温总理发信号房地产将出现重大变局

吴其伦

日前，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作。其间，温家宝专门来到松江区泗泾镇，考察了正在建设的上海市最大保障性住房工程进展情况。他说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。

总理在09年岁末，在今年商品房价格暴涨、保障房建设缓慢、房地产市场矛盾日益激化的的市场大环境下，在迪拜房产泡沫破灭、国际经济尚未摆脱低迷阴影的外部环境下，向房地产市场发出了理性的号召，即中国房地产发展中心回归保障，回归民生。总理此番号召是向房地产市场发出发展中心转移的重要信号。可以想见，中国房地产将出现重大变局，将出现以保障房为主，商品房为辅的市场格局。

房改之初，政府提出的房改目标是重点发展经济适用房。可由于席卷全球的98年金融危机，令政府的意图彻底改变，那就是将中国的住房供应玩完全市场化。在此期间，开发商造什么房子就老百姓买什么房子，房价完全由市场来定（事实上是开发商来定）。近年来，随着房价的急剧上涨，在老百姓越来越买不起房的情况下，政府出面对房产市场进行宏观调控。可由于经验、态度、执行等方面原因导致调控难以显效。

于是乎，政府在不得已的情况下，出台保障房政策，在政府的主导下推出廉租房、经济适用房、限价房，政府意图是逐步将房地产发展重心转移到保障上来。可一直以来，各地保障房进展缓慢。不久前，全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢。今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，截至今年8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。以此进度看来，今年的计划万难完成。

政府之所以痛下决心进行大规模的保障房建设，是因为政府已经深知，中国房地产完全市场化道路是行不通的。欲解决民众普遍住房需求，政府必须投身房地产建设，政府必须成为房地产市场供应主体。

而从目前的市场状况来看，还不能说政府就是房产市场的供应主体之一。原因在于，政府没有直接进行房产产品的开发与销售（廉租房除外）。笔者以为，正是这种犹抱琵琶半遮面的做法令开发商对后市抱有幻想，令市场需求者看不到希望（经济适用房、限价房仍然是开发商在造），更令市场徒增许多不确定因素。

综上，笔者以为，总理此番借考察上海、江苏之机向房产业界传递了一个重要信号，即中国房地产市场将出现颠覆性的变局，政府将以保障房作为发展契机高调进入房地产市场，而中高端住房供应仍然交给开发商，依然保持市场化。