认真研究购房需求，区分不同性质的购房需求，对于房地产政策制定、对于经济结构的调整都具有重要的指导意义。

在近期国务院常务会议上出台的针对部分城市房价上涨过快提出调控措施时，明确提出了四种购房需求，即初次购房需求、改善型购房需求、投资投机型购房需求，提出要鼓励初次购房需求和改善型购房需求，抑制投资投机型住房需求。

然而，这三种购房需求并不能涵盖所有的购房需求，有的购房需求还实际上还具有非常强大的购买力，是直接导致很多城市房价持续上涨的重要动因。在上周北京电视台播出的“财经五连发”节目中，我提出了其中一个被长期遗漏掉的购房需求—资源型购房需求。这个需求长期以来，没有引起相关方面足够的重视，也缺乏数量化的研究，但它却是导致中心城市房价持续上涨的重要动因。

这里需要解释一下什么叫中心型城市。

中国的城市发展首先是以行政区划为基础的，并按行政权力与层级来集中地、区别地配置公共资源，从而形成首都—省会城市—地级城市—县级城市这种中心链条式的城市。所以，中国的城市形态，大多属于中心型的城市。

北京是中国的首都，是全国性的中心城市；成都是四川省的省会，是四川省的中心城市；乐山市是川南地域性的中心城市。这些城市的结构如同洋葱，从里到外、从大到小，公共资源配置模式几乎完全一样的。这些公共资源包括行政资源、教育资源、卫生资源、文化传媒资源等等，这些公共资源的配置是权力性、计划性的，与经济成长与市场发展的水平并不存在必然的联系。可以看到，行政级别不同，资源配置的密度和强度也从上到下呈现出差异。

这一模式所导致结果是，市场被行政权力封闭切割，区域经济发育缓慢，中心城市人口愈益集中，城乡二元矛盾日益突出，城镇化步伐发展缓慢，产业升级困难。尽管改革开放已经三十多年，但这一模式并没有得到有效改善。

以北京为例，连续十几年来有大量的外地购房需求，其中相当大的比例既不是投资投机性的，也和初次购房与改善型购房没有太多关系，而是表现为以资源为第一目的和导向的资源型购房需求。比如，各省市县、各大企业公司的驻京办，这些购房需求主要是为了获取行政资源，为子女在北京有更多更好的受教育机会而发生的购房需求，为父母在北京养老、有更好的医疗条件和休闲设施而发生的购房需求等等。早在1995年，我在销售万寿路的翠微商务公寓时，就有近40%的客户都是外省市、外地企业的驻京办，行政资源型的购房需求极为旺盛，当时的情景让我极为感叹：北京的房子真不是给北京人建的，而是给全国政府、全国企业、全国人民建的，如此大的需求量，仅凭北京如此有限的土地如何能够满足？所以，只要结构性的问题没有发生变化，无论采取什么调控措施，尽管在短时期内会有一定效果，但我都看不到让持续上涨的北京房价发生趋势性改变的理由。

北京是这样，上海、广州、成都、西安，哪个城市又何尝不是如此，只是资源型购房需求大小强度不一样罢了。

持续上升的资源型购房需求反映了中国经济社会发展模式中的结构性矛盾：那就是高度分离的城乡二元结构，高度集中的城市人口；反映了中国城市化模式的重大弊端，这种结构性矛盾必须也只能通过综合改革来改变。

打破权力分配资源的方式，创造良好的市场与竞争环境，推动技术创新、结构调整和产业升级，并将这一过程与城乡统筹与小城镇发展有机结合起来。只有这样，才能使中国的资金和资源更多地通过市场的选择和政策的倾斜向附加值高的产业流动（而不是集中流向城市房地产），使新增的公共资源向小城镇倾斜，使大城市的公共资源向小城镇转移，使市场的基础要素充分流动起来并发挥价值作用，使区域经济而不是中心城市经济成为中国经济的主流，中国大城市的房价才会迎来真正的“拐点”。

而这一切，取决于两个字：改革。