市场、政策双重压力，楼价虎年见顶

    今年以来，我国住宅价格一路飙升。此前大多数专家学者以各种方式证明了楼价上涨过快并出现了一定程度的泡沫，甚至部分政府领导都已经承认并关注到这个问题，提出要注意楼市泡沫需要适当控制，以防反金融风险市场风险等等。尽管政府多个部门先后出台打击囤地，打击囤房等措施，市场传出收紧二套房地，取消购房优惠等措施，但至今仍是没有收到任何预想的成效，楼价依然一月高过一月，地王一个高过一个，而楼价上涨的预期似乎也越来越严重。究其原因仍然是供求矛盾突出。

    和2007年一样，2009年流动性过剩的问题在中国十分突出。在国家宽松的货币政策，人民币升值的预期两大力量的影响下，一股巨大的热钱正在寻找出路。当前，产业转型和产业升级换代没有实质性的突破，传统产业产能过剩问题困扰着中国经济的前行。在出口不振，内需不足的情况下，企业并没有足够的动力把资金投入到扩大再生产当中。就这样，热钱只能够把目光投向投资或投机领域，然而在中国，投资和保值品种的缺乏导致了大量资金“无路可走”，于是被迫流向了股市、楼市等领域，在经历了6100点到1600点的“惨痛教育”后，无论是股民还是机构对股市都变得相对谨慎，而房地产则因为其具有的“使用功能”和“实物资产”的有型特性，再加上中国人多地少，土地资源稀缺等诸多若有“基本背景条件”下，越来越多人坚定地相信房子是“最有效的保值、增值工具”“再不济也是个住的地方”等等，于是住宅（或房产物业）被奉为一种“投资圣品”被人们疯狂追捧，进而使得价格一路飙升。

    凡有投资经验的人都知道，即便是总体趋势是上涨的，但任何市场都不可能永远的单边上涨。只要某个阶段上涨速度过快，总会迎来较大幅度的调整，这是价格始终围绕价值波动的真理所引导的现实。然而，中国的房产物业价格自2004年起就几乎所向披靡地一路高速狂奔，即便在遭遇百年一遇的金融海啸，以京、沪为首的环渤海及长三角区域，楼价也仅作了10％以内的微调，08年真正深幅下滑的仅深圳、东莞、广州远郊区域等少数城市及地区。在中国内陆更广袤的土地上，大多数二三线城市的楼价一直十分坚挺，顶多出现了阶段性的成交量萎缩，在这5、6年时间里，楼价上涨了200％～300％，而这几年我们国家的GDP又增长了多少呢？我们的居民收入又增长了多少呢？凝聚在房子当中的无差别的人类劳动增加了多少呢？房子的周边环境、市政配套又提升了多少呢？我们不知道具体数值，只确切地知道，一切都没有2倍甚至3倍的提升，但房价却涨了。所以过快上涨的楼市本身就有调整的需要。股市尚且有阶段性的获利回吐，楼市也不例外。

    正所谓物极必反。今年楼价一路高歌猛进，地王你追我赶，高处不胜寒的楼市其实早已经在酝酿一个新变局，市场自我调整还没有出现时，政策调控的手已经伸向了房地产市场。而最近的“国四条”和前几天温总的讲话或许可以视为新一轮的一个开始。相信2010年会陆续出台更多房地产业的政策，以实现中央提出的“遏制楼价上涨过快”的现象。碰巧的是，房地产新的运行周期又再次以中央政策的引导为开始。

政策要调控，行业要调心态

    2009岁末，中央关于房地产业的调整政策是接二连三，业内不少人士抱怨中央对房地产市场调控过多，过于直接，影响行业的大好形势……。我认为，房地产业作为利润较高的行业，其既是生活必需品，也占据了一般家庭一生开支的绝大部分，所以总会引起超额的关注、批评甚至漫骂。所以和同样是暴利行业的白酒、眼镜、烟草等有所不同，房地产业一开始就注定了始终会受中央的特殊“照顾”，因为他实在太影响“民生”与“民声”了。所以无论是好的坏的，各类型房地产调控政策一定会在以后的日子里不断出台，而我们广大从业人员也应该主动适应这一特性，积极调整心态应对各种环境的改变。

邓浩志

2009年12月31日