一、导言：地王有罪吗？
每年有关地王的新闻报道总是热度新闻，没有新意的新闻，却总能屡屡被放置在媒体的头条。而且地王一出，必受诟病，必受摧挞，人云亦云，成为常态。如果仔细一想，深觉默然悲哀，默后哑然失笑。
地王频受批评的基本逻辑很简单，地王给了城市土地交易价格一个不良示范，因为地价的高企从而推高房价，谁推高了房价，谁就是“地主恶霸”，谁就必须打到在地，再踏上一只脚。从民众的心理角度来看，基于收入水平和情感因素，是可以理解的。但专家和传媒的普遍导向如此一致，倒是一件值得反思的事了。
从宏观角度看，无论中外，任何经济都是政治经济，这是毋容置疑的。但问题是，在中国，从微观角度看，经济现象都不是纯粹的，也是政治经济，这就是一个非常值得关注和改变的现象，但也许是中国改革无法实现的一个愿景。
地王广受诟病，但地王是什么？并没有一个明确的定义，比较通俗能理解的定义是：在由政府组织拍卖，房地产企业竞标的条件下，土地的拍卖价格为该地区最高，称为该地区的地王，单价或者总价最高都可以号称地王的。
如果是这样的定义，在一个区域肯定总会有一块土地是最贵的，这是一件很自然也是不可能不出现的事情，如果纯粹因为这一点，地王就要承担各种的诋毁和批评，是不是中国文化中的“枪打出头鸟”和“仇富心理”在作怪呢？
企业作为一个独立的经济个体，无论是上市公司还是国有企业，一般都会有适当的监督和监控机制，尤其一个企业获取了地王，他无法逃脱公众目光聚焦的命运，如果其企业决策者不能有效地完成这块土地的开发，那他就会承担更加可怕的压力！所以基于一个正常人的思维，况且能担当这种领导岗位的人，不用假定，他们的智商和情商不会低于一个普通人，他们做出这样的决策，从正常的个体自我保护原则来看，肯定不是疯狂的，肯定有他合理的经济决策理性。一个正常的商业决策，为什么要承担这种过分的不公平的舆论对待呢？我们更应该反思是不是我们的文化基因、我们的社会舆论和舆论引导出问题了呢？
对于拿地，上市公司主要是为了增加公司资产，增加自身实力。由于股市的资本效应，土地资源可演变为资本资源，拿地可以增加房企的融资能力。同样，国企拿地也是为了增强实力，规避资金的贬值风险，为后续的开发做准备。从企业操作角度来看，那一个企业愿意以高价拿地？地王的出现主要原因一是土地出让制度造成的，由于采取的是招拍挂的形式，土地肯定是价高者得；二是土地不可再生的地段因素决定的；三是通货膨胀的预期压力。
基于此，地王何罪之有？要说有罪，也应该是推高地价的制度因素才对。
二、背影：央企为祸乎？
据粗略统计，在今年三季度有92块地王，其中70％是央企标到，某家巨型央企，在九月份一口气买下上万套住宅，准备出租牟利。
从国家战略层面上看，央企的定位应该是一批在国计民生中具有战略意义的龙头企业，可享受国家政策上的支持和获取资源（包括信贷资源）的特殊待遇，意在保障经济安定、打造国家的核心竞争力。央企大举进入房地产业大肆抢夺地王当然该招来一片骂声。
但为什么央企要疯抢竞拍地王？
我们知道，起码在现阶段，中国的银行并不是完整意义上的商业银行，在保证必须完成政治任务的导向下，今年为对抗金融危机而投入的大规模信贷，绝大多数巨额资金全部砸向基建和国企（央企），而并不敢也没有贷给中小企业、出口企业。国企手中满是现金，却象烫手山芋！工业产业产能严重过剩，银行定期存款利率太低，通胀的阴影越来越近，持有巨额现金即意味同步蚀本。于是国企大量现金最好的选择就只能是投向土地和房地产。这是一个相对容易做出的决策，既可以抵抗通胀保本，又无需因万一决策失误而负上政治责任而影响仕途升迁。这是央企疯抢地王的根本原因。
地王的频繁出现，表征土地市场存在明显的资金推动型特点。资金流向无非就是决策人的思维导向。但当土地交易市场成为投资乃至投机市场，大量泡沫自然伴随滋生。在国家信贷扩张期，获得大量贷款的央企密集进入土地市场，势必会分流进入实体经济的资金量，这对于整个经济面的恢复而言肯定不是一件好事，对推高房价预期来说，显然是一件坏事。
