顾海波： 物业税开征刻不容缓！
——物业税有利中国经济软着陆
——物业税是房地产健康发展的稳定器
顾海波
2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委员会2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。
所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其拥有者每年都要交纳一定的税款。当然我们在知道什么是物业税之前，也必须了解什么是税收？税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。税收与其他分配方式相比，具有强制性、无偿性和固定性的特征。
研究开征物业税并非是第一次提出，西方发达国家也早有征收物业税的先例，物业税在国外已有不少成功的经验，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本上都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。美国的物业税为1—3%之间，加拿大政府对100%的物业征税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。
较低的交易税和零持有税，投机者“囤积”房地产的机会成本较低，使得中国楼市投资盛行，造成房地产市场的虚假“繁荣”，造成了对其他产业发展的严重挤压，在保障性住房严重滞后和短缺的情况下（不仅房改12来许多地方的保障性住房停顿，而且这几年来各级地方政府还百般拖延，保障性住房只有“口惠”而无实际行动，根据2009年10月28日全国人大常委会发布的一份调查报告显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截止8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%），房地产在当今的中国俨然成为了“赌场”和击鼓传花的“游戏”，政府、企业、“热钱”全都赌在高房价上，广大中低收入者也无奈地被推向了房产“赌场”，房地产乃至整个国民经济的系统性风险日益积聚，当然对广大中低收入者而言，危害将更大。征收物业税，能改变非理性的投机心理预期，能起到加大住房投机成本、抑制投机需求和稳定房价的作用，而且物业税对第一套住房建议不征税或象征性征税，并不会增加自住老百姓的负担，物业税可以说是房地产可持续发展的稳定器。而且有助于改善地方税收结构，有利于稀缺土地（住房）资源的合理配置，有利于推动城市可持续发展。
一、必要性
1、人多地少，人均国民收入、人均住房不高，财富分配不合理、贫富差异悬殊，住房的贫富差距更大，通过经济手段（利率、信贷、税收等）和行政手段（加大保障性住房、小户型住房）来调节住房结构不合理现象实属必要和必然！
2、物业税是房地产税收体制的一场大变革，是一次房地产管理和税收制度的完善，是对中国畸形房地产制度的一次矫正。世界各国的房地产发展历史也已经证明，物业税的征收有利于抑制房地产业的过度投机，有利于房地产市场的健康、可持续发展。
在片面的“政绩”观和不科学的增长观的主导下，各级地方政府大高“圈地”运动，经济发展严重依赖于房地产，地方的财政（税）收入50%左右来自房地产，有些地区甚至高达70%以上。
从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29.6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月份为22.93%，远远超过10%的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。
同时，房价收入比、房价租金（租售）比、基尼系数（衡量贫富差异的指标）都严重超过了国际警戒线。不仅如此，还没有物业税、个人（房产交易）所得税和房屋遗产税，导致国内外热钱疯狂投机中国楼市，尤其是在长三角、珠三角和北京地区，楼市变成了名副其实的赌场（由于保障性住房的严重缺位和滞后，中低收入者也被动地侠裹进了楼市赌场，十分不公和危险）！由此可见，当前中国的楼市是世界上泡沫最大的地区之一！中国是世界上最放纵房地产投机的地区之一！征收物业税已显得刻不容缓！
综上所述，既然物业税对国家、对社会、对中低收入者均有利而无弊！既能增加税收、增加国力，又能打击房地产投机、保持房地产业乃至整个国民经济健康、可持续发展，是一件利国、利民的大好事！那为什么还不征收？！何时征收？！现在已经有6个城市物业税在空转，何时变成实转？！关键在于政府治理方式的转变，政府对经济运行的干预必须建立在市场和客观规律的基础之上，否则经济的失衡将不可避免，经济增长方式的转变也将是空话（九五期间就提出，15年后的今天产业结构的失衡进一步强化），当然更关键的是要看中央政府的决心（看民声、看国库财力、看还有多少地可卖），我认为越快越好！“世界上怕就怕认真二字，共产党最讲认真”！政府楼市“托市”可以“半夜鸡叫”！为什么物业税要讨论这么长时间？为什么经济适用房要讨论？是忽悠还是转移视线？不然，1998年房改12年来，保障性住房建设更多的是忽悠！至今许多地方还没有经济适用房和廉租房！
