[主持人莱思丽]经过了一年的僵持，在这个冬天，各种优惠、促销终于开始打破迷局。从一开始的半遮半掩三三两两，到年末无法抗拒的倾巢而动，可以说，从伟星75折销售左岸、平湖秋月与凤凰城之后，整个芜湖楼市的房价体系受到了极大的震动。从不为所动到应势而动，这一个转变也是在不断地付出着代价。降与不降之间，实在有太多的话题可说。

本期房谈，欢迎芜湖著名网友欢乐时光周篷安。与时光的合作还是从电台开始的，印象最深的是2006年的房博会，在我们现场的直播间挑战易宪容，二人的辩论从网络延伸到现实，的确很值得回味。

[嘉宾 欢乐时光]在人民网上我们的观点也进行过争锋，我的观点也获得了不少网友的支持。

[主持人莱思丽]言归正传，开始咱们降与不降的讨论。鸠兹茶坊上有一篇有趣的帖子，叫开发商的知觉，有先知先觉的，有后知后觉的，也有毫无知觉的。说白了也就是谁先动价格谁先走量。从现在来看，谁先有知觉，谁就跑得快，年底资金回得快。那么为什么开发商不愿意先知先觉呢？有哪些因素影响了开发商的知觉？

现在知觉有了，却又伴生着其它不该发生的现象，每个降价促销的楼盘，都会有一部分前期业主不依不饶。时光认为是什么阻碍了开发商的降价渠道？仅仅是房闹吗？

[嘉宾欢乐时光]这个就是和前几年房地产的火爆有关系，据我对开发商的了解，他们对市场的认识还是比较幼稚的，从去年土地拍卖的火爆可以看出不少开发商对市场的走势认知还是比较薄弱的，仅仅从目前市场入手去核算来年的成本，这样导致的情况是什么呢？去年市场的火爆导致土地价格的节节上升，今年市场低迷之后呢？

“利润最大化”，是企业永远不变的追求。房地产开发商当然也不可能例外。现在全国的房市均出现了“商品房”问世以来最低迷的状态，很多人认为是金融危机所致，也有人认为是房价周期带来的必然结果。

当然，目前楼市低迷和这两个因素确实有关系，但根本的影响或许还是因为前两年房价上涨过快，推动着地价的非理性上涨，刺激着地方政府在土地高价位时大量卖地，使目前和未来几年房地产市场的供应量急剧放大，使多年来的“供不应求”一下子转变为目前的“供过于求”。

[主持人莱思丽]事物都是有因有果的，从去年年末开始，芜湖楼市进入有价无市阶段，这和去年我市土地市场的放量肯定有关系的是吗？

[嘉宾欢乐时光]当年杭州市曾经出现了“饥饿型”投放模式，导致房地产市场调控不当，芜湖也是同样的情况。我在2004年曾经建议加大土地投放量，但是目前芜湖市场已经出现“饥饿型”投放模式，短时间内也很难改变。

[主持人莱思丽]说完了土地市场，那么去年城南的市场也是非常不稳定的，但是打出75折团购旗号的却是位于城中和城北的伟星，您怎么看？

[嘉宾欢乐时光]说起伟星的团购，确实超乎了我的预料。本来以为芜湖楼市的价格战会从城南板块打响，没想到最终会在城中、城北率先打响。有人怀疑这样的团购有权力介入，其实这只是市场规则在其中起作用，团购单位只是一个组合者。

导致开发商不愿意直接降价的原因，主持人所言的“房闹”确实是其一个极为重要的原因。因为这样的降价，会在较大程度上刺激同一楼盘已购房户的心理，那些在高价位交款至今还没有拿到房子的人，眼看着自己的房子价值缩水，当然会对开发商产生不满，这样的降价，在一定程度上也损害了开发商的企业形象。

除了“房闹”原因以外，一些开发商“高价拿地”所带来的无法降价也是一条极为重要的原因。很多第一次开盘的开发商，本来没有“房闹”因素，但他们因为受到成本核算的限制，也就在一定程度上失去了降价的空间。此外，开发商大规模直接降价，有可能会引发降价大比拼。而比拼的结果却并不一定能够大幅度提高销售量。这样的结果，无论是开发商，还是银行、政府和已购房户，都是不愿意看到的。

