2009年的豪宅从来没有如此大悲大喜。上半年市场冷的冻死人，下半年热的高烧不退。一冷一热，好比一个多年的老光棍一夜之间被绝色美女天天骚扰，不仅以身相许，还陪有天价嫁妆。然而，如果我们把北京的豪宅市场放在近20年的发展历史来看，就会发现一句江湖名言：出来混，早晚是要还的。冷和热，和天气无关，自有其自在的规律，即产品创新。本文仅以别墅为例。

　　今年上半年北京别墅的市场举步维艰，老客户的失望，有效客群看不到好房，边沿客群正在被“楼王”和TOWNHOUSE蚕食，大势似乎一片黯然。业内人士惊呼：产品主义来了！真正创新的时代终于盼来了！伪别墅肯定要死掉！

　　而实际上，北京别墅发展的17年历史中，除了个别的开发商和媒体的联手炒作，制造了虚假繁荣外，北京别墅在2003年之前价格一直是往下跑，1992年到2003年的别墅市场，简直就是一降到底的降价10年。其原因是多方面的，主要原因就是缺少创新精神和实际表现，在价格上处处被动挨打。具体而言，一是早期的别墅供应量过大，简直就是人来疯，几乎所有的别墅项目都定位于高档外销，针对海外华人和大陆暴发户，原装空运都不是，拿来图纸就开工，很多项目销售时都没有“户口”。别墅市场的混乱直接导致了1995年的宏观调控，但这10年别墅在下一个10年还在不紧不慢的消化当中。更苦恼的是，别墅升级换代更快，这些第一批的别墅已经严重落后。除了降价，没有更好的出路。

　　还有一点，随着城市规划和交通的发展，对别墅有了更高的要求，除了要有田园风光，还要交通便利，所以早期投机型的别墅项目零零散散的分布在大自然中，没有配套，没有道路，导致无人问津。特别是2002年以后，对中央别墅区的整体规划更是对先前的别墅市场一大打击。

　　2003年以后，更多的开发商开始理解别墅价值。以前产品规划的粗线条、配套服务和管理后来得以提升，特别是越来越重视别墅文化的理解，当然这个阶段，很多别墅项目又走火入魔，玩起了纯文化。但更多的开发商少了投机心态和暴利冲动。面对拿地难和市场压力，特别是懂别墅的客户越来越多，开发商摆正了心态，追求产品升级，在规划、园林、立面、户型和装修上下大功夫。当然，开发成本加大了，投资风险也多了，利润也跟着下降。如果拿早期的外销别墅价格以美金计，别墅的价格还是呈下降趋势。

　　当然也有很多项目玩起另类，比如玩艺术、讲风格、热炒大师作品、奢礼赠送，但市场依然不买账。

　　而北京别墅真正涨价则是对别墅用地的禁批。随着供求关系的失衡，拿地越来越难，限制越来越多，直接导致别墅涨价。但另一方面，开发商也知道玩别墅机会越来越少，既然供地减少，如果在产品上提升，则可以增加更多的溢价，于是出现了产品主义的出现。但随着对别墅前庭后院的认识加深，改变了以前通过赠送前庭后院的方式来谋求降价的方式，真正做到了别墅的终极属性。

　　大多数别墅的发展商曾经不仅没有住过别墅，后来住过也根本就不知道如何享受别墅，至今天会享受时，可能又不知道如何请最好的建筑师或与大师沟通，终于会沟通了，可以不计成本造好别墅了，又发现，客户的口味却变化了，客户的意识形态显然也在加速度的发展。所以，发展商要向市场学习的东西太多了。

　　出来混，早晚是要还的。早期和中期的开发商投机的心态在狂降到底的前10年倍感难受，而后也受尽折磨。当然，也不怪他们，很多开发商有心而无力。正如三代成就贵族一样，当开发商自己住进别墅以后才发现，别墅不仅产品档次，而可能在于装修和配饰，特别是装修设计和家私的配套；过了几年，他们又发现，这样的房子除了更大、更奢，没有别的不同，只是公寓的放大升级版。对于有钱之后的开发商，越发感觉到有闲的价值。所以，他们又开始寻找精神价值，国内的、国际的诸路大师纷纷闪亮上场，感谢上帝给予机会表演。但是又过了不长时间，开发商才终于明白，文化不是存在于单体，而是别墅社区，不仅是建筑风格和室内大师作品。所以，就有了室内到室外的创新。但是，公共空间终究是讲究面子，但业主还是在他家前家后活动为主，于是私家园林又摆到了大师的设计桌前，即私家园林的打造，而且要“舒适和禅意”，它不应是弱不禁风的美少女，而是饱经沧桑的红颜知己，这样才有味道、有感觉、才更舒适。人性的创意才更有价值。

　　北京的别墅市场通过市场之手健康发展之时，从别墅的故乡美国传来了金融危机。对于中国人，头一次听到在《资本论》中出现的名词，不免紧张，纷纷压缩开支，包括物业购置。但中国政府4万亿给了所有人惊喜，随之而来是人民币升值加剧和投资无门，于是出现了多年来少见的别墅市场第二春。

　　多年的问题别墅在一片狂涨中改换案名，变成美少女上市诱人，而且居然有个不错的价钱。比如铁树开花死灰复燃的老别墅盘；比如以高级住宅和配套公寓等名义开发的伪别墅；甚至是非法违规用地，都借机火了一把。

　　借助北京别墅17年的发展历史，我们更能看清别墅的创新路径。江湖上说，出来混，早晚都是要还的。2009年的疯狂，终究要回到别墅正常的创新发展路径上来，比如对产品的理解，对文化的解读等等。而在2010年，执着于产品打造的开发商将会获得超常规的收获，而混水摸鱼的别墅开发商终将在昙花一现后，回归寂静。

　　所以，新浪乐居独家推出的高端物业评选以史为鉴，以创新为神韵，而不单单以数字论英雄，努力推动高端物业回归其价值基本面，对市场负责，为历史作证！据了解，此次高端物业大奖30强入围选手已经产生，哪些项目将会进入五强名单？谁将最后胜出？

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