在参加“‘嬗变中的昆明’网络专家博客笔会”期间，有幸和“别样官员”仇和有了一次短时间的交流。

12月17日下午，云南省委常委、昆明市委书记仇和，在“省委常委会刚开结束，来迟了，请大家谅解”的开场白后，向与会的博客写手、网络媒体作了约50分钟的发言，较为详细地介绍了昆明市的有关情况。

与通常一些领导所不同的是，仇和书记手中并未拿演讲稿，却滔滔不绝，而且语言极为流畅，话题涉及区域经济一体化条件下的昆明的优势和发展趋势，信息化与工业化、城市化、市场化、国际化，经济改革与政治改革，公民社会转型与社会事业改革等等内容（引用两江书生的文章内容）。尤其是大量数据的运用，令会计专业毕业并长期从事经济管理工作的笔者感到汗颜。

在仇和的50分钟讲话中，最吸引我的要数他对房地产调控的阐述了。仇和坦率地说，一个地方的房价不能过高，过高了老百姓买不起房子，会影响社会稳定，降低市民的生活水准。房价过高还会导致房地产商绑架政府，对国民经济损害巨大。昆明下辖各县的房价，一定要比周边同类县城低15%左右。

这是笔者第一次听到一位市委书记对房地产调控给出了硬指标。

笔者随后和仇和书记进行了短暂的私下交流。仇和坦言，房价是可控的。这也鼓励着笔者就房地产调控，和仇和进行了探讨，并给了仇和以三点建议。现将我的三点建议及事后更详细的理由阐述如下：

一是要掌握好土地的投放力度。过去八年，中国房价的非理性上涨，主要是商品房供不应求所致，根源在于房地产一级市场调控失灵，更多地方政府为了自身利益需要，在土地的投放上，采取了“饥饿型投放”模式，土地的供不应求，导致商品房的供不应求，最终直接导致房价的疯长，“排队买房”成了商品严重过剩时期的中国市场一个十分怪异的现象。

房地产调控应该从源头做起，只有按照市场需求实施土地投放，才能使房地产市场长期健康稳定发展。

二是要加强土地管理，严防开发商“囤地”。仅有土地投放力度的适当还不行，还要强化对土地开发进度的管理。有关数据显示，1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仅占购置总量的62%，说明全国“捂地”现象已经相当严重。

闲置，已经造成了土地的极大浪费。昆明市应该对已出让的土地进行一下清理，对没有按照进度开发的，要坚决予以处理，有的可以征收土地闲置费，有的要强行无偿收回。

只有在土地开发的序时进度上加大管理力度，大力整治“囤地”行为，才能有效利用土地资源，确保市场的有效供应。

三是要保持充足的存量房供市民选择。当西方国家还在备受金融危机煎熬时，中国的房地产市场已经深度发烧，成交量急剧放大，成交价大幅上升，进而导致全国房地产市场的价格过快上涨。究其原因，在于2007年的房价疯涨，抑制了一部分人的需求，经过2008年的市场徘徊后，房价虽有实质性的下降，但大降的可能性已经被排除，在国家和地方诸多救市政策的推动下，被抑制的需求迅速得到释放，而多数开发商却没有看准市场的复苏会来得如此之快，没有相应加大开发的力度，最终导致市场供求关系的严重失衡，使房价大涨。

1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%，而房屋竣工面积仅3.77亿平方米，同比仅增长22.8%。虽然“竣工面积”和“可预售面积”之间仍有一定的差距，但销售面积和竣工面积所形成的近3亿平米的缺口，就是今年房价上涨过快的症结所在。

就昆明市而言，2007年销售量为800多万平米，2008年则降为500多万平米。而今年1-9月份，就已经销售了482万平米，且呈逐月升高趋势，预计全年销量会突破600万平米。

由于中国采取的是商品房预售制度，购房户在看不到成品房的时候，就要和开发商签订购房合同，造成了信息的不对称。有鉴于此，一个健康的市场，应该有一定量的存量房产供市民选择，以抵消预售制度带来开发商的过分强势。

以笔者对房地产市场的长期关注来看，一个城市的房地产市场，应该始终保持年销量三到四成的存量房。具体到昆明市来说，应该始终保持不少于200万平米的可预售面积，才能给市民以“选房权”。只有改长期的“抢房”为市场经济条件下的“选房”，中国的房地产市场，才能真正走向健康、稳定。

 
昆明笔会文章：
仇和现象，将引发“鲶鱼效应”
中国需要更多的仇和，仇和需要尽职的谏官
感谢网络，让我和昆明有了第一次亲密接触
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