洪维：小区停车位是物业的还是业主的（西部随想）

                                  洪维

    近年来，随着有车一族的增多，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。　　 

     朋友在一家高档小区购买了一套房子，随后又花15万元购买了一个小车停车位，随着入住时间的推移，他越来越不明白，这停车位该不该购买，该钱花得明白不明白，他给自己算了一笔账。

    一是按照一夜收取4元停车费，一个月是180元，一年也就是全年2160元，50年大约是11万不到。凭什么买15万元？何况物价局批准的收费项目，是小区停车位收费。

    二是购房时，宣传小区配套一车一位，表述的意思是赠送一个停车位。另外停车位算不算公摊面积，因为购房时，公摊面积达40％左右。如果是公摊面积，物业就不该出售或出租。停车位也是没有产权的，凭什么出售？

     三根据物权法，楼顶广告牌的收入属于小区全体业主，同样的道理，楼底的停车位收入也应该属于小区业主。

     业內人士指出，公摊面积主要包括:一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。 

    但法律专家表示，房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面或地下停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面或地下停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。可见，地面或地下停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面或地下停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。