财政部、国税总局23日宣布，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

业内人士分析，营业税细则出台，与09年相比提高了二手房税费交易成本，但是与2008年相比，税费政策仍存在一些优惠。业内此前曾预计5年内营业税按照全额收取，出台差额详细解释，对二手房市场抑制作用有限，其影响将主要集中在3-5年的中高档住宅市场。

 

观点一：普宅与非普宅税收差距拉大

二手房营业税征收优惠是从09年1月开始实施的，在08年执行的是5年内全额收取5.5%的营业税。中原地产三级市场部表示，细则与2008年相比仍有许多的优惠：首先，印花税和土地增值税均变为免征；其次，不足5年的普宅营业税由全额征收变为差额征收。

2010年营业税政策调整后，普宅和非普宅的征税标准变化最明显：不足5年的，普宅差额征税，非普宅全额征；5年（含）以上的，普宅免征，非普宅差额征。购房者在注意住宅年限的同时，更要关注住宅是否为普通住宅，相同年限内，普宅和非普宅营业税差距也较大。

据介绍，根据目前的普宅标准（住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1．2倍以下），享受优惠政策住房平均交易价格约为：北京市三环以内每套总价215万元人民币、三环至四环之间每套175万元人民币、四环至五环之间每套165万元人民币、五环以外每套100万元人民币。

 

观点二：3-5年内房源受影响最明显

美联物业市场研究部认为，实际市场交易中，因为黑白合同的原因，在09年9月1日前09年前北京5年内二手房交易是按照地局及建委规定的最低指导价格纳税，9月以后因为84号文的原因，限制了黑白合同，交易按照全额纳税。新细则影响最大的为3-5年内房源：以一套80平米市场成交价格为200万，原购买价为100万的二手房计算，09年10月需要纳税4万，2010年需要纳税9.5万元，而2008年需要纳税为6.4万元。

3-5年的涉税房源原来无税，现在增加了差额营业税，但影响的也仅是需要大量贷款的一部分购房者，在交易中占市场近30%的全款客户依然可以躲避营业税或者减少支出，可以预期的是， 2010年以后可能出现5年内房源大量为全款客户的现象，而需要贷款的首次置业客户则优先考虑5年以上的房源。

 

观点三：业内预期明年一季度房价难跌

美联物业市场研究部认为，房价飞涨使得差额的5.5%占总价不到2%，这样对于09年上涨了50%以上的北京二手房市场抑制作用非常有限，伟嘉安捷、中原地产、美联物业等公司负责人表示，差额营业税这一政策将使得明年一季度不会出现原来预计的交易量大跌现象，明年1季度依然会支撑每月交易突破2万套。

链家地产市场研究部负责人则表示，营业税新政细则出台后，土地增值税、契税以及印花税等其它税费政策是否会有变化？对于首套住房7折优惠利率是否叫停，恢复到以往的8.5折优惠利率？等等，仍是购房人关心的重点，对于明年的房价走势，还需要静待更多细则的进一步出台。

 

附表：

 

1、政策对比

 

（中原地产三级市场部提供表格）

 

2、普宅与非普宅对比

 

附表：2010年营业税政策与之前相比，二手房交易缴纳营业税差异对比
		普通住宅			非普通住宅
房屋年限		征收标准	具体额度（元）	多支出成本（元）	征收标准	具体额度（元）	多支出成本（元）
未满2年	2009年	差额*5.5%	11000	0	全额*5.5%	55000	0
	2010年	差额*5.5%	11000		全额*5.5%	55000
3-5年	2009年	不征收	0	11000	差额*5.5%	11000	44000
	2010年	差额*5.5%	11000		全额*5.5%	55000
5年外	2009年	不征收	0	0	差额*5.5%	11000	0
	2010年	不征收			差额*5.5%	11000
以上数据由“链家地产”提供

 

3、税费计算：

以一套100平米，总价为180万普通住宅，2-5年房屋，原房产购买价100万，假设税费均由买方承担。

 

（中原地产三级市场部提供表格）

 

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