也不存在泡沫！
最后，从涨跌幅对比角度分析。美国股市标准普尔500指数从2007年10月份的最高点1500点左右，最低下跌到2009年3月的730点左右，现在点位是1000点多点儿。最大下跌幅度近似50%，现在从底部算起已上涨近37%。香港股市恒生指数从2007年11月份的最高点32000点左右，最低下跌到2008年10月的10000多点，现在点位20000多点。最大下跌幅度近70%，现在从底部算起已上涨一倍。而中国股市沪市从6000多点一路下跌至1700点以下，跌幅高达70%以上，目前点位在3000多点，涨幅也就是70%，还不足弹丸之地的香港股市涨得多。从绝对跌幅来看，还没有到6000点跌下来的半山腰，何谈泡沫？！
让我们再看看中国房市的情况。
这次次贷危机，美国等地的房市跌幅超过30%，而我国的房市除了深圳有过短暂的下跌以外，其他城市几乎没有下跌。本来08年上半年以前的宏观调控，使房价刚刚出现了下跌的苗头。可次贷危机的蔓延，使政府不得不把保增长、拉动内需当成了首要任务，为了顾全大局推出提振楼市信心的政策，这些政策的初衷是为了惠及消费者的，这本来没有错。但对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还将上涨，而很多地方松绑房贷更是给了其极大地鼓舞，于是乎，压抑半年多的炒房者再度入市；对于开发商而言，政府的政策令其对原本自感渺茫的前途变得乐观起来，政府给予其扶持政策令其对后市充满信心,房地产业以对地方财政、银行盈利和为GDP作贡献为由借机推高房价！最近一段时间，在通货膨胀的预期之下，房价在今年的爆涨程度主要的一线城市已与纽约比肩了,投机客、投资客纷纷入市、开放商纷纷涨价，悟盘惜售。目前的房价已远远高于大部分人的购买力。尽管有人喊出房子不是为穷人盖的，但问题在于应该把穷人界定在多少百分比之内？！是50%还是70%？
从经济学原理上讲，在70年平均利率的水平下，如果房产未来70年租金流的折现值还赶不上目前付出的购房款，那么房价就存在泡沫。在实际操作中，我们通常只能较准确地预测到未来1-3年内、最长不过5年的租金大致水平。如果70年平均利率水平取4-5%，假设可正确预测未来3-5年的租金水平（这种计算已经相当于透支了未来3-5年的租金上涨预期），计算出的房子的租金折现值仍赶不上现在买房的房款，难道房子还不存在泡沫？！
如果房子热销，是都被人买走居住了，使用了房子的遮风避雨功能，再高的房价也无可厚非。因为老百姓的需求是真实需求，是房子使用价值的体现。可问题偏偏是：大部分城市的大部分房子卖出后在空置，出租房子的租金在目前利率极低的情况下仍赶不上买房款存银行的利息，房屋拥有者只是在用房子保值财富或司机倒卖，他们实际上不是把房子作为实物资产使用、利用其遮风避雨的使用价值，而是把房子作为金融资产，像炒股票一样炒买炒卖。靠这样发展起来的房地产业，即使拉动了上游的钢铁、水泥、电力等行业的需求，带动了GDP数字的增长，保证了政府的财政收入和既得利益者的利益，对国民整体福利能有什么贡献？这种现象只能造成了社会资源的大量失配，浪费中国本不富裕的资源，拉高国际市场铁矿石等资源的价格.
中国目前房价的快速上涨，归根到底还是投机、投资需求过剩所致！认识到这个事实，政府调控房价就要着眼于需求方而不是供给方。现在的住房需求，本人把它分成四类：外来需求、投机需求、投资需求和自住需求。其中，外来需求只有北京、上海等国际化都市明显，在人民币汇率没有升到理论平价之上，恐怕短时期内难以消除外来需求。投机需求和投资需求对预期和利率都较敏感，是目前的主要需求力量。对于自住需求，虽然中国目前还会有10年的人口红利，但这部分需求在目前的高房价下大部分是潜在需求，缺乏有真正购买力的需求。如果政府的政策能使中国除国际化都市以外的大部分城市的房价回归到真实需求所决定的价格水平上。这种对需求方的直接调节远远比限制土地供给、限制放贷等对供给方的调节有效。对于国际化都市，只要没有投资和投机需求,相信中国的房价一定会回归理性！政府、银行、国民经济也才能真正健康、永续地运行！