文/汪渝

近期可谓“调控”地产新政不断，50%的地价款、二手房营业税的年限、二套房首付款比例及利率（此条政策比较混乱）。

再翻几张日历就2010年了，赶紧预测一下明年房价的地产房价走势。任何的交易，价格是其中非常重要的因素，地产商、客户对地产的价格走势都十分关注，地产商关注利润，客户关注性价比，这两者的关系式矛盾统一体。利润太高，客户买不起；性价比太高，开发商无利润，这两种情况都造成交易不成。不管是跌涨，只要在一定幅度内，合理波动，那么房地产市场是健康的。

预测房价走势很简单，任何人的胜数都在50%，不是涨就是跌。我不是专家，只是一个从业人员，我只是预测沈阳市的房价走势，其中有经验的感性认识。想想全国那么多的地产专家，都是你猜我猜大家猜，有部分就是靠猜房价涨跌混饭吃的，专家都敢拿自身大招牌来猜，我怕什么了，我也猜一回。

既然是猜，咱不能含糊其辞说：涨吗，有可能；跌吗，也存在；或许是涨中有跌势，跌中有涨势……。明年沈阳房价我预测就一个字：涨！

接下来，啰嗦一通陈诉一些理由，有理没理自说一通，仅个人理解。

1、GDP必须必达标

全球金融危机复苏尚待时日，中国经济发展在高速前进，犹如在冰面快速开车，刹车猛踩，可以出现滑行或者侧滑，造成不堪后果。既然上道了，我们就得适应现实路面，根据自己车况向前走，或许下段路就是无冰雪路面。

GDP保八是精神，是民族复兴精神，是全民精神，特别是奥运、60阅兵之后，我们的信心更加强烈了，我亦如此。心不到，行怎成！

房地产是GDP的重要支柱，房地产涉及行业之多，涉及从业人数之多，是其他很多行业所不可比拟的。即使目前陆续出台的新政，都没有打压房地产，只是在做“调控”，所说的只是局部地区出现房价涨幅过快，还有房产供给的结构需要调整。看在GDP的面子上，房地产行业还得火爆，这是全民的愿景。任何个人存在希望房地产崩盘，价格猛跌，达到个人所期望的房价都是梦想。

2、城镇化步伐向前进

现代的文明是工业文明、城市文明，这是中华复兴必经之路，也是中央政府的政策。

从沈阳购房者结构来看，外地购房者已经占到了1/3强，外地人在沈阳的购房，进一步促进了房价的上涨，而且沈阳的东北中心地位逐步在形成，辽宁省的中央城市群，以及城市间高速、轻轨，沈阳地铁1、2号线即将运行，后续多条线即将动工，沈阳城市地位的提高，房价必须出现快速增长的趋势。

中央振兴东北老工业基地，从口号已经落实到现实，再加上环渤海的经济带的建设，这些都是国家发展的大策略。国家整体经济要腾飞，必须找到新的增长极，东北就是第四极，因为东北的经济基础和各类配套远远优于西部，所以第四极将是近5年国家发展的重心。沈阳可谓这个重心的中心，其地位不言而喻。记得前段时间有篇文章所提到的，逃离“北上广”，可以看出适者生存的道理，“北上广”集中了全国有钱人的居住地，甚至全球很多有钱人的居住地，很多人就很难找到自己生存的空间。另外，目前推行的经济适用房、廉租房在建设、分配流程上还需要时日，造成市场结构的不完善。目前只能是自住型、改善型的住宅，完全市场化的住宅，这就要求难以接受房价的群体离开城市，回归到适应自己的新城市。这种回归和回流的城市间移民，在后续的几年中会逐步流行起来。

3、政策打压后的上涨

最近睡前读书时间，在阅读钱文忠老师的《三字经》，里面提到大禹治水，大禹区别于原先几个王的治水方式是疏导，而没有去堵塞。那时洪水如猛兽，影响了百姓的生产和生存，现在房价也是如此（个人观点是局部城市房价出售现泡沫），针对现在某些城市出现房价高的状况，不能用强制的手段去打压，如果方法不当、力度把控不好，这会造成适得其反的效果。

调控好房价这是房地产行业健康发展的保障，那么如何控制房价。个人观点，房价来自于市场，就应该让市场来解决，简单方法有两个：一是保证供给量，供需比是调整房价的基本点；二是市场细分，大量建设廉租房、经济适用房，分流社会低收入群体。

我们都非常清楚的看到，今年全国所产生的“地王”基本上都有国企所掌控，国企不差钱，即使你地价款一次性100%缴纳，照常阻止不了拿地的决心，因为地产行业的收益高于其他行业。为什么像家电、航空、石油、兵工企业都插手地产，因为手头的资源做别的行业的收益太低，而且慢，只有放在地产行业中，可以获得高收益，同时周期也很短。大量的国有企业携巨资进一步垄断了地产行业。还有一些上市公司，地产排行的TOP100类企业，他们所做的项目都是高端项目，这将进一步减少中档项目的供给，这也将促进房价上升。

例如50%的地价款政策的出台，将增加开发商的成本，而这些成本将由客户来买单。另外目前沈阳大大小小近千家的开发商，不同的开发商提供了不同的产品给给市场，市场是繁花似锦，让客户选择面很多，能够稳住房价增长速度。一旦市场被大开发商垄断，那么在短时间内会造成市场供给量少了，就更加会引起市场的需求，客户心理造成稀缺，会进一步促进客户购房的需求，这将进一步促进房价上升。

4、心理负担造成房价上涨

前几天，我在微博里面说到：我爱沈阳房地产市场，因为房价有上涨的空间；我恨沈阳房地产市场，因为房价上涨太慢。沈阳房价的稳定性、低价运行在全国都是闻名的。可以说这种局面很快就会被打破，沈阳市场要进入一个快速行进的阶段。

全国大的开发商已经在沈阳完成战略布局，这些项目在产品品质以及品牌上都优于本土开发商，但是他们要求的利润点都会高于本土，特别在品牌的无形价值上，将给在价格得到充分的体现。

通过房地产十来年的市场陶冶，客户购房的分析能力已经达到了一定的水平。客户都能清楚沈阳的房价会因为这些大开发商而提升的道理。

二套房政策控制、二手房交易成本增高，虽然看到了打压，但给了更多的机会。购房者能够从中看到商机和机会，从一线城市越打压越上涨的教科书中，必将促进沈阳客户购房的心理需求。目前沈阳房价在低位运行，以及通胀的趋势，这将引发购房的狂潮，可以说2010或许是百姓购房最佳的机会。

匆忙之间（文字未校），完成猜测沈阳2010年的房价走势，纯粹个人观点，无明显参考价值。敬请买房者不要以此为准，根据自身条件而定，出事概不负责，谨记。

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