[主持人莱思丽]是的，现在开发商可能降价的也比较少，“房闹”给开发商带来的困扰还是比较大的。通过这段事件的“房闹”现象，买方卖方都有需要思考的地方，那么多钱投入进去买的东西，你首先你要谨慎，合同你必须仔细看。

[嘉宾 欢乐时光]是的，合同这块一定要注意，大家可以多多咨询业内人士，也多多上365看看论坛。

[主持人莱思丽]还有开发商那块，有必须认清楚，房地产不可能永远盈利，在引导购房者买房的时候也应注意保值增值这方面度的把握。

[嘉宾 欢乐时光]但这对于开发商也是很难做到的，他们可能更多的会站在买房子的角度进行宣传。

[主持人 莱思丽]是的，“投资有风险，入市需谨慎”。

[嘉宾 欢乐时光]其实，开发商一旦降价，对于企业的品牌价值是有影响的。

[主持人莱思丽]确实，你从万科降价也可以看出来，有人说“万科是用降价，毁了自己20年的招牌”。我们可以举例子看星城星河湾，他们当初拿地时价格比明日星城高得多，但是论坛里却有人说他们又要降价，您怎么看？

[嘉宾 欢乐时光]这可能和两家的营销整合也有一定的关系，在营销策略上采取一定的手段。

[主持人莱思丽]前些日子我在专访聂梅生的时候，房价下跌表示了个人资产缩水，从这个角度说确实是很值得同情的。再从另一个角度说，我去年拿地的开发企业，本身价格就比较高，成本和房闹制约了降价的趋势，再加上地方政府可能对降价这方面也有一定的限制。

[嘉宾欢乐时光]我在前几年一直呼吁政府一定要掌握土地投放的节奏，土地投放少了一定要加大投放力度，这次出现的楼市低迷主要还是土地出让节奏没掌握好，全国普遍的形势是土地存量非常多。

[主持人 莱思丽]是的，有个专家表示一个地方房价不稳定，政府需要负全部责任，因为土地掌握在你们手中。

[嘉宾 欢乐时光]是的，但是作为我们，声音也很难传递上去。

[主持人 莱思丽]不过你也为我们老百姓提出了不少便民利民的议案。

[嘉宾 欢乐时光]是的，我现在也向政府提出了不少议案，还是有不少可以对老百姓起到实际作用的。

[主持人莱思丽]降了会怎样，不降又会怎样？说到不降的，近期又有一个全国示范不降团体――72家不降价联盟。是在沈阳吧，有72家开发商捆在一起，其中包括沈阳碧桂园、万达等号称坚决不降价。另外，某些全国性的房产网站也在显要位置发起楼市暖冬行动，每天我来列出一批坚持品质不降价的楼盘名单。你说不降价联盟是否就真的能坚持下去呢？时光怎么看这种现象？

[嘉宾欢乐时光]说起沈阳这72家不降价联盟，我在近期正好写了一篇文章，题目就是《不降价联盟，只能是个乌托邦》。在这个不降价联盟出台后，很多网友指责其违反了《反垄断法》，但我却认为他们并不违反该法。原因在于垄断的前提是造成竞争对手“进入障碍”，最终通过和民众的不公平交易实现高额利润。也就是说，垄断者需要在市场上保持“唯一卖者”的地位，而其它企业不能进入该市场并与之竞争。但这72家也仅占沈阳房开企业总数的四分之一。

而不降价联盟违反《价格法》则是有证据的。该法第十四条第一款描述的“相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益”的行为，就属于该法禁止的“不正当价格行为”。

沈阳的不降价联盟其实并不新鲜，去年7月初包括康师傅、统一、今麦郎等10多家知名企业就曾组成“方便面价格联盟”，对方便面统一调价，一个月后即土崩瓦解；两年前，海信、创维、长虹、康佳、TCL、新科也曾结成“价格联盟”，给液晶电视机定下了最低限价，也丝毫没有阻止成员企业的促销活动。沈阳的72家房企组成的不降价联盟，也只能是个乌托邦，这样的一个松散型组织，不可能维持长久。

