公共租赁住房箭已上弦

概念提出一年后，公共租赁住房终于被正式列入国家议事日程。12月14日国务院常务会议，专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中提出：增加普通商品住房的有效供给；适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。

今年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题；还将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容。

实际上，国家层面的相关意见稿已经出来，目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府，如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。比如，北京市今年将至少完成50万平方米公共租赁房的建设收购计划，并且出台了《公共租赁房管理办法》；今年8月1日，常州市在市区推出200套公共租赁房，其运作模式得到了国家相关部门的认可；上海眼下也正紧锣密鼓的进行相关研究。

国务院提出明年增加公共租赁房用地供应，信号非常明确，明年相关法规极有可能出台，将在全国多数大城市实施。那么，公共租赁房具体是个什么东西？不妨先分析一下目前我国住房供应的现状。一是廉租房，当前我国大部分城市享受廉租房政策的家庭尚不足1%，即使2011年能按将计划解决全国747万户的廉租问题，也仅占全部城镇家庭的不足4%，这一比重明显小于发达国家的平均水平。

二是经济适用房，近十年来这一政策落实不力，一方面是建设量偏少，近几年每年占全国全部住宅新建量的比重不足10%，按去年底的规划，未来三年，全国新建经济适用房400万套，但今年上半年数据表明，各地只完成了年度计划的37%方政府大量新建经济适用房热情并不高。

第三，动拆迁配套房，主要用于旧城改造和其它城市动拆迁，国家没有明文要求，各地情况不同，上海建设的规模较大，这其中只有部分属于“政策托底”的保障型。第四，限价房，规模很小，只有北京、广州、成都等少数城市有建；第五，普通商品住宅，2005年“国八条”相关标准限定：容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。第六，除了前面五类情况之外的商品住宅。

按国家法规，廉租房和经济适用房皆面向城镇低收入家庭供应，但实际执行中，廉租房覆盖面还很小，多数地方政府把经济适用房的准入门槛扩大到中低收入家庭，甚至是中等收入，主要原因是大部分低收入家庭买不起经济适用房。普通商品住宅，尤其是其中的中低价格、中小套型的房子，主要面向中等及中等以上收入群体，但问题是这部分房源政策只能引导，无法控制，曾经的“70/90”政策被证明执行不下去。

如此，则我国目前的住房供应结构中存在断层，也即比较严重的“夹心层”问题。“夹心层”主要分为两种情况，一种是既够不上廉租房标准，又没能力购买经济适用房；另一种是既够不上经济适用房标准，又买不起商品房。公共租赁房主要针对前一种情况，但不限于此，比如有些符合廉租房准入条件，但还在轮候中，尤其是各地只有极少量的实物配租，这类弱势群体也可先申请公共租赁房。再如，

新就业职工，特别是新毕业的大学生以及居住困难的外来务工人员等。

因此，公共租赁房带有明显的保障色彩，只是租金水平高于廉租房，覆盖的人群也更加宽泛、更加多元分化。与经济适用房不同的是，公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。这一制度成形后，我国住房保障体系就形成了由廉租房、经济适用房、公共租赁房的“三架马车”组成的完整体系，其中前二者皆于2007年“24号文”之后，重新修订了法规。

值得关注的是，总的管理和运作思路是：政府支持、市场运作；多方建设、统一

管理；公平公开、严格监管。与廉租房完全由政府建设和运作不同，公共租赁房将会较多地引进市场机制，部分可由国企运营，部分可由协会、互助组织、公益基金等机构运营，部分可由民营企业运营，但都以微利为原则，政府给以优惠供地、减免税收、便利融资等支持。

目前我国城乡居民人均住房面积已达30平米左右，城乡住房严重短缺时代基本结束，城镇住房自有率已超过70%（私有率84%左右）。但随着房价高涨，现有保障性住房已无法满足各类低收入家庭复杂的住房需求。相较廉租房和经济适用房的单纯性和死板性，公共租赁房的定义、内涵、运作方式比较复杂和灵活。这既需要尽快台出国家层面的统一指导文件（或法规），又需要各地因地制宜的摸索路子、积累经验。

刊发于东方早报