上面的分析显然有道理。但央企作为一个企业，它的企业行为的本质就是兑现赢利的冲动，从这点讲，央企又何罪之有？是资源分配不公、资源分配政治化才是需要批评和改革的关注点和切入点。
地王的制造，虽关乎央企。但它只是一个替罪羊，如果要说它为祸，其根源还是应该归罪于造就地王的体制和制度。
三、反思：招拍挂之毒？
今年，尤其是近几个月来，地王争夺战的激烈程度一浪高过一浪。每次报道一出，不可避免地就在业内外掀起风波。不断被刷新的地王榜，不断囊括地王的央企和上市企业，被指责成为推高房价的罪魁祸首。土地招拍挂制度被指责为为虎作伥的帮凶。
央企蜂拥进入房地产，是中华人民共和国历史上前所未有的现象，是超低利率和异常贷款行为的直接产物，是流动性泛滥的结果，更是经济出现产业空洞化的折射。今年以来土地市场的抢夺战愈演愈烈，土地市场已经开始走向垄断。
地王频现肯定是一种变态的经济现象。制造地王的民企很少，绝大多数是央企、国企、上市企业。这或许才是可以挖掘地王高热频现这种经济现象根由的入口？
政府设置的招拍挂的土地出让体制，必然是价高者得。“纯粹意义上”的企业，必然是以资金链安全和利润指标来衡量拿地的价格，这类企业哪个愿意花不可能创造利润的高价去买地？敢于不计利润的企业才会疯狂不计成本地去比拼，才会推高地价成为地王。这样的结果最终导致的是土地市场逐步被央企、国企、和上市公司所垄断，而必须考虑利润的“纯粹意义上”的企业却逐步地被土地拒之门外，这种看起来是正常的市场竞争最终堕落为变态的经济现象。
那些没有任何房地产开发经验的国企，也立即加入争夺地王的行列，他们靠的绝对不是对房地产市场的深刻了解，而是因为他们获取信贷资金的成本极低，空手套白狼，何乐而不为呢？但严重的是这样争夺地王是一个危险的游戏，高的地价和房价，之后膨胀了的公司市值和公司资产，随后又拿到更多的信贷，拿到更多的信贷后又去推高地价。目前土地运作资本化现象十分明显，央企、国企、上市房企在积极出手争夺地王的同时往往伴随着资本市场的频频融资，实际上还是银行资金在支持地王，这更是一种潜藏巨大风险的变态的经济现象。
有业内人士认为：至此，土地出让制度的缺陷已经暴露无遗，土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。虽然“招拍挂”在一定程度上规范了土地市场的混乱局面，但这一制度难以在有着基因缺陷的大制度框架下得以独善其身，为高房价推波助澜的土地“招拍挂”制度或将走到了尽头。
土地“招拍挂”制度真的就会寿终正寝了吗？显然，这是一种将对高房价的恼恨情绪迁怒到土地出让制度的一种书生意气罢了。作为国家稀有资源的土地，目前除了采用“招、拍、挂”这种还算公平的土地出让交易方式外，还有那种方式会更好？显然没有。因此在短期内，如果不能找到更好的土地出让交易方式，土地“招、拍、挂”制度仍将具有可持续发展的长久生命力。
大多数人认为，由于“招拍挂”才催生了地方政府与土地市场的“暧昧关系”，因为地方财政变为“卖地财政”，才导致地价、房价齐涨，因此近年来对这一制度的反思之潮涌起，批评之声不绝。其实，“招拍挂”只是一个工具，流动性泛滥、土地稀缺、短期与局部地区求过于供才是土地价格走高的根本原因，与工具何关。地方政府的财政收入过度依赖于土地收益，这是制度缺陷。但导致地方政府推高地价的内驱力有更深刻体制上的原因，与作为工具的招拍挂又有何关？
四、分析：供地体制的病？
上世纪90年代之前，我国一直处在计划经济时代，也就根本不存在现代意义上的房地产开发。当时的建设用地主要是通过国家划拨的形式，由政府统一规划建设。直到本世纪初，我国的房地产市场开始萌芽，我国的供地模式才初具雏形。
现行土地市场一般可分为一级市场和二级市场。所谓一级土地市场即政府出让市场，是指各级地方政府以土地所有者的身份，主要通过“招拍挂”的方式公开、有偿、有期限出让国有土地使用权的市场；二级土地市场相对一级土地市场而言，主要是指土地使用者将土地使用权再转让的市场。2002年7月1日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，今后凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不允许再协议出让。到目前为止，在我国一级土地市场绝大部分国有土地通过“招拍挂”的方式进行出让。