有人认为，征收物业税，以往一次性土地出让金分摊到每月要付的物业税上，地价就会便宜，那么房价也会下降；甚至认为已购房者会面临两次征税。那实际上是十分幼稚的天方夜谈，要知道今天的许多“楼王”，许多土地可能还是10多年前无偿划拨的或低价协议出让的，请问，哪个开发商因为由于当时“囤积”的土地便宜而发“善心”低价卖房的？没有！不但没有，而且还纷纷捂盘、囤地、跳价，甚至有1/3的土地进入违法倒卖的渠道（法律规定两年不开发收回），造成国有资产大量流失。
大家没弄清楚一个道理，到底是地价推高了房价还是房价推高了地价！事实上，是房价推高了地价！假如房价很低，且囤地两年以上又严格收回，也就是我通常说的“依法斗地主”，那地主必死！地价怎么可能非理性上涨？！
二、建议：
1、确定不同的税基和税率，调节财富再分配。对廉租房、经济适用房、经济租赁房、限价房不征收；一套房不收或象征性征收；对二套以上住房、高档公寓和别墅等高端商品房实行高税率。
2、建议外商和外资率先征收，这既是国际惯例，也是同国际接轨，更主要的是为了保障中国本土老百姓（尤其是占权重最大的广大中低收入者）的安居乐业。我们欢迎外资、外商到中国来投资、创业，但我们不欢迎他们来投机中国楼市，这是我国人多地少且将长期处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的！况且中国也没有这个资本投机！当前外资投机似乎有抬头迹象！根据上海银监局2009年10月26日发布的上海房地产信贷运行分析报告显示，当季‘两外’人士（外籍和外地）住房贷款增量占比大幅上升。1——6月，‘两外’人士住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为29%，1——9月则上升至36%，其中，七八月份这一比例均达到42%，特别是境外人士住房贷款增量占比7——9月分别达到3%、6%、8%”。上海楼市投机之甚，可见一斑。
3、建议对企业房产、厂房、办公楼、商场等物业率先征收。
4、二套以上、闲置房、出租房、高端商品房先征！可以采取超额累进的物业税！
5、中国的房地产政策和制度本身存在严重的先天不足和畸形，中国房地产的“痼疾”可谓根深蒂固，主要表现为对民生地产、对广大中低收入者住房的严重忽视！表现为对国内外房地产投机的恣意放纵和推波助澜！表现为对其他产业的严重挤压！
6、房地产政策和房地产调控是个系统工程，单靠物业税（税收）是起不了作用的，必须从房地产供应政策、信贷（利率）政策、税收政策、行政政策以及产业政策等诸方面进行协调调控才能真正起到作用。以往以“房价涨幅趋缓”、房价“大起不落”为目标所谓“房产政策”，是严重违背规律、国情和民情的！最终只能以房产泡沫的破灭和中国经济的硬着陆为代价！只能以中国版的“次贷”为代价！只能以中国版的“滞胀”为代价！中国房地产的大起大落可能只是时间的问题！
必须从供给（调整结构、加大保障住房）、需求（抑制投资、遏制投机，必须对2套以房产和外资采用高额的利率、税收、首付）、反腐败（房地产领域是腐败的重灾区）和严惩政府渎职不作为等几方面进行长期系统、刚性的调控。仅就税收政策而言，在征收物业税的同时，首先必须严征房产交易20%个人所得税（《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定，个人所得税税率：特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十）！恢复5年全额房产交易营业税（中央政府12月8日已经明确恢复5年房地产营业税）。提高别墅等高档物业的契税。有法不依是违法行为！当今违法主体往往都是各级政府和相关职能部门！
如若这样房价的理性回归是分分秒秒的事！由此可见，中国高房价主要的推手是各级地方政府！
高房价是一把双刃剑，在带来GDP的“繁荣”的同时，在输出中国资产价格的通货膨胀的同时，也输出了其他行业的通货紧缩和消费萎缩（这就是中国占世界20%的人口为什么拉不动自身内需的关键所在），尤其是阻碍了中国经济结构的升级和优化！
胡锦涛总书记讲：“一心一意谋发展，聚精会神搞建设”，给我们指明了发展目标和方向。“土地财政”的淡出是历史的必然！中国经济要想称雄于世界民族之林，决不是靠高房价！必须要靠制度创新！必须要靠科技！必须要靠先进的制造业和现代的服务业！必须要有与之相匹配的体制、机制和人才！必须未雨绸缪！
“当断不断，其后必乱”！高房价决不会把我国带向世界强国！！！结果可能是恰恰相反！！！世界的经济发展史和房地产发展史已经证明了这一点！房地产的“托市”政策必须即刻退出历史舞台！取而代之的应该是规范的、有法可依、有法必依、违法必咎的房地产制度！
2009年12月9日于上海
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
地址:上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200335
E-mail:
021-62743638