北京楼市量价齐热 11月房价“荡秋千”

中广信/卢校

    年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。记得2008年初入寒冬，楼市也随之冰冻起来，有数据显示该年全年销售都没有2009年半年销售的多。今年楼市持续火爆，对比去年是迥乎不同的两种境地。房地产市场的金九银十也不再是房市的最佳期，今年北京11月出现了淡季热销的场面，整个商品房在成交量创2007年以来新高，据北京房地产交易管理网数据显示：11月期房住宅网上签约套数为11802套，环比10月9514套，增长了24%，京城楼市已呈现小幅度增长态势。

    在成交面积中，11月期房住宅网签面积为1342960平方米，环比10月增长了43.8%； 对于现房，11月现房的成交量3009套，环比10月2113套，增长896套，环比上涨42.4%。11月现房成交面积4444784平方米，环比10月增长44%。与此形成鲜明对比的是，11月开盘项目均价继续快速上涨。据协成机购统计数据显示，11月28个开盘项目中开盘均价在万元以下的只有5个，而开盘均价高于20000元的项目却有10个。其中有5个项目开盘均价已超30000，使得11月开盘均价环比已上涨3.30%。从近期的楼市可以看出来，楼市供应房源紧缺，而购房者的热情却非常高涨，促使11月成交量出现上涨的局面。

　　对于11月楼市的火爆行情，主要有以下几方面原因：

　　一、“楼市恐慌症飙高”

　　10月份，方先生通过中介在定慧寺一社区物色了一套50平方米左右近20年房龄的小两居，房主当时报价78万。11月中旬，当他表示想购买这套房子时，房价已经被提高到92万。这样的抢购在11月的楼市交易中比比皆是。近期，北京房地产交易管理网上每两三分钟网签数据就会被刷新。 据了解，目前北京购房者中“恐慌性”购房者占了40%，而这“恐慌性”购房者中又有接近60%的人是在投机炒房，目前楼市的高房价主要就是被这些投机的“恐慌性”购房者和其他投资炒房人共同炒高。

　　二、政策收紧

　　时值年底，去年10月出台的各项房地产购房优惠措施面临到期是否取消的难题，优惠政策的不确定性，在一定程度上刺激了年底的成交量。从11月商品房的成交量、成交均价来看，价格依然维持坚挺，楼市降温并不明显。

　　三、市场供求关系

　　11月北京楼市再现开发商囤地、捂盘现象，楼市目前面临“无房可买”的尴尬局面：一方面是一路暴涨的房价让人望而却步，另一方面面临的却是房源有限的首期房的“万人购房大军”，部分刚性需求被挤出五环外甚至被迫离场。 “产品结构性失衡，有效供应减少，需求依旧旺盛，是导致目前楼市持续‘高烧’的主要原因，而部分改善型客户在优惠政策终止的预期压力下，加快了入市步伐，或将导致这波热潮持续。

　　四、开发商年末回笼资金

　　年末是回笼资金最为紧要的时期，也是开发商加大推盘力度的原因之一，而上月商品房旺销则是对政策判断的直接诱因，11月市场持续旺销，一些开发商都改变了策略，希望赶上年末楼市火爆的末班车。

　　预计今年12月，通胀预期乃至通胀将会诱发投资客更大的购买热情，市场热度将依然较高，房价继续维持上涨趋势，不过2010年上半年成交量将会缓速下滑，但仍然对房价起到支撑作用，此时投资性需求和改善型需求占主导，自住需求被严重抑制，并由一线城市转至二三线城市，不过政府降温政策随之将会出台，明年下半年将会有可能面临变盘危险。