刚刚落下帷幕的中央经济工作会议为明年的经济工作最终定了调。作为去年经济刺激政策中最重要的部分——楼市刺激政策在明年是否退出的问题，成为此次会议备受关注的焦点。会议定调房地产，相关政策信号同样令人关注。12月8日下午，应搜房网邀请，我与经济学家李开发、北京师范大学不动产研究所的黄兴文教授一起走进搜房网大话地产直播间，共同解读房地产政策与市场走向。

    交流中，对于中央经济工作会议所释放的房地产政策信息，我谈了这样的认识：会议公告虽然对房地产的着墨不多，也没有直接回答优惠政策是否延续的问题，但是政策信息是不言而喻的，那就是继续鼓励住房消费，支持居民自住和改善性购房需求，要通过增加供给而不是抑制需求的办法化解市场矛盾，可以说和去年底出台鼓励住房消费的政策方向是一脉相承的，特别是宏观经济政策的“双宽松”基调没有变。宏观经济政策总体基调是维稳，强调政策的连续性、稳定性，这对房地产行业以及企业是明确的利好信息。所以我个人的判断比较正面，同时也比原来预期的更积极一些。

    关于如何看待政策的取舍问题。我个人的理解是，从当前中央层面政策取舍角度看，房地产的确面临着比较尴尬的两难取舍：即如果延续去年年底出台的优惠政策，在一线城市，包括部分东部热点城市，今年房价上涨幅度已经达到无以复加难以为继的程度，一些区域已经出现非理性的购房行为，如果延续的话，有可能继续助推房价；但是如果不续，那么负面效果可能更明显，对当前整体经济企稳回升局面有可能造成比较明显的负面效应。所以权衡利弊之后，现在确定了用温和微调的方式，而没有采取急刹车或者打压的办法，因此会议公报中既没有提抑制投资性需求的问题，也没有提房价过高的问题，这实际上对消费者、对地方政府、对企业等各个方面给予了一个比较稳定、正面的政策预期。

    但是这样的政策信号并不意味着未来市场如出现进一步过热，或者房价上升的势头继续蔓延的话，中央不会采取其他微调措施。现在政府的在政策上采取微调的方式，慢调的方式，温和的方式，没有采取急风暴雨，力度较大的急刹车方式。这是基于现实的考量，对整体经济和行业振荡性也最小。如果未来市场往好的方向发展，那么政策稳定性会更明显一些，如果过热或者非理性的苗头趋向明显，那么也不排除采取微调或其他措施。

    关于放宽中小城市户籍限制的新提法和新政策，我谈了这样的认识：推进城镇化，放宽户籍限制，实际会涉及到经济社会的诸多方面。但放松户籍限制对于房地产来说无疑是重大利好。我们从中国城市化进程这样更宏观的角度来看待这个问题，2008年，中国整体城市化46%不到一点，非农人口已经超过6亿。城市化的整体水平跟发达国家平均75%以上相比差距还很大，即便放到全球，08年城市化平均水平是超过50%，我们仍然低于全球平均水平，总体水平我们肯定是低的。但是46%的整体城市化率不是均衡的。像北京、上海这样的中心城市、一线城市城市化率接近80%甚至更高，但是一些偏远城市的城市化率要比平均水平更低。

    我国进入城市化加速阶段以来，过去十多年城市化的主战场是在中心城市、一线城市，这个过程中吸纳了比例非常高的外来人口。但是我个人有一个基本判断，接下来中国城市化主战场可能转移到二三线城市，中央经济工作会议中提出的中小城市，可能会成为我国未来城市化的主战场，未来大量农村人口会更多进入到就近的，离他原来居住生活的比较近的中小城市，而不一定要依靠大城市来吸纳大量的农村人口了。通过就近、就地的来解决农村人口的就业问题、居住问题，实际对未来中国长远发展来说是更现实的路径，单纯依靠大城市恐怕也行不通，现在也已经出现大量的负面问题。因此中央提出把推进城市化的政策重心放到中小城市，包括小城镇上面，从实践角度来说，我认为是成本低，效益好，而且负面问题少的现实途径。结合过去二三十年中国改革开放以来，城市化进程加速以来的经验教训，我确信这是明智的调整。那么，从房地产行业或者住宅市场需求角度来说，如果未来更多的农村人口通过就近的方式来消化，进入到中小城市和小城镇，对于这些城市的区域市场来说，毫无疑问，不光是住房需求，还有商业以及其他产业的支撑和发展的意义都是不容低估的。当然这很大程度要取决于政策推进的力度，实施的进程以及配套措施的跟进等。

    关于明年中国楼市的走势问题，我简单谈了以下意见：2008年由于市场低迷，的确有很多需求积压，这一点大家已有共识。相比之下，今年住房需求的释放是有透支的，尤其是三季度、四季度，在四季度就显得更明显。为什么会出现需求透支？原因很简单，近一段时间出现了购房恐慌心态，主要有三大恐慌心理。首先是害怕政策不续期了，这是一恐慌，但是现在已经明朗了。第二是恐慌房价还会像进一段这样快速上涨，大跨步上涨，这是很多人担心的。第三是对于未来出现通胀的恐慌。虽然中央经济工作会议没有提管理通胀预期的问题，但这确实存在，通胀的预期或者通胀的恐慌是导致最近一段市场出现比较明显的恐慌性购房的基本背景。由于这几个恐慌因素，使得今年年底出现了很明显的透支需求释放。如果这个判断符合事实的话，我觉得从2010年市场需求和成交量来说，09年从成交量来说是创了一个高点，北京一手房今年恐怕会超过15万套，二手房25万套，这已经没有任何悬念。这个数字是98年房改以来前所未有的，会不会绝后，我看可能性很大。那么，从房价的走势来说，经历了09年房价的宽幅上涨，未来房价的上涨势头应该会缓和下来。从房地产开发投资来说，上半年不说了，北京作为一线城市，房地产企业开发投资是负增长的，全国多10月份已经达到近20%的同比增长，但北京还处于负增长状态。如果看09年的全年，北京房地产开发投资可能由负转正，但这个数字与往年相比还有很大落差，预计明年房地产开发投资会呈现增长趋势。从商品房新开工面积的数据看，全国到10月份刚刚由负转正，北京也是这样。明年随着企业信心恢复，以及企业投资能力恢复之后，新开工面积指标会呈现一个惯性增长，明年这个指标会比较好看，但是与全国相比可能还会处在平均水平之下。