[主持人莱思丽]你说这个组织，我想起来年初有房地产形势会议，开发商说我们要做朱坚强，最终这些开发商优惠促销都来了，而且是越高喊“猪坚强”的最先降，所以这种价格联盟明显就是不理智的。

我们说降价，不如说是价格调整，去年年末，谁都知道那是一段不正常的时期，房价飞涨的速度让开发商自己都感到心惊肉跳。既然有不正常地涨，就应当有正常地调整，或者说是理性的回归。你说伟星这个75折出来后是人气爆棚，当然其中一部分是业主，大部分还是购房户，关注度显然提高，来咨询的意向购房户还是很多，也就是说明价格回到合理价位后，还是会吸引购房者的，这也是说明刚性需求还是存在的。

[嘉宾欢乐时光]这和芜湖的城市发展也是脱不开关系的，这一块也会带动房地产行业的发展，伟星的团购会影响购房者的心理价位，周边甚至更远的楼盘定价都会受到影响。其中直接影响的是平湖秋月和镜湖世纪城。

[主持人 莱思丽]你比如说，购房者想在城南置业，他会想城中就卖这么贵，城南怎么也卖这么贵呢？

[嘉宾 欢乐时光]是的，但是消费者最多也是从性价比角度来考虑，地价等因素不在他们考虑范围内。

[主持人 莱思丽]由此我们也想到刚刚探讨的“不降价联盟”，“坚持品质不降价”，这种提法本身是否存在问题？

[嘉宾 欢乐时光]我很赞成主持人的说法。现在的所谓降价，其实就是去年房价疯涨后的理性回调。

这轮价格调整应该和品质无关，因为去年的价格让开发商获得的是超额利润，理性回归后的价格也应该能使开发商获得合理的利润。“坚持品质不降价”只是开发商的一种宣传口号。因为如果他们降低了品质，房子就会更不好卖。其实，就像你刚才说的，这轮的价格回调是一种价格的理性回归。

[主持人莱思丽]或许某些话，开发商听了不喜欢，但实话还是要讲。前些年，市场倒向卖方的时间太久了，久到卖方甚至忘记了楼市也是商业市场，连商业最基本的东西都淡化了，忘记了对买方应有的尊重，不去研究买方的需求，不去顾及合同地位的对等，因为房子太好卖了，过度强势的态度已经伤害了这个行业的公众形象。所以，在市场转向的时候，才会有那么多的兴灾乐祸，才会有墙倒众人推的感觉。现在，他们该如何去做？

[嘉宾欢乐时光]对于开发商来说，由于前几年日子太好过，增加了人们对社会财富分配不公的怨恨度；也正因为如此，社会资源迅速流向这个行业，而由于权力介入过多，又使该行业成了近几年“官商勾结”的重灾区。开发商的形象也因此受到了不应有的损害。

目前形势之下，也是开发商重塑形象的绝好机会。一个好的开发商，应该学会研究市场，他们最需要努力将“性价比”最高的房子提供给业主，这个“性价比”不但表现在房屋的实体方面，还应体现在对业主的尊重等企业文化元素上。

[主持人莱思丽]一个正常的市场，不应是买方的天下，也不应是卖方的乐土，买卖双方应当有对等的地位。在这个乱象丛生的调整期，需要成长的不仅是卖方，也有买方啊。

降与不降之间，多少犹豫，多少后果，多少担忧。我们忽略了很多楼盘的促销与优惠，却只有伟星的75折让我们震惊，反映在365上的，不仅是首页的头版头条，还有楼市大家谈里连天的争论。为什么伟星的行动会有这么大的影响，欢迎在周四下午2：30，继续关注茶坊会客厅――芜湖楼市在75折之后。网友老夏，同时也是本地媒体资深地产记者夏成俊，与我们共话。不见不散。