目前房地产领域之所以成了社会关注的焦点，是因为房价的持续上涨远远超过了城镇居民和迁入城市人口的支付能力，与之背反的是以国企为代表的大企业，天价制造地王，进一步推高房价预期。更将地王高热下的土地供应体制剥露在公众目光聚集的无影灯下。
那么土地供应体制究竟病在何处？
病灶之一：地方政府卖地财政体制
地方财政收入是指地方财政年度收入，包括地方本级收入、中央税收返还和转移支付。所谓卖地财政收入就是指，地方政府的财政收入的一大半依赖土地出让及其关联税收收入。
从税收角度来看，尽管1997年实行的分税制改革后，地方政府除营业税收入较大,税源较稳定外，其余都是一些零星分散，征管难度较大的小税。目前我国地方政府税收增收缓慢，缺乏稳固的财源作为基础，而财政收入来源单一、结构简单，不可能在短期形成一个新的能替代房地产的财政收入来源。
另外，财政分权下的地方政府作为一个相对独立的主体为了自己的经济利益存在着大量的自利性行为。这些自利行为集中表现为地方政府的发展冲动, 这种发展冲动又集中表现在地方政府为发展经济而进行的公共投资项目上。
这些，导致了地方政府推高地价的内生冲动。
病灶之二：有限土地存量约束下的囤地体制
囤地，是地方政府或房地产开发商控制土地供给与需求格局的一种操纵性经营行为。也就是通过控制土地来控制建房数量，使其供给小于需求，推高房价；在房价较高时，将地转卖给其他用地商，或者自己建房，谋取更多的利润。显然，能囤地的肯定是掌握政治势力或资本势力的顶端群体，在中国，其实就是地方政府或资本势力雄厚的企业（央企或上市企业）。地方政府将城郊和农村的集体土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，促使区域房价上升，再将储备土地进入招拍挂，这时政府就获得了囤地的最大收入。房地产商也采取囤地措施，使住房供给始终小于需求。地方政府和房地产商的这种因囤地而额外暴增的收入，必然要进入房价，这是导致房价上升的一个很重要的原因。
病灶之三：土地出让的高度垄断体制
土地招拍挂作为一个土地出让工具，本身并没有什么对错。但是在操作层面，招拍挂已经异化成为土地出让高度垄断体制下的一支魔杖。
这支魔杖之所以能点地成金，并不取决于魔杖，魔杖仅仅只是一个道具，其运用之妙主要取决于地方政府这个魔法师的存乎一心。目前运行的土地招拍挂市场，是供给方地方政府高度寡头垄断、需求方房地产商充分竞争的一种经济行为。这种高度寡头垄断的土地买卖市场，具体特征是：①土地挂牌信息是未完全、连续、彻底、充分向全社会公示的；②土地出让没有在全国或省级区域之间实现联网，没有形成一个规范的市场交易体系；③一些地方政府在土地招拍挂方面，存在主观上的内部交易。
总体来说，供地体制病在何处？其本质是土地出让的高度垄断，其核心是地方政府财政多收的利益驱动，其表现是现行财政体制使卖地收益最大化成为地方政府政策和行为的必然取向。
五、解决：供地模式之变！
中国最大的问题是人口众多与耕地较少，这是一个两难的命题。究竟是实行严格的耕地控制制度以保证粮食安全呢？还是牺牲部分耕地来满足住房的建设需求，以防止房价上涨过快？
中国目前的城市化水平只有46%左右，就目前城镇房屋存有量和城镇人口相比，我们住房还存在50亿平方米左右的缺口。未来30年，如果城市化水平提高到70%，城市还要增加4亿人口，如果不解决供地模式问题，房价将还将持续上升。
当然，如果把房价高涨的全部责任推给土地供应，显然是没有道理的。理论上讲，中国文化基因中的购产置业冲动以及资产持有成本太低导致的对房产的过度需求（减损、保值、投资或投机取向下的囤房）才是推高房价的罪魁祸首。但是在本文中，这暂不是我们要讨论的主题，我们关注的是土地供应模式应如何改革以应对并支持中国未来的城市化可持续发展。
天道第一：中央对土地一元化管理必须提速推进
前已逐步实行将集体建设用地纳入年度土地利用计划当中。集体建设用地和国有土地纳入统一的土地计划管理范畴只是国家将分阶段推行土地一元化管理的先导，随着各项改革制度的配套推进，分类型合并集体土地与国有土地的计划管理，将集体土地吸收合并为国有土地，建立一元化的国有土地管理制度，以终结目前中国的土地所有权制度缺陷所造成的土地权能不清、权益失衡所引发的一系列深层次问题。
地道第二：建设用地之城乡统筹必须快速推动
目前，在中国，一方面是可利用建设用地非常紧张，外加承载养活十几亿人口的耕地红线时时敲响警钟；另一方面，城市化扩张过程中的城市和农村土地利用效率非常低下。
长期以来我国的城市建设走的是外延式发展道路，土地利用效率低、利用方式粗放，忽视了城市土地的内部挖潜，造成了土地的严重浪费。根据一项对全国644个城市的统计表明，我国城镇人均建设用地达到了133平方米，大大高于国际人均建设用地80多平方米的水平，城市里各种开发区和工业园区的土地利用效率更是十分低下。就每平方公里建设用地的投资量而言，美国比中国高出2倍，德国比中国高出6倍，日本和英国则高出数十倍甚至上百倍。
另据中央党校周天勇教授研究报告：1978年的农村村庄用地只有7000多万亩，2007年达到了27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，而农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，30年来城市建设用地扩大了5000多万亩，却转移和增加了4.1亿人口。显然，农村村庄用地也存在严重的浪费和滥用。
虽然粮食安全和城乡居民的住房安全同样重要，但是从国家战略和国家安定的大方向来看，粮食安全远高于居住安全，因此土地资源的分配应该首先保证耕地红线，其次才是建设用地。
在解决建设用地问题上，必须将城市和农村建设用地纳入统一规划，综合解决。国土管理部门要继续严格控制建设用地的增量，形成倒逼机制，促进城市土地利用方式和经济增长方式转变。通过土地供应指标的下达量来硬性约束地方用地的冲动，逼迫地方政府提高土地利用效率，促进土地节约集约利用，将土地利用方式由粗放外延式转变为向城镇内部集约挖潜式。同时随着城市化的进展，更多的农村人口进入了城市。一些农村衰落了，就有必要复垦成耕地，同时严格控制农村新批宅基地的供应。
只有这样，对城市土地和农村土地实行科学化规划和集约化利用，推行城乡统筹，进一步提高土地利用效率，我们才能有限土地约束下实现可持续发展。
财道第三：地方政府卖地财政体制改革要分步推行
从目前来看，供地模式改革的目的是要实现：要改革土地有偿使用方式和土地收益分配使用办法，来解决地方政府过度依赖土地收入的问题。
目前最重要的就是，一是改革土地有偿使用方式，使得土地有偿使用收入不过分集中在一次出让；二是改革土地收益的分配使用办法，使得土地的收益分配、使用更加合理。
从战略层面来讲，中央政府与地方政府的财政税收分配厘定要重新思考，同时有必要将地方政府一次性的巨额土地出让收入摊平到土地使用期限全期。将土地和房屋几十年的收入，改变为长期可持续的收入，以抑制地方政府推高地价的内生冲动。大幅提高土地交易增值税，并全额作为地方政府税收，中央和省级政府不再进行集中和分成。
从政策层面来讲，有计划地推行土地一元化管理，在符合建设规划的前提下，将各种类型土地全部自由地进入市场；根据建设规划的科学性需要，将进入土地交易的门槛分别设置，既保证规划效率的需要、需求充分竞争的需要，又对大面积购买囤积土地的开发商进行限制。
从操作层面来讲，把政府高度垄断的土地供应市场，改革为信息充分对称的市场，与竞争性的土地需求市场对接形成竞争性的土地供给市场，建立县、中心地区、省，甚至全国性的土地交易市场或土地交易网，通过网上撮合形成均衡地价。
从长远来看，我们更需要关注理顺土地的价格体系与国家经济发展的长远关系，平衡收益体系分配的效率和公正。
文章来源：卖楼吧 www.mailouba.com—许子枋房地产咨询专栏。此文为《国土资源导刊》特约首发年终盘点长文。